Reflexion
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Milieuschutz für die 257 Wohnungen in dem Gebiet Waldschmidtstraße 41 45a/Wittelsbacherallee 16 - 26/Jakob-Carl-Junior-Straße 2 - 8
S A C H S T A N D : Anregung an den Magistrat vom 23.11.2020, OM 6877 entstanden aus Vorlage: OF 522/4 vom 08.11.2020 Betreff: Milieuschutz für die 257 Wohnungen in dem Gebiet Waldschmidtstraße 41 - 45a/Wittelsbacherallee 16 - 26/Jakob-Carl-Junior-Straße 2 - 8 Vorgang: M 171/18 Der Magistrat wird gebeten, zu prüfen und zu berichten, 1. ob die derzeitigen Mietpreise der insgesamt 257 Wohnungen in dem Gebiet Waldschmidtstraße 41 - 45a/Wittelsbacherallee 16 - ;26/Jakob-Carl-Junior-Straße 2 - 8 dauerhaft erhalten werden können; 2. ob für das Gebiet eine Erhaltungssatzung zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (sogenannte Milieuschutzsatzung) aufgestellt werden kann, h ilfsweise durch die Erweiterung des Gebiets der bestehenden angrenzenden Erhaltungssatzung Nr. 51; 3. ob und wie der Umstand des Wegfalls der Sozialbindung bei der Abwägung, ob ein Gebiet in eine Milieuschutzsatzung mit aufgenommen wird, gewichtet ist. Begründung: Die Mieterinnen und Mieter dieser Häuser befürchten, dass mit Wegfall der Sozialbindung zum 31. Dezember 2020 die Verdrängung einkommensschwacher Mieterinnen und Mieter beginnen wird. Der Hausbesitzer lässt die Anwohnenden im Ungewissen darüber, welche Pläne er mit der Anlage nach Wegfall der Sozialbindung längerfristig hat. In den letzten 30 Jahren wurde die Anlage mit öffentlichen Mitteln gefördert. Mit Blickrichtung z. B. auf das Vorkaufsrecht, hätten die Anwohnenden bei einer Integration in eine Erhaltungssatzung einen Schutz vor Verdrängung. Mit der bestehenden Erhaltungssatzung Nr. 51 (siehe Magistratsvortrag M 171), deren Gebiet an der Wittelsbacherallee abschließt, hat der Magistrat anerkannt, dass die Bevölkerung der Umgebung von Verdrängung durch Mietpreissteigerungen bedroht ist. Das trifft durch das Auslaufen der Sozialbindungen im Besonderen auch auf die Mieterinnen und Mieter der Häuser Waldschmidtstraße 41 - 45a/Wittelsbacherallee 16 - ;26/Jakob-Carl-Junior-Straße 2 - 8 zu. Viele der Anwohnenden wohnen schon seit Jahrzehnten dort und könnten gerade in dieser Zeit der explodierenden Mieten die aktuellen Frankfurter Mieten bei Neubezug nicht zahlen. Antragstellender Ortsbeirat: Ortsbeirat 4 Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 171 Stellungnahme des Magistrats vom 26.04.2021, ST 902 Anregung an den Magistrat vom 05.07.2021, OM 526 Beratung im Ortsbeirat: 4
Milieuschutz für die 257 Wohnungen in dem Gebiet Waldschmidtstraße 41-45a/Wittelsbacherallee 16-26/Jakob-Carl-Junior-Straße 2-8
S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 26.04.2021, ST 902 Betreff: Milieuschutz für die 257 Wohnungen in dem Gebiet Waldschmidtstraße 41-45a/Wittelsbacherallee 16-26/Jakob-Carl-Junior-Straße 2-8 Vorbemerkung: Die 257 mietpreisgebundenen Wohnungen waren Gegenstand von langen Verhandlungen zwischen dem Planungsdezernat und dem Eigentümer. In diversen persönlichen und telefonischen Gesprächen wurde dem Vermieter die Notwendigkeit des Erhalts der mietpreisgebundenen Wohnungen, die negativen Folgen für die Mieterinnen und Mieter bei Beendigung der Bindung sowie die finanziellen Möglichkeiten der Stadt Frankfurt nachdrücklich dargelegt. Der Eigentümer war dennoch nicht willens, die Bindungen zu verlängern. Lediglich eine einseitige Erklärung, die Mieten im Jahr 2021 nicht zu erhöhen, wurde abgegeben. Rechtlich verfügt die Stadt Frankfurt über keine Möglichkeiten, Bindungen zu verlängern, wenn