Bebauungsplan Nr. 890 - Westlich Friedberger Warte - hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 09.03.2012, M 68

Betreff: Bebauungsplan Nr. 890 - Westlich Friedberger Warte - hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB I. 1 Für das Gebiet Westlich Friedberger Warte in Frankfurt am Main - Nordend / Bornheim / Preungesheim ist auf der Grundlage des vorgelegten Strukturkonzepts ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 09.01.2012 zum Aufstellungsbeschluss. I. 2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusse die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Umnutzung und Neubebauung bisher gewerblich genutzter Flächen zwischen der Homburger Landstraße und bis zur gegenüber einmündenden Dortelweiler Straße geschaffen werden. Ziel ist es, mit einer geschlossenen Bebauung mit gemischter Nutzung die Friedberger Landstraße räumlich zu fassen und im ruhigen Innenbereich ein durchgrüntes Wohngebiet zu entwickeln. II. Der Magistrat wird ermächtigt, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung durchzuführen, da der Aufstellungsbeschluss hinreichend qualifiziert ist. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. III. Der räumliche Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 692 - Nördliche Erweiterung des Günthersburgparks wird an den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 890 - Westlich Friedberger Warte angepasst.

Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu I. und II. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 890 - Westlich Friedberger Warte - umfasst die Gebiete westlich der Friedberger Landstraße, südlich von der Homburger Landstraße sowie die östliche Grenze der Flurstücke 13/7, 127/1 und 127/2. Im 3,21 ha umfassenden räumlichen Geltungsbereich liegen überwiegend private Grundstücke. Das Plangebiet ist zentral in der Stadt Frankfurt a.M. an dem Schnittpunkt der drei Ortsteile Nordend, Bornheim und Preungesheim gelegen. Geprägt wird das Gebiet von der hindurchführenden Friedberger Landstraße und den historischen Gebäuden der Friedberger Warte. Historisch gesehen lag die Warte weit vor der Stadt. Die Friedberger Warte gehörte zu einem Frühwarnsystem der Verteidigung der Stadt Frankfurt a.M. im Mittelalter. Heute liegt das Plangebiet an der Bundesstraße B 3, einer Hauptausfallstraße der Stadt Richtung Nordosten und ist durch diese unmittelbar an die BAB 661 angebunden. Es gibt eine vielfältige Nutzungsdurchmischung mit Gewerbe, Dienstleistungen und Wohnen entlang der Friedberger Landstraße. In den nördlich und östlich an das Plangebiet anschließenden, neu entstandenen Gebieten überwiegt der Wohnanteil und auch im Süden sind neue Gebiete mit großem Wohnanteil geplant. Durch die erhöhte Lage hat man noch heute eine gute Sicht über die Stadt. Von einigen Punkten auf dem Plangebiet ist die Skyline der Stadt zu sehen. Das Plangebiet umfasst das städtebaulich neu zu ordnende Gebiet westlich der Friedberger Warte bis an die vom US-amerikanischen Konsulat genutzten Flächen heran, gelegen zwischen der Homburger Landstraße und bis zur gegenüber einmündenden Dortelweiler Straße. Bestand, städtebauliche Situation An einer Ausfallstraße gelegen ist das Gebiet durch eine vielfältige Gebäude- und Nutzungsstruktur gekennzeichnet. Es gibt ein Schnellrestaurant, eine Tankstelle, großflächigen Einzelhandel, ein Hotel, Läden und Dienstleistungen im Versorgungszentrum Friedberger Warte sowie vereinzelte Wohngebäude. Während der ältere Bestand mit Gebäuden aus den 1950er Jahren und Gewerbenutzungen als einzelne Baukörper mit verschiedenen Gebäudehöhen zwischen ein und fünf Geschossen die Straße säumt, versucht die neuere Bebauung die Straßenkante mit einer einheitlich vier- bis fünfgeschossigen Bebauung zu schließen und die Wohnnutzung zu stärken. Die neuere Bebauung nimmt damit stadträumlich Bezug auf die geschlossene Bebauung der Gründerzeit im südlichen Teil der Friedberger Landstraße zur Innenstadt hin, wenn auch mit einem deutlich größeren Straßenquerschnitt. Im Plangebiet selbst gibt es im Norden eine Gewebeeinheit, welche derzeit als Teppich- und Fahrradladen genutzt wird, sowie zwei gastronomischen Einrichtungen, welche den Bereich Ecke Friedberger Landstraße / Homburger Landstraße als Außenbereich nutzen. Ergänzt wird das Angebot durch einen mobilen Kiosk- und Imbisswagen. Die Gebäude wurden zwischen 1950 und 1960 erbaut und durch An- und Umbauten ergänzt. Städtebaulich und architektonisch sind sie kaum erhaltenswert. Auf dem südlich liegenden Grundstück Friedberger Landstraße 325 wurde erst 2004/05 eine Tankstelle inklusive Waschanlage errichtet, welche daher dem Gebiet noch länger erhalten bleiben wird und im Entwurf sowie im Bebauungsplan