Plädoyer für eine „Freiraumsatzung mit Balance“

S A C H S T A N D :

Antrag vom 21.11.2021, OF 220/2 Betreff: Plädoyer für eine "Freiraumsatzung mit Balance" Vorgang: OM 7086/21 OBR 2; ST 899/21 Der Ortsbeirat möge beschließen: Der Magistrat wird gebeten, die mit der Magistratsvorlage M 147 vorgelegte Gestaltungssatzung Freiraum und Klima (Freiraumsatzung)" vor Beschlussfassung wie folgt zu überarbeiten/präzisieren: Einschränkung des Geltungsbereiches auf Freiflächen im Eigentum von Kapitalgesellschaften/gewerblich geprägten Vermietern bzw. ab einer Grundstücksgröße von 1.000 qm; Priorisierung der in §§4 und 5 vorgeschlagenen Einzel-Maßnahmen zur Gestaltung der Grundstücksfreiflächen hinsichtlich Praktikabilität und Kosteneffizienz und Nennung der jeweils (geschätzten) zu erwartenden Konsequenzen für Investitionsbereitschaft der Eigentümer auf der einen und steigenden Belastungen über Mieten und Betriebskostenumlagen für die Mieter - basierend auf Konsultationen mit entsprechenden Experten; Daraus abgeleitet Aufnahme einer Regelung zum Umgang mit Zielkonflikten: z.B. Freiraumsatzung hat immer "Vorfahrt" vor Denkmalschutz oder "Dämmung" geht vor "Begrünung"; Konkretisierung der langfristig zu erwartenden Belastung des Haushalts der Stadt Frankfurt durch die Schaffung der für Durchführung und Kontrolle notwendigen Stellen vor Verabschiedung der Satzung.

Begründung:

Die CDU-Fraktion im OBR2 unterstützt grundsätzlich die Idee, eine angemessene Begrünung der Grundstücksfreiflächen im Stadtgebiet Frankfurts sicherzustellen und hat jüngst wieder einen Antrag zur besseren Nutzung der Vorgartensatzung (OM 7086) gestellt. Die vorgelegte Freiraumsatzung ist allerdings in vielen Bereich nicht konsequent durchdacht und geht teilweise viel zu weit. Insbesondere werden die Kosten und die daraus resultierenden Folgen für die Schaffung von zusätzlichem bezahlbaren Wohnraum durch Nachverdichtung ausgeblendet. Problematisch ist zunächst der Gültigkeitsbereich der Satzung für "alle privaten Grundstücke". Besser wäre es, zwischen "Privatpersonen/Personengesellschaften" und "Kapitalgesellschaften" wie z.B. Investment- und Pensionsfonds, Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften etc. als Eigentümer zu unterscheiden und die Freiraumsatzung auf solche "Kapitalgesellschaften" zu beschränken. Alternativ wäre es sinnvoll, daß die Satzung erst ab Grundstücksgrößen ab 1.000 qm anzuwenden ist. Von den 30% der Gebäude- und Gebäudefreiflächen in Frankfurt werden diese "großen" Grundstückseigentümer den Großteil abdecken und wären auch in der Lage, die zu erwartenden erheblichen Mehrkosten zu tragen. Bei einer so gezielteren Freiraumsatzung wäre der Wirkungsgrad auch ungleich höher. Eine aktuelle Befragung mit dem GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnungsforschung von über 1.300 Mitgliedern von Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. November 2021 ergab, dass 53% der privaten Eigentümer keine künftigen Investitionen in weitere Wohnungen zur Vermietung tätigen wollen. Hauptgrund dafür ist die Angst vor weiteren Regulierungen, die zu hohen Kosten führen. [1] Die Freiraumsatzung wartet zusätzlich zu den bestehenden Regeln mit einer Fülle von zusätzlichen Regulierungen und Anforderungen auf, deren Kosten für eine Privatperson als Immobilienbesitzer nicht zu stemmen sind. Es besteht so das Risiko, dass private Eigentümer nicht mehr in die Bestandimmobilien investieren werden. Hierzu einige Beispiele: §4.2 [2] : "Pflanzung eines mittel- oder großkronigen Laubbaums bevorzugt mit Bodenanschluß je 200 qm Freifläche". Bei einem nur mittelkronigen Laubbaum mit Kronendurchmesser von 12 m beträgt der Wurzeldurchmesser ebenfalls 12 m und bedarf einer entsprechenden Erdaushubs von 12 m Durchmesser und mind. 1 m Tiefe. Rücksprachen mit dem Forstamt haben ergeben, dass dabei ohne Transport die Kosten bei etwa 5.000,- bis 8.000,- Euro/Baum liegen. Auch ist fraglich, ob der Baum dann tatsächlich anwächst - ein Risiko, dass dann allein der Eigentümer trägt. Sinnvoller ist es, einen kleineren Baum zu pflanzen und langfristig wachsen zu lassen. Dies ist nicht vorgesehen. Auch ist "bevorzugt mit Bodenanschluß" im §4.2 überflüssig: Ein Baum dieser Größe lässt sich nicht im Pflanzkübel verpflanzen. Bei "Stuttgart 21" wurde mühsam versucht, in größerem Stil großkronige Bäume zu verpflanzen und zu versetzen - ähnliche praktische Erfahrungen sollten in die Satzung einfließen, bevor die Satzung verabschiedet wird §4.7: Eingrünung der Standflächen für Abfallbehältnisse: Ein kleines Mehrfamilienhaus braucht mind. 6 Mülleimer, bei vielen Anlagen mit engen Hofflächen ist es nicht praktikabel, Standflächen einzugrünen. Mülleimeranlagen mit begrünten Oberflächen könnten eine Alternative sein - diese sind für größere Anlagen in Mietshäusern allerdings auch nicht unter 3.000,- bis 5.000,- Euro zu haben. Zudem dient die Eingrünung von Abfallbehältnissen v.a. dem Stadtbild. Dies fällt in Hinter- und Innenhöfen weg, so daß den Eigentümern zusätzliche Kosten für wenig Nutzen aufgebürdet werden. Hier wäre mehr Offenheit und eine Eingrenzung der Satzung auf Anlagen unmittelbar in Straßennähe wünschenswert. Auch nicht bedacht wurden die Folgen der Vorgaben für die Bestands- und Neumieter: Flächen mit üppiger Bepflanzung und großem Laubbaumbestand bedürfen der intensiven Pflege und Instandhaltung - v.a. wenn sie nach § 4.1 weitgehend "mindestens durch Aussaat von Rasen" begrünt werden sollen. Gerade Rasenflächen sind besonders hitzeempfindlich und müssen im zitierten heißen Frankfurter Klima[3] regelmäßig bewässert werden. Gartenpflege und Bewässerung von Allgemeinflächen sind standardmäßig Teil der auf den Mieter umzulegenden Betriebskosten. Da nach §3.3 "abgängige Pflanzen spätestens in der darauffolgenden Pflanzperiode gleichwertig zu ersetzen sind", wird jeder rationale Vermieter künftig über die Massen wässern, düngen und pflegen, um etwaigen Folgekosten zu entgehen - vor allem, da er diese Kosten auf den Mieter abwälzen kann. In dem Zusammenhang ist auch unklar, wer die Instandhaltung künftig kontrollieren soll - will der Magistrat eine Art "Freiflächen und Garten-Polizei" ins Leben rufen? Zielkonflikte z.B. zwischen Anforderungen von Denkmalsschutz und Vorschriften der Freiraumsatzung sowie zwischen Energieeffizienz und Freiraumsatzung werden nicht