dies der Eigentümer nicht mitträgt. Dies vorausgeschickt beantwortet der Magistrat die Fragen wie folgt: Zu 1: Mit dem Auslaufen der Sozialbindung nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel wurden die oben angegebenen Wohnungen zu normalen, freifinanzierten Wohnungen, welche den Vorschriften des BGB unterliegen. Daher ist eine Einflussnahme der Stadtverwaltung auf die Mietpreisgestaltung nicht möglich. Zu 2: Entsprechend des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) sind die Erhaltungssatzungen nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Um welche Gebiete die Satzungsgebiete künftig erweitert werden, ist dann Gegenstand einer umfassenden Untersuchung. So ist die Stadt nicht frei, in beliebigem Umfang Gebiete unter sogenannten Milieuschutz zu stellen. Vielmehr sind nach § 172 (1) Nr. 2 und (4) Baugesetzbuch (BauGB) die besonderen städtebaulichen Gründe darzulegen, weshalb die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden soll. Dabei findet die Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen des § 172 (1) Nr. 2 BauGB nach einer stadtweit einheitlichen Methodik statt. Unabhängig davon hat der Magistrat ein Monitoring "Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main" aufgebaut, um Gentrifizierungs-/ Verdrängungsprozesse systematisch und nach einer stadtweit einheitlichen Methodik zu erkennen (Etat-Antrag E 6 vom 27.04.2012, § 1720 + Anl. 8 vom 31.05.2012). Zu 3: Der Wegfall der Sozialbindung hat keinen unmittelbaren Einfluss auf die Anwendungsvoraussetzungen des § 172 (1) Nr. 2 BauGB. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 23.11.2020, OM 6877 Anregung an den Magistrat vom 05.07.2021, OM 526
Ehemalige Sozialwohnungen Waldschmidtstraße 41 bis 45a/Wittelsbacherallee 16 bis 26/ Jakob Carl Junior Straße 2 bis 8: Kann hier das neue Baulandmobilisierungsgesetz greifen?
S A C H S T A N D : Antrag vom 18.06.2021, OF 51/4 Betreff: Ehemalige Sozialwohnungen Waldschmidtstraße 41 bis 45a/Wittelsbacherallee 16 bis 26/ Jakob-Carl-Junior-Straße 2 bis 8: Kann hier das neue Baulandmobilisierungsgesetz greifen? Vorgang: M 171/18 Der Ortsbeirat 4 bittet den Magistrat zu prüfen und zu berichten, ob das neue Baulandmobilisierunggesetz in irgendeiner Form für die Ende 2020 aus der Sozialbindung gefallenen Wohnungen im Gebiet Waldschmidtstr. 41 - 45a/Wittelsbacherallee 16 - 26/Jakob-Carl-Junior-Str. 2 - 8 greift. Welche Möglichkeiten für den Schutz der MieterInnen ergeben sich durch dieses neue Gesetz im vorliegenden Fall? Begründung: Ein Antrag im November 2020 (OF 522/4 vom 08.11.2020) hinsichtlich der Anwendbarkeit der Milieuschutzsatzung in diesem Gebiet brachte keinen Erfolg; die rechtlichen Einflussmöglichkeiten der Stadt sind hier sehr begrenzt. Die Mieter fürchten neben steigenden Mieten auch eine Gentrifizierung durch Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen und späterer Kündigung. Vor diesem Hintergrund wäre es hilfreich zu erfahren, ob und wenn ja welche Schutzmöglichkeiten nun durch das neue Gesetz dort greifen können. Antragsteller: SPD Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 171 Beratung im Ortsbeirat: 4 Beratungsergebnisse: 3. Sitzung des OBR 4 am 05.07.2021, TO II, TOP 11 Beschluss: Anregung an den Magistrat OM 526 2021 Die Vorlage OF 51/4 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. Abstimmung: GRÜNE, SPD, CDU, LINKE. und BFF gegen FDP (= Ablehnung)
Ehemalige Sozialwohnungen Waldschmidtstraße 41 bis 45a/Wittelsbacherallee 16 bis 26/ Jakob Carl Junior Straße 2 bis 8: Kann hier das neue Baulandmobilisierungsgesetz greifen?
