Stärkere Abbildung des energetischen Zustands von Gebäuden bei der Erhebung zum Mietspiegel

Der Magistrat wird beauftragt, sich im Zuge der Aufstellung des qualifizierten Mietspiegels 2026 in den zuständigen Gremien auf den verschiedenen Regierungs- und Verwaltungsebenen aktiv dafür einzusetzen, dass der energetische Zustand der vermieteten Gebäude bzw. Wohnungen in Frankfurt noch systematischer bei der Erhebung zum Mietspiegel der Stadt Frankfurt und damit im finalen Mietspiegel-Modell abgebildet werden kann.

Der Magistrat wird ferner beauftragt, im Magistratsbericht zur Mietspiegel-Veröffentlichung sowie in der Mietspiegel-Broschüre selbst dezidiert auf die Prüfung der Merkmale aus der Gruppe der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit einzugehen. Zudem soll das zuständige Amt zeitnah nach der Veröffentlichung des Mietspiegels die Prüfergebnisse zu energetischen Merkmalen der Öffentlichkeit vorstellen und dabei auch die Gelegenheit zu Rückfragen und Diskussion geben, bspw. im Rahmen einer geeigneten Informationsveranstaltung.

Die Stadt Frankfurt ist gesetzlich dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen (§ 558c Abs. 4S. 2 BGB, geändert durch das Mietspiegelreformgesetz vom 10.08.2021). Der Mietspiegel 2024 stellt eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2022 dar und trat zum

