Mieterhöhung der Franz-Anton-Gering-Stiftung

Zu 1: Bei den Wohnungen der Franz-Anton-Gering-Stiftung handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum. Die Mieten unterliegen dem Wohnungsbindungsgesetz und der 2. Berechnungsverordnung und nicht dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Als Miete darf daher nur eine Kostenmiete vereinbart werden. Die Berechnung der Kostenmiete lässt als Kostenfaktoren lediglich Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zu, eine freie Mietpreisbildung findet nicht statt. Alle 3 Jahre wird entsprechend der gesetzlichen Vorgaben eine Indexierung der Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen vorgenommen. Die aktuell gültigen Pauschalen gelten seit dem 01.01.2023. Die bei der Vergleichsmiete vorhandenen Mechanismen zur Begrenzung der Miethöhen, wie Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Mietpreisspiegel etc. dienen dazu, ausufernde Miethöhen zu verhindern. Im Bereich der geförderten Wohnungen wird die Miethöhe durch die Beschränkung auf die Kostenmiete begrenzt. Durch diese Beschränkung entfaltet im Sozialwohnungsbereich die Kostenmiete die Wirkung einer Mietenbremse. Damit existieren in beiden Bereichen Mechanismen zur Begrenzung von Miethöhen. Die Mietpreisbeschränkung im Sozialwohnungsbereich wirkt sogar stärker als die Mietpreisbremse im Bereich der Vergleichsmieten, da eine Gewinnerzielung ausgeschlossen ist und, durch den Bezug zum Preisindex, sogar Mietsenkungen möglich sind. Der Mietspiegel 2024 begrenzt für die in direkter Nachbarschaft liegenden vergleichbaren Gebäude die Miete auf 13,40 €/m2. Die neu berechneten Mieten für die Stiftungswohnungen liegen mit höchstens 56 % dieses Betrages weit unter dem o.g. Niveau des Mietspiegels. Vergleich mit Mietspiegel 2024 Böttgerstraße 24-28 Böttgerstraße 28a Vergleichsmiete pro m2 lt. Mietspiegel 13,40 €/m2 13,40 €/m2 Kostenmiete in der Stiftung pro m2 ab 01.01.2025 6,28 €/m2 7,49 €/m2 Prozentsatz Kostenmiete pro m2 relativ zur Vergleichsmiete 46,9% 55,9%. Damit hat auch im Fall der Franz-Anton-Gering-Stiftung die Kostenmiete ihre Wirkung als Mietbremse für Sozialwohnungen entfaltet. Zusätzlich wird der satzungsgemäße Auftrag der Stiftung, billigen Wohnraum anzubieten, weiterhin vollumfänglich erfüllt. Die Mieten der Franz-Anton-Gering Stiftung konnten seit 20 Jahren auf einem äußert niedrigen Niveau gehalten werden. Von diesen langjährig niedrigen Mieten konnten die Mieterinnen deutlich profitieren. Die Preisentwicklung der letzten Jahre gefährdete jedoch zunehmend den Bestand der Stiftung, so dass eine Anpassung an die aktuelle Kostenlage unumgänglich war. Um die Belastung der Mieterinnen möglichst gering zu gestalten, fand eine Erhöhung in zwei Stufen statt, verteilt auf die Jahre 2024 und 2025. Ohne Mieterhöhung drohte eine Auflösung der Stiftung und damit die Entziehung von 33 Wohnungen aus dem Sozialwohnungsbereich. Durch die Mieterhöhung konnte die Stadt Frankfurt ihre Verpflichtung zur Erhaltung von sozialem Wohnraum erfüllen.

Zu 2. Die Mieterhöhung ist nicht mit der Notwendigkeit von Sanierungen begründet. Mit dieser Erhöhung werden der kostendeckende Betrieb und die Durchführung von laufenden Instandhaltungsmaßnahmen sichergestellt. Sanierungen, die das Maß der laufenden Instandhaltung übersteigen, können aufgrund der Vorgaben der Kostenmiete nicht über Mieterhöhungen finanziert werden, sondern müssen über zusätzlich bereitzustellende Mittel erfolgen.

Zu 3. Alle Mieterinnen können im Rahmen der Grundsicherung Leistungen beim Sozialrathaus Ost beantragen. Auch wer bisher noch keine Grundsicherung erhalten hat, weil beispielsweise das Einkommen zu hoch war, hat die Möglichkeit eine Unterstützung nach dem SGB XII überprüfen zu lassen. Das Amt für Wohnungswesen (AfW) überprüft regelmäßig die Voraussetzungen für die Wohnberechtigung der Mieterinnen gemäß dem Hessischen Fehlbelegungsabgabegesetz. Mit der Fehlbelegungsabgabe wird sichergestellt, dass Personen eine Ausgleichszahlung an die Gemeinde leisten müssen, die in einer Sozialwohnung wohnen und deren finanzielle Situation sich seit Einzug derart verbessert hat, dass im eigentlichen Sinne kein Anspruch mehr auf die Sozialwohnung und die damit verbundene Förderung der Miete besteht. Bei den betroffenen Mieterinnen ist zu erwarten, dass die Fehlbelegungsabgabe nach der Mieterhöhung niedriger ausfallen wird und sich dadurch die Belastung reduziert. Darüber hinaus bieten verschiedene Stiftungen, wie die Sondershausen von Gläsernthal'sche Stiftung oder das St. Katharinen- und Weißfrauenstift die Möglichkeit von monatlichen Stiftsrenten zur finanziellen Unterstützung bedürftiger Menschen, die nicht auf Sozialleistungen angerechnet werden. Auf diese zusätzliche Möglichkeit werden die Mieterinnen aktiv hingewiesen und gegebenenfalls bei der Beantragung unterstützt.

Zu 4. Sozialwohnungen sind ausdrücklich beim Mietspiegel der Stadt Frankfurt ausgenommen, daher gibt es keine Auswirkung.