Erlass der "Verordnung zum Schutz der Naturdenkmäler in Frankfurt am Main"

Die Modernisierung im Gebäudebestand muss beschleunigt werden, um die Klimaschutzziele der Stadt Frankfurt zu erreichen und die Zahl der barrierefrei nutzbaren Wohnungen zu erhöhen. Eine energetische Sanierung kann beispielsweise die Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken, den Austausch von Heizungsanlagen und den Austausch alter Fenster gegen moderne Wärmeschutzfenster umfassen. Die beschleunigte energetische Sanierung von privaten Bestandsgebäuden leistet damit auch einen zentralen Beitrag zur Erreichung der Ziele der kommunalen Wärmeplanung. Dabei ist jedoch wichtig, dass Klimaschutz, Mieter:innenschutz und die Interessen von Eigentümer:innen hierbei gut in Einklang gebracht werden. Gleichzeitig gehört vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarktes die Sicherung bezahlbaren Wohnraums im Bestand zu den dringendsten Aufgaben der Stadt Frankfurt.

Um Eigentümer*innen bei den kostenintensiven Modernisierungsmaßnahmen angemessen unterstützen zu können und gleichzeitig Mieter:innen vor einer zu starken Belastung durch die Umlage der Modernisierungskosten zu schützen, ist die Anpassung und der Ausbau des Förderangebotes notwendig.

Mit der Änderung der Richtlinien zur Förderung der energetischen Modernisierung, der Verbesserung der Barrierefreiheit und des Wohnumfeldes sowie der Stadtbildpflege werden Anpassungen an geänderte Rahmenbedingungen vorgenommen und die Konditionen verbessert. Darüber hinaus werden die Rahmenbedigungen auf Grundlage der Erfahrungen aus der Förderberatung konkretisiert und vereinfacht und weitere Aspekte, z.B. zum ökologisch sinnvollen Bauen, ergänzt sowie erweiterte Instrumente zu sozialverträglichen Modernisierungen eingeführt.

Im Rahmen der Überarbeitung der Richtlinien werden folgende Änderungen durchgeführt:

1. Ausweitung des Förderangebotes
2. Anpassung an geänderte Gesetzeslage (GEG)
3. Anpassung an geänderte Bundesförderung (BEG)
4. Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung
5. Beförderung von ökologisch sinnvollen Maßnahmen
6. Berücksichtigung von Preissteigerungen und verschärften energetischen Standards bei der Höhe der maximal förderfähigen Kosten
7. Steigerung der Attraktivität des Förderprogramms durch Anhebung der Zuschusshöhe
8. Anpassung der Regelungen zur Miethöhe mit Beschränkung von Mieterhöhungen
9. Vereinfachung der Durchführung von Maßnahmen im vermieteten Bestand
10. Anpassung der Zweckbindung
11. Vereinfachung der Richtlinien durch Entfall von selten angefragten Förderungen
12. Beförderung von Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit
13. Erhöhung der Transparenz bei den Rahmenbedingungen der Förderung

Es findet keine Neuausweisung der Naturdenkmäler statt, dies bedeutet, dass die bisherigen Naturdenkmäler bestehen und die zugehörigen Verordnungen in Kraft bleiben.

Um die Zielsetzung zu erreichen, sind folgende Änderungen der Förderrichtlinien vorgesehen:

1. Ausweitung des Fördergebiets auf das gesamte Stadtgebiet (inklusive sogenannter Milieuschutzgebiete), da Beschränkungen auf ausgewählte Fördergebiete im Hinblick auf die Ziele nicht sinnvoll sind.
2. Bezugnahme auf das am 01.11.2020 eingeführte Gebäudeenergiegesetz (GEG) statt auf Energieeinsparverordnung (EnEV).
3. Bezugnahme auf die am 01.07.2021 eingeführte "Bundesförderung für effiziente Gebäude" (BEG) zur Erleichterung der Planung bei der sinnvollen gleichzeitigen Beantragung von Fördermitteln des Bundes und der Stadt Frankfurt:

a. Übernahme der gegenüber den bisherigen KfW-Effizienzhaus-Standards (mind. KfW-EH 115) verschärften Effizienzhaus (EH)-Standards der BEG für Wohngebäude (BEG WG) mit den Standards EH 85, EH 70, EH 55, EH 40 und EH-Denkmal (mit sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz gem. § 105 GEG).

b. Übernahme der Mindestanforderungen für Einzelbauteile der Gebäudehülle und für die Heizungstechnik aus der BEG für Einzelmaßnahmen (BEG EM) zur Vereinfachung der Antragstellung.

c. Antragsunterlagen für die Bundesförderung können als Nachweis anerkannt werden.