besonders berücksichtigt werden muss. Die größte Baufläche im Planungsgebiet nimmt aktuell ein Baumarkt ein. In unmittelbarer Nähe zum Baumarkt und somit zum Plangebiet befindet sich ein Wohnhochhaus aus den 70er Jahren. Es ist von der Straße weit zurückgesetzt. Auf Grund seiner Größe und an der gegenüber liegenden Seite zur Einmündung der Dortelweiler Straße in die Friedberger Landstraße gelegen, dominiert es die Blickachse und ist prägend für das Gebiet. Südlich angrenzend befindet sich das ehemalige Postareal, auf welchem die Abrissarbeiten laufen und Platz für neue Wohn- und Mischnutzung geschaffen wird. Der rückwärtige Teil des Plangebiets wird von dem amerikanischen Konsulat begrenzt. Mit einer Mauer und einem Niveauunterschied grenzt sich das Gelände entschieden ab und entzieht sich dem städtischen Gefüge. Ebenfalls im Plangebiet befindet sich das denkmalgeschützte Gebäude der Friedberger Warte (Kulturdenkmal). Es wird als Restaurant genutzt und erhält durch die neue Platzgestaltung, die das Restaurant besser an den Fußgängerverkehr anbindet und eine Erweiterung der Außengastronomie auf den Platz ermöglicht, eine enorme Aufwertung. Im Bebauungsplan ist die Friedberger Warte hinsichtlich ihrer Wirkung im Stadtraum besonders zu berücksichtigen, vor allem in Bezug auf die Gebäudehöhen und Gebäudeabstände der zukünftigen Bebauung. Umgeben ist die Warte bereits von der neuen Bebauung, welche mit der Umstrukturierung der Gebiete östlich und nördlich der Warte entstanden sind. Diese beinhalten eine Mischnutzung mit Läden und Dienstleistungen im Erdgeschoss und Wohnen in den Obergeschossen. Die nördliche Ecke an der Einmündung der Homburger Landstraße in die Friedberger Landstraße wird von einem Hotel eingenommen, welches den Vorbereich zur Straße trotz des erhöhten Verkehrsaufkommens für die Außenbewirtung nutzt. Planungsgrundlagen Regionaler Flächennutzungsplan Der regionale Flächennutzungsplan (RegFNP), in Kraft getreten am 17.10.2011, stellt die Geltungsbereichsfläche als "gemischte Baufläche - Bestand" dar. Somit ist die Planung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung angepasst. Die durch das Gebiet führende Friedberger Landstraße ist sowohl als Schienenverkehrsstrecke sowie auch als Bundesfernstraße ausgewiesen. Bebauungsplan Für den Bereich des Planungsgebiets inklusive der Friedberger Warte gibt es den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 253 - Friedberger Warte, der am 21.06.1977 in Kraft getreten ist. Dieser sieht hier ein Mischgebiet (MI) mit einer Grundflächenzahl von 0,3 und einer Geschossflächenzahl von 0,9 vor, wobei großflächige Gewerbenutzungen in zwei von der Straße abgerückten und unregelmäßig verspringenden Baufeldern vorgesehen sind. Die Vorgaben entsprechen nicht den aktuellen städtebaulichen Zielen und sollen überarbeitet werden. Anlass, Erfordernis und Ziele Aktuell befindet sich der Bereich an der Friedberger Warte und südlich davon in einem umfassenden Entwicklungsprozess. Besonders im Osten und Süden der Warte ist dies in den letzten Jahren bereits geschehen. Vorrangig Wohn- und Mischnutzungen konnten sich im Zuge der Neubaumaßnahmen rund um die Warte ansiedeln. Lediglich der das Plangebiet umfassende Bereich weist noch erhebliche Defizite und einen Bebauungsplan auf, der den Anforderungen an die beabsichtigte Entwicklung des Gebiets nicht entspricht. Auch für das Plangebiet, welches derzeit vorrangig von Gewerbenutzungen in Anspruch genommen wird, gab es bereits Anfragen für Wohnungsneubau. Um die stadträumlichen und planungsrechtlichen Defizite zu beheben sowie den Anfragen für Wohnnutzungen entgegen zu kommen, ist es nötig, das Planungsrecht entsprechend zu überarbeiten. Das Konzept Der Bebauungsplan soll die Voraussetzung für die Weiterentwicklung der Friedberger Landstraße im Bereich zwischen Friedberger Warte und Homburger Landstraße zu einem großzügigen Straßenraum mit städtischem Charakter schaffen. Beabsichtigt ist eine 4 - 5-geschossige Bebauung an der Friedberger Landstraße mit einer gemischten Nutzung, die den dahinter liegenden Teil vom Verkehrslärm abschirmt (Festsetzung als gemischte Baufläche). Das innere Gebiet soll sich zu einem städtischen Quartier mit 4-geschossigen Solitärgebäuden, aber deutlich höherem Wohnanteil, entwickeln. Zu III. Der Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans Nr. 692 wird im Zuge der Weiterführung um den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 890 reduziert. Anlage _Lageplan (ca. 954 KB) Anlage _Strukturkonzept (ca. 4,4 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 16.04.2012, OF 126/4 Antrag vom 11.04.2012, OF 182/3 Antrag vom 13.04.2012, OF 183/3 Antrag vom 22.11.2012, OF 301/3 Antrag vom 21.11.2012, OF 302/3