1. Juni 2024 in Kraft. Für 2026 soll ein neuer Mietspiegel aufgestellt werden (siehe B 195/24). Bei der Erstellung des Mietspiegels 2022 und bei der Fortschreibung des Mietspiegels 2024 wurden bereits umfassende Erhebungen des energetischen Zustands des vermieteten Wohnraums in Frankfurt durchgeführt. Eine wichtige Grundlage hierfür stellten die vom Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Stadtentwicklung herausgegeben "Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausgestaltung von Wohnraum in Mietspiegeln. Arbeitshilfen für die kommunale Mietspiegelgestaltung" dar. Die Datengrundlage war aufgrund der damals freiwilligen Auskunftsmitwirkung jedoch begrenzt. Mit dem Mietspiegelreformgesetz wurde zwischenzeitlich eine Auskunftspflicht für Mieter*innen und Vermieter*innen eingeführt. Daher ist zu erwarten, dass sich die Datenqualität insbesondere im Bereich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit verbessert. Wenn bei der Erhebung ergänzend auf aktuelle Entwicklungen Bezug genommen wird (etwa Wärmepumpen bei der Beheizungsart), könnte der energetische Zustand bei vermieteten Immobilien in Frankfurt besser geprüft werden und so den neuen Herausforderungen im Mietmarkt besser entsprechen. Der Gebäudebestand steht in den kommenden Jahren vor sehr großen Veränderungen. Eine zentrale Veränderung besteht in der notwendigen Reduzierung der klimaschädlichen Treibhausgas-Emissionen im Gebäudesektor, die zur Erreichung der Klimaschutzziele unvermeidbar ist. Bislang verursacht der Gebäudesektor ca. 40 Prozent der klimaschädlichen Treibhausgas-Emissionen in Deutschland. Dabei spielt der Energieverbrauch für Warmwasser und Heizwärme eine zentrale Rolle. Eine Vielzahl an Maßnahmen wird in den kommenden Jahren dazu beitragen, dass der Gebäudebestand in Deutschland und damit auch in Frankfurt in Richtung eines klimaneutralen Gebäudebestandes weiterentwickelt werden kann. Dazu zählen neue Vorgaben und Förderprogramme für die energetische Sanierung von Gebäuden, für Energieeffizienz sowie für eine klimaneutrale Strom- und Wärmeversorgung. Seit dem
2. Januar 2021 gilt in Deutschland das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Darunter fällt auch eine CO2-Abgabe auf Öl und Erdgas. Diese CO2-Abgabe soll dazu beitragen, dass die klimaschädlichen Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor durch klimafreundliches Verhalten deutlich gesenkt werden können. Ab dem
3. Januar 2023 gilt ein 10-Stufen-Modell, nach welchem die CO2-Kosten - abhängig vom Energiestandard des Mietshauses - zwischen Vermietenden und Mietenden aufgeteilt werden. Diese Kostenaufteilung umfasst neben Heizöl, Flüssiggas und Erdgas auch die Fernwärme. Bei Gebäuden mit einer besonders schlechten Energiebilanz müssen die Vermieter*innen 95% der CO2-Kosten übernehmen und die Mieter*innen 5%. Je besser die Energiebilanz des Gebäudes, desto geringer ist der Anteil der CO2-Kosten für die Vermieter*innen. Es ist daher damit zu rechnen, dass Vermieter*innen - allein schon aus einem finanziellen Eigeninteresse - künftig vermehrt in die energetische Sanierung und Optimierung ihrer Gebäude investieren werden. Auch in Frankfurt stehen wir daher mutmaßlich am Anfang eines neuen Modernisierungszyklus. Die Mieter*innen profitieren davon, indem die energiebezogenen Nebenkosten dadurch deutlich sinken können. Der Markt beginnt auf diese Entwicklungen bereits zu reagieren. Unter anderem die empirische Studie "Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte" von Wüest Partner Deutschland von 2023 zeigt, wie stark die Energieeffizienzklasse und der Energieträger (fossil oder nichtfossil) von Wohn- und Gewerbeliegenschaften die Angebotsmieten bzw. Angebotskaufpreise beeinflussen. Im Rahmen der Studie wurden rund 204.000 Wohn- und Gewerbeinserate zwischen April und August 2023 mit hinterlegten Energieausweisedaten ausgewertet. Die Studie zeigt, dass sich im Bereich Preisbildung und energetische Maßnahmen aktuell viel bewegt. Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben funktionieren Mietspiegel zwar nicht nach klassischen Markt-Logiken. Dennoch stellt sich vor diesem Hintergrund und der mutmaßlich besseren Datenlage die Frage, wie im qualifizierten Mietspiegel zentrale und potenziell mietpreisbildende Merkmale im Bereich des energetischen Zustands der Immobilie noch systematischer geprüft und ggf. abgebildet werden können. Im aktuellen Mietspiegel der Stadt Frankfurt sind manche energetischen Ausstattungsmerkmale bereits sehr systematisch erfasst. Beispielsweise wird bereits zwischen "Ein-Scheiben-Verglasung" (Abschlag von -0,88€), "2-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung" (Zuschlag von +0,19€) und "3-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung" (Zuschlag von +1,23€) differenziert. Bei der Wärmeversorgung gibt es bislang hingegen nur ein Merkmal, das angeführt wird. Für das Merkmal "Einfacher Heizungsstandard" ("Elektro-Einzelöfen (zum Beispiel Nachtspeicheröfen) ODER Einzelöfen mit manueller Brennstoffzufuhr (Holz, Kohle, Öl oder Gasflaschen) ODER überhaupt keine Heizung") ist ein Abschlag von -1,59€ vorgesehen. Im Bereich der Dämmung werden im aktuellen Online-Mietspiegel-Rechner gar keine unterschiedlichen Merkmale abgebildet, d.h. weder ein Abschlag für besonders schlecht gedämmte Gebäude, noch ein Zuschlag für Gebäude im Passivhausstandard (siehe B 214/22). Im Zuge der Aufstellung der Mietspiegel 2022 und 2024 wurden zahlreiche energetische Einzelmerkmale und deren Kombinationen geprüft (siehe insbesondere Kapitel 6.4.4 der Dokumentation des Mietspiegels 2022 (Grundlage für die Aktualisierung des Mietspiegels 2024)). Allerdings konnten bislang aufgrund des statistisch nicht nachweisbaren Merkmal-Mietpreis-Zusammenhangs keine weiteren expliziten Abschläge oder Zuschläge für eine niedrige, höhere oder hochwertige energetische Ausstattung oder Beschaffenheit (bei der Wärmeversorgung z.B. einen Fernwärmeanschluss oder eine Wärmepumpe) ausgewiesen werden. Voraussetzung für eine verbesserte Abbildung von Kriterien zum energetischen Zustand ist deren Abfrage im Rahmen der anstehenden Erhebung zum Frankfurter Mietspiegel 2026.