Stärkere Abbildung des energetischen Zustands von Gebäuden bei der Erhebung zum Mietspiegel

Der Magistrat wird sich (weiter) dafür einsetzen, die Wohnwertmerkmale im Zusammenhang mit energetischer Ausstattung und Beschaffenheit im Mietspiegel korrekt abzubilden. Der Magistrat wird entsprechend in seinem Magistratsbericht zum kommenden Mietspiegel auf diese Merkmalsgruppe gezielt eingehen. Das zuständige Amt für Wohnungswesen ist darüber informiert, erstens das Thema in der Mietspiegel-Broschüre zu berücksichtigen und zweitens eine geeignete Informationsveranstaltung zu planen.

Zum Zeitpunkt des Beschlusses waren schon wesentliche Vorgaben für die Mietspiegel-Erstellung festgelegt worden. Diese wurden aber - unabhängig vom Beschluss - bereits im Sinne des Antrags umgesetzt. Daher ist der Magistrat zuversichtlich, dass der Einfluss energetischer Ausstattung und Beschaffenheit im Mietspiegel 2026 vorgabengetreu geprüft werden kann. Dafür sprechen drei Gründe.

Erstens hat sich der Magistrat dazu entschlossen, einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB zu erstellen. Das führt dazu, dass bestimmte gesetzliche Vorgaben, insbesondere die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze, eingehalten werden müssen, aber zugleich auch Privilegien etwa beim Datenbezug und der Datenverarbeitung gelten (siehe Art. 238 EGBGB). Die Ausschreibung zum Mietspiegel 2026 wurde bereits Mitte Januar - also weit vor dem Beschluss des Antrags - veröffentlicht. In ihr wurden wesentliche Vorgaben gemacht, wie der Mietspiegel zu erstellen ist. Den Zuschlag haben die Bietendengemeinschaft aus IFAK (Taunusstein) und Institut Wohnen und Umwelt (IWU, Darmstadt) im Anfang März erhalten. Es folgte die Fragebogenkonzeption für die Mieter:innen- und Vermieter:innen-Befragung in Zusammenarbeit mit den Mitgliedern der Mietspiegel-Kommission. Mit der Erhebung zum Mietspiegel 2026 wurde dann am 01.07.2025 begonnen, also bereits einem Monat nach dem Beschluss des Antrags. Insofern waren bereits grundsätzliche Fragestellungen zur energetischen Ausstattung und Beschaffenheit schon festgelegt.

Zweitens ist die Erhebung zum kommenden Mietspiegel die erste Neuerstellung unter den neuen Vorgaben aus dem Mietspiegel-Reform-Gesetz. Bei vorherigen Mietspiegeln wurde die Prüfung von energetischen Merkmalen durch fehlende oder unvollständige Daten sowie Herausforderungen mit dem Datenschutz erschwert. Das ist bei dieser Neuerstellung grundlegend anders, weil nun eine gesetzliche Auskunftspflicht gilt und klarer geregelt ist, wer welche Daten abzugeben hat.

Drittens ist die Stabsstelle Wohnungsmarkt, Mietrecht, innovative Wohnprojekte im Amt für Wohnungswesen seit Jahren mit der Mietspiegel-Erstellung vertraut. Sie ist gut mit anderen Mietspiegel-erstellenden Kommunen vernetzt und hat die Änderungen in den Mietspiegel-Gesetzen intensiv begleitet. Mit dem IWU wird die Stabsstelle zudem (erneut) von einem ausgewiesenen Expert:innen-Team rund um energetische Merkmale im Mietspiegel begleitet.

In dieser Kombination - gute Vorbereitung, neue gesetzliche Grundlagen und Expertise - sieht der Magistrat eine ausgezeichnete Grundlage, um den "energetische Zustand der vermieteten Gebäude bzw. Wohnungen in Frankfurt am Main noch systematischer bei der Erhebung" zu berücksichtigen.

Ob und inwieweit energetische Merkmale (wieder) in den finalen Mietspiegel Eingang finden, wird allerdings erst die Auswertung zeigen können. Denn wie in der Begründung des Antrags korrekt ausgeführt, wurde im Rahmen des Möglichen bereits bei vorangegangenen Mietspiegeln energetische Einzelmerkmale und deren Kombinationen intensiv geprüft. Eine Prüfung ist jedoch kein Garant dafür, dass Merkmale auch als Zu- bzw. Abschläge in dem Mietspiegel aufgenommen werden. Dabei müssen drei Kriterien erfüllt sein: ausreichende Anzahl an Fällen in der Stichprobe, ein statistisch nachweisbarer Zusammenhang zwischen Merkmal und Mietpreis sowie die sachlogische Plausibilität. Der Einfluss der energetischen Merkmale wird nach der Beendigung der Vermieter:innen-Befragung und diversen Daten- und Plausibilitätsprüfungen voraussichtlich Ende des Jahres beginnen.

Erfasst werden bei der Mieter:innen- und Vermieter:innen-Befragung diverse Details zu energetische Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmalen. Auch weil Energieausweise noch (immer) nicht flächendeckend vorliegen, werden bauliche und anlagentechnische Einzelmerkmale zusätzlich zu den Energiekennwerten aus den Energieausweisen abgefragt. Offen bleibt, ob die energetische Qualität (im Falle der nachgewiesenen Wohnwertrelevanz) letztlich über Einzelmerkmale, einen Energieindex oder (über eine Umrechnung der Einzelmerkmale) als Energiekennwert in den Mietspiegel aufgenommen wird. Dies wird im Rahmen der Prüfung der Wohnwertmerkmale unter Berücksichtigung der statistischen Ergebnisse entschieden.

Die Ergebnisse werden mit der Mietspiegel-Kommission besprochen, bevor dann im zweiten Quartal 2026 der Magistratsbeschluss sowie Magistratsbericht samt Mietspiegel-Broschüre erstellt werden. Der Mietspiegel 2026 soll dann spätestens zum 01.06.2026 veröffentlicht werden.