Bebauungsplan Nr. 905 - Kleyerstraße/Ackermannstraße hier: Rahmenkonzept

Vortrag des Magistrats vom 08.09.2014, M 143

Betreff: Bebauungsplan Nr. 905 - Kleyerstraße/Ackermannstraße hier: Rahmenkonzept Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 03.04.2014, § 4421 (M 17) I. Es dient zur Kenntnis, dass - die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB am 03.12.2013 und - die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB in der Zeit vom 19.02.2014 bis 21.03.2014 durchgeführt worden sind. II. Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage des vorgelegten Rahmenkonzeptes vom 06.06.2014 einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten und für diesen ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen. III. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. IV. Der Magistrat wird beauftragt, beim Regierungspräsidium Darmstadt einen Antrag auf Zielabweichung vom Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 zu stellen.

Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu II. Der von der Stadtverordnetenversammlung am 03.04.2014 (§ 4421) gefasste Aufstellungsbeschluss wurde wie folgt weiterentwickelt: Die im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs Ende August 2013 entwickelte städtebauliche Grundstruktur auf dem ehemaligen Avaya-Areal bilden vier Gebäudeblöcke, eine zentrale öffentliche Grünfläche sowie die verkehrliche Anbindung für den motorisierten Individualverkehr und den Fuß- und Radverkehr. Die Höhe der Gebäude variiert zwischen drei bis acht Vollgeschossen. Eine Überschreitung der Hochhausgrenze von 22 Metern gemäß § 2 (8) Nr.1 Hessische Bauordnung ist nicht vorgesehen. Die Blockinnenbereiche sollen der Erholung dienen und von weiterer Bebauung freigehalten werden. Die vorgesehene Verteilung der Wohnungen für unterschiedliche Nutzergruppen und der Infrastruktureinrichtungen in den Erdgeschosszonen sind in die Planung eingeflossen. Gemäß dem Aufstellungsbeschluss ist eine Wohnraumförderung von 30 % der Bruttogeschossfläche vorgesehen. Der geförderte Wohnungsbau soll sich zu 15 % aus den Programmen der sozialen Mietwohnungsbauförderung des Landes Hessen und der Stadt Frankfurt und zu 15 % aus den städtischen Programmen zur Wohnraumförderung für mittlere Einkommen zusammensetzen und sich gleichmäßig auf die einzelnen Blöcke verteilen. Auch Wohnraum für Studierende soll in der weiteren Planung Berücksichtigung finden. Die Realisierung auf dem ehemaligen Avaya-Areal wird voraussichtlich in vier verschiedenen Baustufen erfolgen, was insbesondere bei der Herstellung der technischen und sozialen Infrastruktur zu berücksichtigen ist. In einem ersten Schritt soll der Grundstücksteil nördlich der Werkstraße einer Entwicklung zugeführt werden. Dieser soll gleichzeitig die Herstellung der zentralen Grünfläche und den Ausbau der ehemaligen Werkstraße umfassen. Darauf sollen der Rückbau der bisherigen Avaya-Sterngebäude sowie die Entwicklung der übrigen Gebäude und Infrastrukturen in bisher nicht festgelegter Reihenfolge umgesetzt werden. Die geplante Bebauung für die Fläche "Teves-Ost" (östlich des Bahndamms), welche im städtebaulichen Wettbewerb als Ideenteil mit berücksichtigt wurde, orientiert sich an einer Blockstruktur, welche die Bauflucht an der Rebstöcker Straße sowie die Straßenflucht der ehemaligen Werkstraße aufnimmt und eine städtebauliche Abgrenzung zu den benachbarten gewerblichen Nutzungen schafft. Vorgesehen ist eine Geschossigkeit von maximal sechs Vollgeschossen mit einem Staffelgeschoss bei einer maximalen Traufhöhe von 18 Metern. Zwecks Lärmabschirmung des Blockinnenbereichs ist für die bahnseitige Bebauung eine maximal acht geschossige Bebauung geplant. Sowohl