berücksichtigt. Frankfurt weist in vielen Stadtvierteln glücklicherweise einen wunderschönen Bestand denkmalgeschützter Immobilien aus. §6.3 schreibt eine Ausführung der Fassadenbereiche in heller Farbe vor. Abgesehen davon, dass die Wahl der Hausfarbe in einem freiheitlichen Land im Ermessen des Eigentümers liegen sollte, wurden früher vornehmlich dunklere Farben bei Gebäuden eingesetzt, um einer Verschmutzung durch den damals auf Straßen üblichen Schlamm und Matsch vorzubeugen. Das Denkmalamt schreibt bei Sanierungen ohnehin eine Analyse der historischen Farbschichten vor - die ursprüngliche Farbe ist dann jeweils zu verwenden - die wahrscheinlich in den wenigsten Fällen mit der in §6.3 genannten Vorgabe "hell mit Blendschutz" zu vereinbaren ist. Hier wäre für die Eigentümer eine klare "Vorfahrtsregel" wünschenswert, etwa "Freiflächensatzung steht über dem Denkmalschutz". Die Satzung gibt bei derartigen Zielkonflikten nur den §7 der "Zulassung von Abweichungen" an die Hand. Durch den damit verbundenen erhöhten Abstimmungsbedarf werden Baugenehmigungsprozesse noch weiter verkompliziert. Möchte ein Eigentümer seine Fassade im Sinne der Energieeffizienz dämmen, dann schreibt §6.2 für Fassadenflächen flächige Begrünung von mind. 25% bis zu einer Höhe von 6 Metern vor. Da Fassadenbegründung von Bestandsbauten komplex und teuer werden kann, werden Hausbesitzer schon im Vorfeld davon abgeschreckt. Dämmung trägt nicht nur zur Energieeffizienz bei, sondern hilft, die Heizkosten für die Mieter signifikant zu reduzieren. Nachdem Gebäude nach Energiewirtschaft, Industrie und Verkehr mit 118 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent-Austoß [4] immerhin auf Platz 4 der nationalen "Treibhaussünder" stehen, sollte hier eine klare Vorfahrtsregel postuliert werden: z.B. "bei Dämmung ist Begrünung optional". Zudem kann die Fassadenbegrünung besonders in Innenstadtquartieren und an Gründerzeithäusern unverhältnismässig erschwert werden: Die Grundstückgrenzen enden oft direkt an den Gebäudegrenzen und die anschließende Fläche befindet sich in einem anderen Eigentum. Sollte es sich um Gehwege handeln, müssen z.B. Mindestbreiten berücksichtigt werden. Zielkonflikte stellen sich auch bei Solaranlagen dar, die ebenfalls dem Klimaschutz dienen und perspektivisch einen höheren Beitrag leisten werden als die in §5.2 geforderte Begrünung von Dächern, Garagen und Carports. Jenen sollte auf jeden Fall Vorrang eingeräumt werden und Begrünung nur dann in Frage kommen, wenn eine Installation von Solaranlagen nicht möglich ist - zumal Bestandsdächer häufig gar nicht die statischen Voraussetzungen für das zusätzliche Gewicht einer Begrünung erfüllen Bei Neubaudächern würde eine Begrünung die Baukosten ebenfalls signifikant erhöhen (Kosten einfacher extensiver Begrünung ca. 60-80,- Euro/qm; erhöhter statischer Aufwand ca. 20,- Euro/qm, die dann natürlich letztlich auf die Miete umgelegt werden. Der aktuelle Vorschlag (M 147) dürfte zu langfristigen Belastungen des Frankfurter Haushalts durch den erwartbaren immensen künftigen Personalbedarf für Umsetzung und Kontrolle der Maßnahmen führen. Insofern überzeugt folgende Begründung darin nicht: "Unmittelbare Kosten entstehen der Stadt Frankfurt am Main aufgrund der Vorlage nicht (...) der zukünftige Personalaufwand läßt sich zurzeit nicht belastbar vorhersagen."[5] Im Interesse des Steuerzahlers Frankfurts sollte eine zumindest grobe Schätzung des Personalbedarfs durch die betroffenen Dezernate vor der Verabschiedung der Satzung erfolgen und der Öffentlichkeit mitgeteilt werden. Es wird gebeten, die Satzung unter Berücksichtigung der o.g. Punkte zu überarbeiten, um so vor dem Hintergrund der immensen Herausforderungen des Klimawandels wirkungsvoller und günstiger das Ziel der Freiraumsatzung zu erreichen.Hauptvorlage: Vortrag des Magistrats vom 17.09.2021, M 147 dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 18.01.2021, OM 7086 Stellungnahme des Magistrats vom 26.04.2021, ST 899 Beratung im Ortsbeirat: 2

Beratungsergebnisse:

6. Sitzung des OBR 2 am 01.12.2021, TO I, TOP 21 Beschluss: 1. a) Die Vorlage M 147 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. b) Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, die Vorlage ebenfalls zurückzustellen. 2. Die Vorlage OF 220/2 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. Einstimmige Annahme zu 2. Einstimmige Annahme 7. Sitzung des OBR 2 am 17.01.2022, TO I, TOP 26 Beschluss: 1. Der Vorlage M 147 wird zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 220/2 wird abgelehnt. Abstimmung: zu 1. GRÜNE, SPD, LINKE. und ÖkoLinX-ARL gegen CDU, 1 FDP und BFF (= Ablehnung); 1 FDP (= Enthaltung) zu 2. GRÜNE, SPD, LINKE. und ÖkoLinX-ARL gegen CDU, 1 FDP und BFF (= Annahme); 1 FDP (= Enthaltung)

Ortsbeiräte:

Plädoyer für eine „Freiraumsatzung mit Balance“

Bisheriger Verlauf

Ortsbeirat Magistratsvorlage

Stellungnahme des Magistrats

Vortrag des Magistrats

Antrag Ortsbeirat

Anregung Ortsbeirat