Bebauungsplan Nr. 868 - Gießener Straße - ehemaliges Postgelände hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) i.V.m. § 13a (1) Nr. 1 BauGB

Vortrag des Magistrats vom 28.04.2008, M 79

Betreff: Bebauungsplan Nr. 868 - Gießener Straße - ehemaliges Postgelände hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) i.V.m. § 13a (1) Nr. 1 BauGB I.1 Für das Gebiet Gießener Straße / Friedberger Landstraße in Frankfurt am Main - Nordend ist auf der Grundlage der vorgelegten städtebaulichen Studie ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 22.02.2008 zum Aufstellungsbeschluss. Es dient zur Kenntnis, dass zur Aufstellung des Bebauungsplans das beschleunigte Verfahren nach § 13a (1) Nr. 1 BauGB angewendet wird. I.2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung: Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Umnutzung und Neubebauung bisher gewerblich genutzter Flächen zwischen Gießener Straße und Friedberger Landstraße geschaffen werden. Ziel ist es, mit einer geschlossenen Bebauung mit gemischter Nutzung die Friedberger Landstraße räumlich zu fassen und im ruhigen Innenbereich ein durchgrüntes Wohngebiet mit einer Grünverbindung zwischen Friedberger Warte und Hauptfriedhof zu entwickeln. II. Es dient zur Kenntnis, dass der Magistrat diesen Beschlussantrag auf Grund der vorgelegten städtebaulichen Studie für hinreichend qualifiziert hält, um die öffentliche Auslegung eines entsprechenden Bebauungsplanentwurfs nach § 3 (2) BauGB ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung durchführen zu können. Wird der Bebauungsplanentwurf mit Begründung aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt und wird dadurch eine erneute öffentliche Auslegung nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB erforderlich, ist der Magistrat ermächtigt, diese ebenfalls ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung durchzuführen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. III. Der räumliche Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 692 - Nördliche Erweiterung des Günthersburgparks - wird an den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 868 angepasst. IV. Der Magistrat wird beauftragt, beim Planungsverband Frankfurt / Rhein-Main die Anpassung des Flächennutzungsplans im Wege der Berichtigung zu beantragen - § 13a (2) Nr. 2 BauGB.

Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu I. und II. Bestand und städtebauliche Situation Das Gebiet befindet sich südlich des amerikanischen Konsulates zwischen der Gießener Straße und der Friedberger Landstraße. Der größte Teil der Fläche wird heute gewerblich genutzt. Der Entwicklungsbereich besteht aus dem Postgelände, dessen Nutzung aufgegeben werden soll, so wie der städtischen Fläche an der Friedberger Landstraße, die für die Feuerwehr vorgehalten wurde, jedoch nach Neubau des Feuerwehrzentrums am Marbachweg nicht mehr benötigt wird. Nördlich schließt sich ein Wohnhochhaus aus den 60er Jahren an. Das Areal befindet sich in unmittelbarer Nähe von Hauptfriedhof und Wasserpark, fußläufig erreichbar sind auch der Günthersburgpark und der Bornheimer Friedhof. Weiterhin liegt es in der Nachbarschaft der neu entstandenen Wohngebiete um die Friedberger Warte. Dort entsteht ein Quartiersplatz mit einem Nahversorgungszentrum, das auch der Versorgung des Plangebietes dient. Durch den geplanten Bau der Straßenbahnlinie in der Friedberger Landstraße wird der Bereich künftig eine sehr gute ÖPNV-Erschließung und damit eine günstige Verbindung zur Innenstadt erhalten. Durch die beabsichtigte Aufgabe der gewerblichen Nutzungen besteht die Chance, das Gebiet einer seiner Lage angemessenen Nutzung zuzuführen. Das heute fast komplett versiegelte Gebiet soll dann zu einem durchgrünten Wohnquartier entwickelt werden. Die damit erforderliche städtebauliche Neuordnung soll durch den Bebauungsplan vorbereitet werden. Eine besondere Chance für die Umsetzung des Planes besteht dadurch, dass der Investor, der die Entwicklung der Flächen betreibt, Eigentümer des Postgeländes ist. Es ist beabsichtigt, mit ihm einen städtebaulichen Vertrag zur Sicherung der Planungsziele abzuschließen. Planungsrecht Das Plangebiet deckt einen großen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 253 vom 21.06.1977 ab, dessen Festsetzungen jedoch innerhalb des Plangebietes in großen Teilen nicht mehr den Entwicklungszielen für den Bereich Friedberger Landstraße entsprechen. So sind die beiden Neuordnungsflächen als Gemeinbedarfsflächen (Post und Feuerwehr) festgesetzt. An der Friedberger Landstraße ist auf dem "Feuerwehrgrundstück" lediglich eine dreigeschossige Bebauung möglich. Das steht dem Ziel entgegen, den Straßenraum durch eine höhere Randbebauung in Anlehnung an die Neubebauung der ehemaligen US-Housings Atterberry und Betts an der Friedberger Warte räumlich zu fassen. Der Notwendigkeit, den Bebauungsplan Nr. 253 zu ändern, wurde bereits 1989 mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 692 Rechnung getragen, in dessen Grenzen sich der Bebauungsplan Nr. 868 ebenfalls befindet. In der Begründung heißt es dort u. a. "In beschränktem Umfang sind Wohnbauflächen zu erschließen in Ergänzung vorhandener Wohnviertel. Des Weiteren ist eine Neuordnung der heterogenen Randbebauung an der Friedberger Landstraße erforderlich. Durch Neuordnung der vorhandenen Schrebergärten sollen die Fuß- und Radwegeverbindungen zum Wasserpark und zum Friedhof Bornheim grundlegend verbessert werden mit dem Ziel einer Weiterführung zum äußeren Grüngürtel." Der Bebauungsplan Nr. 692 deckt allerdings eine sehr große, weit über das Plangebiet hinausgehende Fläche mit sehr unterschiedlichen Problemlagen ab. Es ist zweckmäßig, ihn durch kleinere Bebauungspläne mit einheitlicher Themenstellung zu ersetzen, was mit dem neuen Bebauungsplanverfahren Nr. 868 erreicht werden soll. Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) Ein Bebauungsplan, der der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient (Bebauungspläne der Innenentwicklung), kann gemäß § 13a (1) Nr. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2) Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Da diese Kriterien auf das Bebauungsplanverfahren Nr. 868 zutreffen, soll das beschleunigte Verfahren angewandt werden. Auch wenn es im beschleunigten Verfahren nicht erforderlich ist, soll eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit im Sinne des § 3 (1) BauGB, eine öffentliche Auslegung im Sinne des § 3 (2) BauGB und eine Umweltprüfung im Sinne des § 2 (4) BauGB durchgeführt werden. Das Konzept Der Bebauungsplan soll innerhalb seines Geltungsbereiches die Voraussetzungen für die Weiterentwicklung der Friedberger Landstraße im Bereich zwischen Friedberger Warte und Gießener Straße zu einem großzügigen Straßenraum mit städtischem Charakter und angeschlossenen Wohngebieten schaffen. Der gegenwärtige Stand des Strukturkonzeptes für den Entwicklungsbereich, das dem Bebauungsplan zu Grunde liegen soll, ist in der vorgelegten städtebaulichen Studie dargestellt. Mit dem Konzept sind die Vorgaben für den Bebauungsplan bereits so konkret ausgearbeitet, dass die öffentliche Auslegung eines entsprechenden Bebauungsplanentwurfs ohne erneute Beschlussfassung durchgeführt werden kann. Beabsichtigt ist eine 6-geschossige Bebauung an der Friedberger Landstraße mit einer gemischten Nutzung, die den dahinter liegenden Teil vom Verkehrslärm abschirmt (Festsetzung als gemischte Baufläche MI). Dort können auch ergänzende Nutzungen zum Versorgungszentrum an der Friedberger Warte untergebracht werden. Diese städtebauliche Struktur soll sich nach Norden fortsetzen. Die nördlich anschließende Bebauung ist allerdings nicht Gegenstand des vorgelegten Konzeptes. Eine Grünverbindung für Fußgänger und Radfahrer mit angelagerten kleinen Plätzen und einer Spielfläche soll eine hohe Aufenthaltsqualität im Wohngebiet gewährleisten und den Bereich Friedberger Warte (mit Quartiersplatz) so wie den Wasserpark mit dem Hauptfriedhof verbinden. Die Fußwegeverbindung soll sich platzartig zur Friedberger Landstraße öffnen und im Westen auf einen neu zu schaffenden Zugang zum Hauptfriedhof führen. Das innere Gebiet soll sich zu einem städtischen Quartier mit Wohnungen in 4-6-geschossigen Solitärgebäuden entwickeln (Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet WA). An der Gießener Straße ist es aus gegenwärtiger Sicht beabsichtigt, das bestehende Verwaltungsgebäude zu erhalten und zu Wohnzwecken umzunutzen. Die Stellplätze sollen zu einem großen Teil in Tiefgaragen untergebracht werden, um nutzbaren Freiraum für die Bewohner zu gewinnen. Zu III. Der Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans Nr. 692 wird im Zuge der Weiterführung um den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 868 reduziert. Zu IV. Im Flächennutzungsplan ist das Areal als Fläche für den Gemeinbedarf (Einrichtungen der Post und der Feuerwehr) dargestellt. Der Flächennutzungsplan soll im Wege der Berichtigung an die Ziele des Bebauungsplans Nr. 868 angepasst werden. Anlage Staedtebaul iche_Studie (ca. 2,3 MB)Nebenvorlage: Anregung vom 08.05.2008, OA 656