die vorhandene Platzsituation an der Rebstöcker Straße als auch die verkehrliche Anbindung an das Avaya-Areal, welche die beiden Gebäudeteile voneinander trennt, sollen bestehen bleiben. Die Bebauung östlich der Ackermannstraße soll im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durch Festsetzungen, die weitgehend dem vorhandenen Bestand entsprechen, planungsrechtlich gesichert werden. Infrastruktur Verkehr Das Plangebiet westlich des Bahndamms wird zu zwei Drittel von der Kleyer- und zu einem Drittel von der Ackermannstraße erschlossen. Die in Ost-West-Richtung verlaufende Kleyerstraße ist eine wichtige Verbindungsstraße, die die Frankfurter Innenstadt mit dem Stadtteil Griesheim verbindet. Die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Ackermannstraße hat nicht nur Erschließungsfunktion für die angrenzenden Wohngebiete (Friedrich-Ebert-Siedlung), sondern auch Verbindungsfunktion von der Kleyerstraße zur parallel verlaufenden Mainzer Landstraße. Da Kraftfahrzeuge, die die östlich des Gebiets liegende Rebstöcker Straße befahren, nur die Möglichkeit haben, von dort nach rechts in die Mainzer Landstraße in Richtung Osten abzubiegen, wird die Verbindung über die Ackermannstraße derzeit von vielen Verkehrsteilnehmern genutzt, um den Anschluss in Richtung Westen an das regionale beziehungsweise überregionale Verkehrsnetz zu erreichen. Mit der Einrichtung eines geplanten Linksabbiegers aus der Rebstöcker Straße in die Mainzer Landstraße würde eine Verlagerung von Durchgangsverkehr von der Ackermannstraße auf die Rebstöcker Straße erfolgen und somit eine Verkehrsentlastung der Ackermannstraße erreicht werden. Die Nutzung der inneren Erschließung soll sowohl durch den motorisierten Individualverkehr als auch durch den Fuß- und Radverkehr möglich sein. Die Anbindung des ehemaligen Avaya-Areals an die Ehingerstraße und über die bestehende Werksstraße an die Rebstöcker Straße beziehungsweise die Fläche "Teves-Ost" soll dagegen ausschließlich dem Fuß- und Radverkehr vorbehalten sein, um möglichen Schleichverkehren entgegenzuwirken. Die Erreichbarkeit der Fläche "Teves-West" (westlich des Bahndamms) soll dabei weiter für den motorisierten Individualverkehr über die Rebstöcker Straße möglich sein. Die Erschließung des Geländes "Teves-Ost" erfolgt ebenfalls über die Rebstöcker Straße. Die öffentlichen Verkehrsflächen im Bereich der zentralen Grünfläche sollen im Zuge einer anschließenden Detailplanung hohe Aufenthaltsqualitäten für die Nutzer aufweisen. Auf Grund der innerstädtischen Lage ist vorgesehen, die erforderlichen Stellplätze in Tiefgaragen unter den jeweiligen Gebäudeblöcken unterzubringen. Öffentliche Parkplätze sind im Straßenraum geplant. Der Anschluss des Plangebiets an den ÖPNV erfolgt über die Haltestelle Rebstöcker Straße der Straßenbahnlinie 11 sowie über die Haltestelle Kleyerstraße der Buslinie 52. Im Zuge der städtebaulichen Neuordnung soll im Bedarfsfall eine Anpassung der Haltestellenstandorte an der Kleyerstraße erfolgen. Ver- und Entsorgung Die Versorgung mit elektrischem Strom und Heizwärme ist über Anschlüsse an die bestehenden Strom- und Fernwärmenetze geplant. Zur Beseitigung des Schmutzwassers ist der Anschluss an die öffentliche Kanalisation erforderlich. Entsprechend den gesetzlichen Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes und des Hessischen Wassergesetzes soll das Niederschlagswasser dort, wo es anfällt, verwertet werden. Eine Versickerung des anfallenden Regenwassers wird voraussichtlich wegen diffuser Verunreinigungen des Untergrundes nicht möglich sein. Aus stadtklimatischen Gründen wird jedoch eine größtmögliche Verdunstung des anfallenden Niederschlags für sinnvoll erachtet. Soziale