Erhaltungssatzungen endlich umsetzen

Bericht des Magistrats vom 16.11.2018, B 375

Betreff: Erhaltungssatzungen endlich umsetzen Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.04.2018, § 2573 - A 302/17 LINKE. - Zu 1. bis 6.: Die Bauaufsicht hat es bei der Ursprungsbaugenehmigung zum Vorhaben in der Knorrstraße versehentlich und bedauerlicherweise unterlassen, die Mieter zu der o. g. Baumaßnahmen anzuhören. Die Bauaufsicht hat deshalb bei der erforderlichen Nachtragsbaugenehmigung die Anhörung der betroffenen Mieter nachgeholt. Darüber hinaus wurde den Mietern angeboten, dass sie sich über ihre Rechte im Zusammenhang mit anstehenden Modernisierungsmaßnahmen und daraus resultierenden Mieterhöhungen im Rahmen einer Mietrechtlichen Beratung im Amt für Wohnungswesen kostenfrei informieren können. Zukünftig wird der Magistrat sicherstellen, dass die Mieteranhörungen in Milieuschutzsatzungsgebieten im rechtlich vorgeschriebenen Rahmen durchgeführt werden. Im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 9 dürfen bauliche Modernisierungsmaßnahmen nur dann genehmigt werden, wenn sie der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen. Welche Modernisierungsmaßnahmen dem allgemeinen Standard von Mietwohnungen in Frankfurt entsprechen, ergibt sich aus dem Kriterienkatalog im Zusammenhang mit dem Magistratsvortrag M 217 vom 12.12.2014. In der Knorrstraße 5 werden durch den Ausbau der Dachgeschosse insgesamt acht Wohnungen neu geschaffen. Jede dieser Wohnungen liegt deutlich unter 130 qm Größe. Weiterhin werden Balkone von Bestandswohnungen abgebrochen und neu angebaut, die die Höchstgrenze von 8 qm nicht überschreiten. Insofern besteht in beiden Fällen kein Widerspruch gegen den Kriterienkatalog. Eine Neuschaffung der vorgesehenen Aufzüge entspricht ebenfalls diesem Kriterienkatalog, da die Voraussetzung, dass dieser jede Etage erschließen muss, erfüllt ist. Die beantragten Maßnahmen waren somit auch nach den Maßgaben der Erhaltungssatzung Nr. 9 zu genehmigen; die Antragstellerin hat hierauf einen einklagbaren Anspruch. An diesem Einzelfall hat der Magistrat allerdings erkannt, dass in Gebieten mit Milieuschutzsatzung ein Anpassungsbedarf für die bisherige Verwaltungspraxis über die Zulassung von Aufzügen besteht. Aufzüge sind regelmäßige Kostentreiber für die Kaltmiete. Insofern wird der Magistrat zukünftig restriktiver verfahren und nur noch solche Aufzüge in Milieuschutzsatzungsgebieten zulassen, welche die Anforderungen an die Barrierefreiheit einhalten. Aufzüge, die wie in der angesprochenen Liegenschaft nur die Zwischengeschosse anfahren, wären dementsprechend nicht mehr genehmigungsfähig, es sei denn, die Mehrheit der Bestandsmieter erklärt schriftlich ihr Interesse an einem solchen Aufzug. Die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben in einem Milieuschutzgebiet zulässig ist, erfolgt auf der Grundlage der jeweiligen Erhaltungssatzung i.V.m. §§ 172, 173 des Baugesetzbuches. Zur Frage, welche Modernisierungsmaßnahmen dem allgemeinen Standard von Mietwohnungen in Frankfurt entsprechen, wird der Kriterienkatalog des Magistratsvortrags M 217 vom 12.12.2014 herangezogen. Darüber hinaus werden alle entscheidungserheblichen Tatsachen, die bei der Erörterung mit den Eigentümern und der Anhörungen mit den Mietern/innen geäußert werden, im weiteren Genehmigungsverfahren berücksichtigt. Der Magistrat wendet das Instrument der Erhaltungssatzung im rechtlichen Rahmen des Baugesetzbuches an. Er erkennt darin weder eine verletzte Fürsorgepflicht gegenüber der Frankfurter Bevölkerung, noch eine einseitig oder gar exzessive Ermessensausübung.

