Wohnprojekt "adaptiv" in der ehemaligen Akademie der Arbeit in der Mertonstraße in der Umsetzung fördern

1. Der Magistrat wird gebeten,

a) dem Wohnprojekt "adaptiv" für die Nutzung des Gebäudes der ehemaligen Akademie der Arbeit auf dem städtischen Grundstück in der Mertonstraße ein Angebot zu machen, das sich an den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der künftigen Bewohner bzw. den Bodenwerten vor Ort zum Zeitpunkt der seinerzeitigen Ausschreibung sowie des eingereichten Wohnkonzepts orientiert bzw. dies angemessen berücksichtigt (zu den Bedingungen der Ausschreibung siehe unten);

b) das insoweit angepasste Angebot der Stadt Frankfurt entweder durch einen entsprechend reduzierten Erbbauzins, eine Vereinbarung der Höchstgrenze der Nutzungskosten oder andere geeignete Maßnahmen umzusetzen;

c) dabei in jedem Fall eine spätere Miethöhe von maximal 15 Euro zugrunde zu legen;

d) der Projektgruppe "adaptiv" eine Beratung "aus einer Hand" zu gewährleisten, die immobilienpolitische, planungs- und baupolitische Aspekte einschließt. Ziel müssen Planungssicherheit, die baldmöglichste Verbindlichkeit einer Bauvoranfrage sowie möglichst flexible Auslegungen des Bauordnungsrechts (ggf. Ausnahmen) sein, die ein solches Projekt befördern und nicht behindern;

e) das angepasste Angebot in jedem Fall mit der verbindlichen Verpflichtung für das Wohnprojekt zu verbinden, die Erdgeschossflächen des Gebäudes der ehemaligen Akademie der Arbeit einer gemeinwohlorientierten Nutzung für den Stadtteil Bockenheim/Westend zur Verfügung zu stellen.

Das Konzeptverfahren "Akademie der Arbeit Mertonstraße 30" vom 30. April 2020 ist abrufbar unter: https://frankfurt.de/-/media/frankfurtde/service-und-rathaus/verwaltung/aemter-u nd-institutionen/amt-fuer-wohnungswesen/pdf/64_s1/64_s1_ada-ausschreibung-konzep tverfahren.ashx.

1. Der Magistrat wird ferner gebeten, zu prüfen und zu berichten,

a) wie sich aus seiner Sicht die Situation des Wohnprojekts "adaptiv" finanziell sowie hinsichtlich der baulichen Umsetzung darstellt;

b) an welchen Parametern sich aktuell die Ermittlung des Erbpachtzinses bemisst (Bodenwerte/Geschossflächen, Gewerbeflächen?);

c) ob, z. B. durch Senkung des Erbpachtzinses auf beispielsweise 0,5 Prozent vom Bodenwert, die Nutzungskosten von aktuell kalkuliert 14,80 Euro pro Quadratmeter um 2,33 Euro auf 12,47 Euro effektiv gesenkt werden könnten. Falls eine solche Senkung möglich erscheint, sollte sie mit der verbindlichen Auflage an das Wohnprojekt "adaptiv" verbunden werden, geförderten Wohnraum nach dem ersten und zweiten Förderweg bereits bei Einzug zu verwirklichen;

d) ob durch den Liegenschaftsfonds in der Perspektive finanzielle Härten für gemeinschaftliche Wohngruppen und genossenschaftliche organisierte Wohnungsbaugesellschaften bei Erwerb städtischer Grundstücke abgemildert werden können, damit die politische Zielstellung der Stadt Frankfurt zur Schaffung geförderten Wohnraums besser verwirklicht werden kann;

e ) warum die Projektgruppe "adaptiv" bisher nicht für den Einbezug unter dem Liegenschaftsfonds bei Erwerb der Immobilie der Akademie der Arbeit in Frage kam.

Rapide gestiegene Bodenwerte vor Ort haben zum Ergebnis, dass der effektive Erbbauzins nach derzeitiger Berechnung ca. das Doppelte betragen würde als zur Zeit der Ausschreibung des Wohnprojekts bzw. der Einreichung des Wohnkonzepts durch die Projektgruppe "adaptiv", sodass das Modellprojekt in dem Gebäude der ehemaligen Akademie der Arbeit auf dem städtischen Grundstück in der Mertonstraße in seiner Umsetzung gefährdet ist.

Durch eine Verlängerung der Anhandgabe hat die Projektgruppe zwar mehr zeitlichen Spielraum erhalten, die Steigerung des Erbpachtzinses verunmöglicht allerdings eine Wirtschaftlichkeit. Zudem kostet jeder Monat der Anhandgabe die Projektgruppe circa 1.000 Euro - ohne bisher planerisch eine Sicherheit zu erreichen. Bisher ist es nicht gelungen, die Planung und Aufstockung des Gebäudes für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zu stabilisieren. Daher bittet der Ortsbeirat den Magistrat, hier eine Anpassung für den Bereich Nutzungsentgelt/Erbbauzins zu veranlassen.

Das neuerliche Angebot ist verknüpft mit dem grundsätzlichen Willen der Stadt Frankfurt (wie ihn auch der neueste Tätigkeitsbericht des Amtes für Wohnungswesen 2020 dokumentiert), der Projektgruppe eine Umsetzung des ausgewählten Wohnprojektes entsprechend des seinerzeit eingereichten Wohnkonzeptes auch nach der rapiden Steigerung jeweils der Bodenwerte vor Ort sowie der Baukosten wirtschaftlich zu ermöglichen. Dabei ist der vom Wohnprojekt angestrebte durchschnittliche Mietzins für spätere Bewohnerinnen und Bewohner zu berücksichtigen.

Eine Senkung des Erbbauzinses hatte der Ortsbeirat 2 schon in seinem Beschluss vom 27.05.2020, OM 6054, im Rahmen einer Anregung an den Magistrat abstrakt gefordert und hatte genau dieses Areal der ehemaligen Akademie der Arbeit zwischen Gräfstraße und Zeppelinallee vor Augen. Für die Konzeptvergabe sollte der niedrigste Erbbauzins aufgerufen werden, der in der Anregung von 2020 genannt wurde. Der Bockenheimer Ortsteil würde von einer gemeinwohlorientierten Nutzung der Erdgeschoßflächen besonders profitieren.

Im Koalitionsvertrag von 2021 zwischen GRÜNEN, SPD, FDP und Volt wurde eine Absenkung des Erbbauzinses um 1,5 Prozent und weniger angekündigt. Eine deutliche Absenkung unter die im Koalitionsvertrag genannten 1,5 Prozent ist aufgrund der extrem hohen Bodenrichtwerte an der Stelle gerechtfertigt, vor allem deswegen, um die späteren Nutzungskosten für die ausgewählte Projektgruppe "adaptiv" möglichst in einem öffentlich-geförderten Rahmen zu halten, damit möglicherweise in Zukunft noch bezahlbarer Wohnraum im Gebäude der ehemaligen Akademie der Arbeit entstehen kann.