S A C H S T A N D : Anregung an den Magistrat vom 05.07.2021, OM 526 entstanden aus Vorlage: OF 51/4 vom 18.06.2021 Betreff: Ehemalige Sozialwohnungen Waldschmidtstraße 41 bis 45a/Wittelsbacherallee 16 bis 26/ Jakob-Carl-Junior-Straße 2 bis 8: Kann hier das neue Baulandmobilisierungsgesetz greifen? Vorgang: OM 6877/20 OBR 4; ST 902/21 Der Magistrat wird gebeten, zu prüfen und zu berichten, ob das neue Baulandmobilisierunggesetz in irgendeiner Form für die Ende 2020 aus der Sozialbindung gefallenen Wohnungen im Gebiet Waldschmidtstraße 41 bis 45 a/Wittelsbacherallee 16 bis 26/Jakob-Carl-Junior-Straße 2 bis 8 greift. Welche Möglichkeiten für den Schutz der Mieterinnen und Mieter ergeben sich durch dieses neue Gesetz im vorliegenden Fall? Begründung: Eine Anregung im November 2020 (Vorlage OM 6877) hinsichtlich der Anwendbarkeit der Milieuschutzsatzung in diesem Gebiet brachte keinen Erfolg; die rechtlichen Einflussmöglichkeiten der Stadt sind hier sehr begrenzt. Die Mieterinnen und Mieter fürchten neben steigenden Mieten auch eine Gentrifizierung durch Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen und späterer Kündigung. Vor diesem Hintergrund wäre es hilfreich zu erfahren, ob und wenn ja, welche Schutzmöglichkeiten nun durch das neue Gesetz dort greifen können. Antragstellender Ortsbeirat: Ortsbeirat 4 Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 23.11.2020, OM 6877 Stellungnahme des Magistrats vom 26.04.2021, ST 902 Stellungnahme des Magistrats vom 29.10.2021, ST 1994 Beratung im Ortsbeirat: 4
Ehemalige Sozialwohnungen Waldschmidtstraße 41 bis 45a/Wittelsbacherallee 16 bis 26/Jakob Carl Junior Straße 2 bis 8: Kann hier das neue Baulandmobilisierungsgesetz greifen?
S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 29.10.2021, ST 1994 Betreff: Ehemalige Sozialwohnungen Waldschmidtstraße 41 bis 45a/Wittelsbacherallee 16 bis 26/Jakob Carl Junior Straße 2 bis 8: Kann hier das neue Baulandmobilisierungsgesetz greifen? Im Zuge der Novelle des Baugesetzbuches - dem sog. Baulandmobilisierungsgesetz - wurde im Hinblick auf den Mieterschutz der § 250 neu in das Baugesetzbuch eingeführt. Dieser regelt das sog. "Umwandlungsverbot". Demnach steht unter bestimmten Bedingungen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten unter einem Genehmigungsvorbehalt. Voraussetzung ist, dass sich die Liegenschaft in einem Wohnungsmarkt befindet, der als angespannt gilt. Welche Gebiete das in Hessen sind, muss zunächst durch eine Rechtsverordnung der hessischen Landesregierung bestimmt werden (§ 201a BauGB). Auch ist gesetzlich geregelt, dass eine solche Landesverordnung bis maximal zum Jahr 2026 gelten kann. Ein Genehmigungserfordernis gilt jedoch nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden - diese Anzahl an Wohnungen dürfen die Länder allerdings auch im Bereich von "drei bis 15 Wohnungen" festlegen. Die Umwandlung in Wohneigentum ist darüber hinaus zu genehmigen, wenn die Wohnungen zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden sollen. Weitere Ausnahmen sind in Erbfällen vorgesehen, etwa wenn die Erben die Wohnungen selbst nutzen wollen, wenn Familienangehörige des Eigentümers in die Wohnungen einziehen oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen. Wann und mit welchen Maßgaben eine durch die Landesregierung zu beschließende Rechtsverordnung zur Bestimmung von "Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt" erlassen werden wird, ist offen. Inwiefern das Baulandmobilisierungsgesetz vorliegend greifen könnte, ist in Ermangelung der notwendigen Landesverordnung nicht absehbar. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 05.07.2021, OM 526
Beratung im Ortsbeirat: 4
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