Zu 7. bis 10.: Die Ämter des Magistrates sind an Recht und Gesetz und damit auch städtische Satzungen gebunden. Ein Vorkaufsrecht aus der Milieuschutzsatzung für die Kaufunger Straße 4 / Friesengasse 13 kann sich lediglich auf den vorhandenen Wohnraum beziehen. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, um den Bestand des Tibet-Saals zu erhalten. Da auf dem Grundstück neben der umfangreichen gewerblichen Nutzung nur wenige Wohnungen vorhanden sind, ist diese Immobilie kein klassischer Fall für eine Prüfung eines Vorkaufsrechts nach Milieuschutzsatzung. Eine entsprechende Prüfung wurde dennoch eingeleitet. Im Übrigen kann die Vorkaufsrechtsausübung vom Erwerber jederzeit durch eine auf die vorhandenen acht Wohnungen bezogene Abwendungserklärung verhindert werden. Das Grundstück der Leipziger Straße 93 wurde am 05.05.2015, mithin vor dem Inkrafttreten der Erhaltungssatzung am 19.05.2015 veräußert. Ein Vorkaufsrecht bestand zu diesem Zeitpunkt nicht. Die Planung war zum damaligen Zeitpunkt zwischen den beteiligten Fachämtern abgestimmt und wurde entsprechend mit dem Investor verhandelt und vereinbart. Zum "Abkauf der Nachbarschaftsrechte" Leipziger Straße 93 hat der Magistrat keine Erkenntnisse Zu 11. bis 20.: Die Ziele der Erhaltungssatzungen werden in allen betroffenen Bauberatungen thematisiert. Regelmäßig führen diese Beratungen zu satzungskonformen Bauvorhaben und den entsprechenden Anträgen. Bei der Prüfung von Anträgen sind gemäß der gesetzlichen Vorgaben je nach Satzungstyp die Auswirkungen auf die städtebauliche Gestalt bzw. die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu beurteilen. Der Magistrat bedient sich dabei der von den Stadtverordneten beschlossenen Begründungen zu den Satzungen mit den jeweiligen Kriterien. Im Rahmen der Aufstellung von Erhaltungssatzungen fließt das Wissen vor Ort zum Beispiel über Anträge oder Informationen des Ortsbeirates mit ein. In Milieuschutzsatzungen werden darüber hinaus Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte angehört. Die Erfahrung des Magistrats zeigt, dass nach Anhörungen der Mieter/innen nur in ca. 20 % der Fälle Einwände geäußert werden. Alle entscheidungserheblichen Tatsachen, die bei diesen Anhörungen geäußert werden, werden im weiteren Genehmigungsverfahren berücksichtigt. Zum Vorkaufsrecht: Es wurden bislang stadtweit 46 Verkäufe zur Prüfung weitergeleitet. In 23 Fällen wurde eine Anhörung zur Ausübung des Vorkaufsrechts versandt. In insgesamt 11 Fällen wurde bislang die Abwendungsvereinbarung unterzeichnet, in 12 Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt, wobei der Großteil dieser Fälle im Widerspruchsverfahren oder mit Antrag auf gerichtliche Entscheidung angegriffen wurde. Entscheidungen über Anträge in Erhaltungssatzungsgebieten unterliegen einer möglichen gerichtlichen Überprüfung. Ob und in wie weit Rechtsmittel zulässig sind, kann nur im Einzelfall entschieden werden. Der Magistrat wird auch weiterhin über Anträge in Erhaltungssatzungen nach den rechtlichen Vorgaben und in den Satzungsbegründungen formulierten Kriterien entscheiden.