Infrastruktur Der erforderliche Bedarf an Kindertagesstätten soll im Plangebiet selbst gedeckt werden und sich in die geplante städtebauliche Struktur einfügen. Die einzelnen Baustufen sollen dabei Berücksichtigung finden. Der erforderliche Bedarf an Grundschulplätzen und erweiterter schulischer Betreuung (ESB) sind auf einem Standort außerhalb des Plangebiets zu decken. Die geplante Festsetzung "Allgemeines Wohngebiet" auf der städtischen Fläche "Teves-Ost" östlich des Bahndamms steht jedoch einer zukünftigen schulischen Nutzung nicht entgegen. Lärm Das Plangebiet wird in erster Linie von den Verkehrslärmanteilen der direkt angrenzenden Bahntrasse und der Kleyerstraße belastet, wobei der Einfluss des Straßenlärms den des Bahnlärms übertrifft. Temporär ist das Gebiet ausschließlich am Tag auch von Fluglärm betroffen, wenn bei Betriebsrichtung Ost die sogenannte "Krankenhaus-Route" zum Abflug benutzt wird. Bei den Gebäudefassaden entlang der Bahnstrecke steht expositionsbedingt der nächtliche Schallschutz im Vordergrund, während es bei einer Wohnnutzung entlang der Kleyerstraße auf den Schutz der Außenwohnbereiche (Balkone, Terrassen) am Tag ankommt. Generell ist zu beachten, dass wegen der Hochlage der Bahntrasse die Lärmbelastungen mit der Höhe der Gebäude ansteigen. Die geschlossenen Baukörper entlang der Bahntrasse und der Kleyerstraße sollen das Gebiet weitgehend vom Lärm abschirmen. An den direkt dem Lärm zugewandten Fassaden ist zusätzlich der erforderliche Schallschutz durch bauliche Vorkehrungen an den Gebäuden zu gewährleisten. Natur und Landschaft Dachflächen und Blockinnenbereiche sollen begrünt werden. Der zentrale Platz soll als öffentliche Grünfläche ausgestaltet und festgesetzt werden. Der als schutzwürdig beurteilte Baumbestand soll nach Möglichkeit erhalten und durch Neupflanzungen ergänzt werden. Bodenordnung Für die Realisierung der geplanten städtebaulichen Struktur im nördlichen Teil des Plangebiets ist im Bereich der bestehenden Kindertagesstätte im Nordwesten des Plangebietes an der Ackermannstraße ein Flächentausch erforderlich. Im Bereich südlich des Kulturzentrums und westlich der Bahnunterführung sind zur Herstellung der geplanten verkehrlichen Erschließung ebenfalls bodenordnerische Maßnahmen notwendig, da zum Teil Flächen im städtischen Eigentum betroffen sind. Das dargestellte Rahmenkonzept wird im weiteren Verfahren vor dem Hintergrund der begleitenden Untersuchungen (Umweltprüfung) weiterentwickelt. Um das Bebauungsplanerfahren zu beschleunigen, wird hiermit der Aufstellungsbeschluss vom 03.04.2014 konkretisiert. Dies ermöglicht dem Magistrat, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nicht geändert wurden. Zu IV. Im Laufe des Verfahrens hat sich herausgestellt, dass zusätzlich zum Änderungsverfahrens gemäß § 8 (3) BauGB zur Anpassung der Darstellungen des Flächennutzungsplans an die geänderten Planungsziele auch die regionalplanerischen Inhalte des Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 zu ändern sind. Dieser stellt für den Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans westlich der Bahnlinie gewerbliche Baufläche, Bestand dar. Gemäß den textlichen Festsetzungen des RPS/RegFNP 2010 stellt die Darstellung gewerblicher Bauflächen zugleich die Festlegung des "Vorranggebiets Industrie und Gewerbe" dar. Die geplante Umnutzung dieses Vorranggebiets in ein Vorranggebiet Siedlung widerspricht daher den genannten regionalplanerischen Zielsetzungen. Zur Anpassung des Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 an die geänderten Planungsziele ist ein Abweichungsverfahren gemäß § 8 (2) HLPG durchzuführen. Anlage Rahmenkonzept (ca. 2,8 MB)Nebenvorlage: Antrag vom 08.10.2014, NR 1033