1. Enge Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung:

Sofern die technische Möglichkeit zum unmittelbaren Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz gegeben ist, werden in der Regel keine dezentralen Wärmeversorgungsalternativen gefördert.

1. Anreize für den Einsatz ökologisch sinnvoller Maßnahmen durch Zusatzförderungen für die damit verbundenen Mehrkosten gegenüber der Standard-Ausführung:

a. Zusatzförderung für den Einsatz erneuerbarer Energien bei der Heizung analog Erneuerbare-Energien-Klasse (EE) in der BEG WG, jedoch mit höherem Anteil am Gesamtenergiebedarf (mind. 75 % statt 65 %) und einer höheren Förderquote.

b. Zusatzförderung für den Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung zur Reduzierung der Lüftungswärmeverluste verbunden mit einer Verbesserung der wohnhygienischen Bedingungen.

c. Zusatzförderung für den Einsatz umweltverträglicher und gesundheitlich unbedenklicher Dämmstoffe anstelle günstiger, z. B. Erdöl-basierter Stoffe, wie des Polystyrols (in mind. 75 % der flächigen Bauteile der Gebäudehülle, wie Außenwände und Dächer), zertifiziert i.d.R. mit dem Gütezeichen RAL-ZU 132 bzw. 140 (Blauer Engel) oder dem "natureplus-Siegel" (analog

1. Förderweg).

d. Sensibilisierung für die Integration von Maßnahmen zur Erhaltung der Artenvielfalt, z.B. Erhaltung oder Ersatz von Nistplätzen an Gebäuden im Rahmen der Sanierungsarbeiten oder Anbringung zusätzlicher Nistkästen.

1. Anpassung der maximal förderfähigen Kosten:

a. Anhebung der max. förderfähigen Kosten um ca. 30 % orientiert an Preissteigerungen im Baugewerbe seit Einführung der Richtlinien 2010.

b. Anpassung der max. förderfähigen Kosten entsprechen verschärfter Anforderungen an energetische Mindeststandards (mind. EH 85 statt EH 115 usw.).

1. Anhebung der maximalen Höhe des städtischen Zuschusses von 30 % auf 35 % zur Steigerung der Attraktivität des Förderprogramms. Dabei wird berücksichtigt, dass bei der gleichzeitigen Inanspruchnahme der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bei durchschnittlichen Modernisierungen weiterhin die Fördermittel des Bundes ausgeschöpft werden können, wo eine maximale Gesamt-Förderquote von 60 % der förderfähigen Kosten definiert ist. Durch die städtische Anerkennung der Unterlagen für die BEG wird darüber hinaus die gleichzeitige Beantragung der Fördermittel von Bund und Kommune stark vereinfacht.
2. Anpassung der Regelungen zur Miethöhe:

a. Überarbeitung der bestehenden Begrenzung der Miethöhe nach Modernisierung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) durch Entfall des Zusatzes "... ist höchstens von mittleren Wohnlagen auszugehen...", da durch die fehlenden Zuschläge für gehobene, sehr gute bzw. zentrale Wohnlagen Vermietende bei einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (gem. § 559 ff BGB) schlechter gestellt wären, als bei einer - auch ohne Modernisierung möglichen - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (gem. § 558 ff BGB).

b. Gleichzeitige ergänzende Beschränkung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (gem. § 559 ff BGB) auf Grundlage des Koalitionsvertrags von 2021 (entgegen der gem. § 559 Abs. 1 BGB möglichen jährlichen Umlage von 8 % der Modernisierungskosten)

i. drei Jahre nach Modernisierung keine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB

ii. danach Umlage von max. 6 % (statt 8 %) der Modernisierungskosten

c. Ergänzung des 2019 eingeführten § 559c BGB "Vereinfachtes Verfahren" für die Berechnung der Mieterhöhung bei Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter*innen bei Kosten bis 10.000 € (Pauschal 30 % Erhaltung / 70 % Modernisierung).

d. Entfall des Hinweises zu Baualtersklassen, da im Mietspiegel geregelt.

e. Ergänzung Passus zur möglichen Einsichtnahme in Mietverträge für die Dauer der Zweckbindung zur Sicherung der Einhaltung der Mietobergrenzen.

1. Vereinfachung der Durchführung von Maßnahmen im vermieteten Bestand durch Entfall der schriftlichen Zustimmung der Mehrheit der Mietenden bei gleichzeitiger Verpflichtung, alle Mietenden hinsichtlich der Rahmenbedingungen der Förderung zu informieren.
2. Änderung der dauerhaften Zweckbindung "Sicherung der Wohnnutzung" (und der Begrenzung der Miethöhe) in eine befristete Bindung:

a. Im Regelfall beträgt die Zweckbindung 30 Jahre.

b. Bei Maßnahmen zur Beseitigung baulicher Hindernisse außerhalb der Wohnung im näheren Wohnumfeld wird von einer Zweckbindung abgesehen (analog Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderung).

c. Von einer Zweckbindung wird auch bei Maßnahmen mit einem Förderzuschuss unter 10.000 € abgesehen, da dies bei Maßnahmen geringeren Umfangs, z. B. Einbau eines Treppenliftes zur barrierefreien Erreichbarkeit von Wohnflächen in Obergeschossen, nicht verhältnismäßig ist.

d. Im Regelfall wird die langfristige Nutzung als Wohnraum in einer Baulast eingetragen. Bei Erbbaurecht kann von der Eintragung einer Baulast abgesehen werden, wenn das Erbbaurecht zu ‚Wohnzwecken' bestellt ist. Ebenfalls kann davon abgesehen werden, wenn die Wohnnutzung bereits in der Teilungserklärung oder vergleichbaren Rechtsdokumenten festgeschrieben ist.

e. Entfall von Hinweisen zu Rahmenbedingungen im "Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung", da gleichzeitige Inanspruchnahme nicht möglich.

1. Entfall von selten angefragten (Zusatz-) Förderungen:

a. Entfall der Darlehensvariante aufgrund fehlenden Interesses und des im Verhältnis zur Förderhöhe hohen Verwaltungsaufwandes.

b. Entfall der Sonderregelung zur Förderung von "kleineren Einzelmaßnahmen in Mietwohnungen" durch das Amt für Wohnungswesen aufgrund fehlenden Interesses (nur zwei Förderfälle seit Einführung).

c. Ersatz der Zusatzförderung "Passivhaus-Bauweise" (Keine Förderfälle seit Einführung der Richtlinien, da im Bestand kaum umsetzbar) durch Zusatzförderung für Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung (Passivhaus-Komponente).

d. Entfall der Zusatzförderung für die Zusammenlegung von Wohnungen aufgrund fehlenden Interesses bei Vermietung, die nachgewiesen werden muss (keine Förderfälle - bisher nur in Einzelfällen bei Eigennutzung angefragt).

1. Anpassungen hinsichtlich Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit:

a. Ergänzung von Hinweisen zur Sicherung und Verbesserung der Barrierefreiheit unter Berücksichtigung der DIN 18040-2 auf Grundlage der Abstimmung mit Dez. VIII, Stabstelle Inklusion (angewandte Praxis gemäß Handlungsanleitung v. 13.05.2015).

b. Ergänzung der Förderfähigkeit des barrierefreien Zugangs zu einem Freisitz (z. B. Garten), wenn kein anderer wohnungsbezogener Freisitz barrierefrei erreichbar ist.

c. Senkung der Mindestinvestition für Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit sowie des Wohnumfeldes und des Stadtbildes auf € 3.000,-, da in Einzelfällen auch kleinere Maßnahmen sinnvoll sein können.

1. Konkretisierung der Förder-Voraussetzungen und der zu beachtenden Rahmenbedingungen auf Basis der Erfahrung in der Förderberatung:

a. Entfall der "Bearbeitungsgebühr i. H. v. 1% des Nennbetrags", da für die Antragstellenden nicht nachvollziehbar, dass ein Teil der bewilligten Fördersumme wieder zurückverlangt wird, insbesondere bei der Vollfinanzierung von Maßnahmen im öffentlichen Wohnumfeld, bei denen es keine Mitfinanzierung gibt.

b. Deutlichere Differenzierung der Voraussetzungen für die energetische Modernisierung (mit Energieberatungsbericht, Umsetzungskonzept und Baubegleitung) gegenüber sonstigen Maßnahmen (z.B. zur Verbesserung der Barrierefreiheit).

c. Untergliederung der förderfähigen Maßnahmen im Wohnungsbestand in die "Energetische Modernisierung", die "Funktionale Modernisierung" und die "Ergänzung des Wohnungsbestandes" (statt "Gesamtmaßnahme Umnutzung") zur besseren Übersicht und der einfacheren Möglichkeit der Bezugnahme.

d. Deutlicherer Verweis auf erforderliche Abklärung der Genehmigungsfähigkeit der geplanten Maßnahmen seitens der Antragstellenden und Vorlage der entsprechenden (ggf. auch satzungsrechtlichen) Genehmigungen.

e. Konkretisierung von einzelnen Begrifflichkeiten bzw. Antragsunterlagen.

f. Konkretisierung der Regelungen für den Baubeginn und die Fertigstellung.

g. Klarstellung, dass bestimmte Maßnahmen, z. B. zur Verbesserung des Zuschnittes der Wohnung nur im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung gefördert werden können.

h. Klarstellung zur Förderfähigkeit von Maßnahmen zur Ergänzung des Wohnungsbestandes (der Anbau von separat erschlossenen Gebäudeteilen wird in den Neubau-Programmen der Stadt Frankfurt gefördert).

i. Ergänzung von Regelungen zur Kombination mit weiteren Förderprogrammen und Ausschluss von Mehrfachförderung bei vergleichbaren Maßnahmen.

j. Ergänzung zu möglichen Veröffentlichungen (in Anlehnung an die "Allgemeinen Richtlinien für die Gewährung städtischer Zuwendungen").

k. Aufnahme Passus zum EU-Beihilferecht.

Der Magistrat ergreift geeignete Maßnahmen, damit die städtischen Informations- und Beratungsangebote im Bereich der energetischen Sanierung von privaten Bestandsgebäuden unter Einbindung des Klimareferates weiter ausgebaut werden können. Hierfür legt der Magistrat schnellstmöglich ein abgestimmtes Konzept vor.

Zur Antragstellung wird angestrebt, ein digitales Antragsverfahren (Online-Verfahren) einzurichten. Im Sinne der Barrierefreiheit kann auf Wunsch auch ein analoges Verfahren gewählt werden.

Es wird jährlich ein kennzahlenbasierter Bericht vorgelegt, aus welchem der aktuelle Stand der städtischen Förderaktivitäten im Bereich der energetischen Sanierung hervorgeht.

Die Einhaltung der sozialverträglichen Umsetzung der Förderrichtlinie wird durch den Magistrat laufend beobachtet.

Anwendung in Gebieten mit sozialen Erhaltungssatzungen ("Milieuschutz"):

In sogenannten Milieuschutzgebieten können Maßnahmen zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden, die über den gesetzlich geregelten Mindeststandard des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hinausgehen, bis zum Standard EH 70 genehmigt werden, wenn im Gegenzug das städtische Förderprogramm in Anspruch genommen wird und seine Konditionen eingehalten werden.

Die Broschüre, in welcher die konkreten Schritte zu einer möglichen Genehmigung von Maßnahmen zur energetischen Sanierung von privaten Bestandsgebäuden in Gebieten mit "Milieuschutzsatzung" anschaulich erläutert werden, liegt entsprechend überarbeitet im Internetauftritt der Bauaufsicht Frankfurt unter www.bauaufsicht-frankfurt.de/bauberatung/erhaltungssatzungen als Merkblatt vor und kann im PDF-Format heruntergeladen werden (unter

www.bauaufsicht-frankfurt.de/fileadmin/Downloads__alle/M erkblaetter/Merkblatt_Bauvorhaben_in_Milieuschutzgebieten_10_2024_1.pdf?_=173140 6775 ).

Eine Übersicht der Fördersystematik geht aus den nachfolgenden beiden Tabellen hervor:

Legende:

WoFl/NUF = Wohnfläche bzw. Nutzungsfläche

BEG WG = Bundesförderung für effiziente Gebäude - Wohngebäude

BEG EM = Bundesförderung für effiziente Gebäude - Einzelmaßnahmen

1. Investitionsbedarf:

Der Bedarf für die nach diesen Richtlinien geförderten Objekte wird nach Maßgabe der Haushaltsansätze in den jeweiligen Magistratsvorlagen zur Förderung beziffert. Im Haushaltsjahr 2025 sind investive Haushaltsmittel in der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung auf der Projektdefinition 5.003613, Förderprogramm zur energetischen Sanierung von Wohnsubstanz und Projektdefinition 5.002454, Unterstützung des Wohnungsbaus - Zuschüsse/Baumaßnahmen eingestellt.

2. Finanzierungsbedarfszeitraum mit Angabe der Jahresraten:

3. Zugehörige Folgeinvestitionen unter Angabe des Umfangs- und Zeitraums:

keine

4. Jahresfolgekosten:

keine

5. Jahreserträge:

keine

6. Leistungen Dritter:

keine

7. Stellenplanmäßige Auswirkungen:

keine

8. Sonstiges:

entfällt

Anlage 1 (ca. 91 KB) Anlage 2 (ca. 39 KB)