Transparenz in der Methodik für den Frankfurter Mietspiegel

Der Frankfurter Mietspiegel ist ein zentrales Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit sowohl für Mieter als auch Vermieter von erheblicher Bedeutung für ein rechtsicheres und gutes Miteinander. Gerade deshalb muss seine Methodik transparent, nachvollziehbar und marktgerecht sein. Der neu vorgelegte Mietspiegel 2026 stößt jedoch auf breite Kritik aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und den Mieter- sowie Vermieterverbänden; insbesondere die überarbeitete Wohnlagenbewertung, die deutliche Verschiebung von Lagezuschlägen, die Nachvollziehbarkeit von Kriterien sowie die aus ihrer Sicht unzureichende Abbildung der tatsächlichen Marktrealität. Zudem wird darauf hingewiesen, dass der Mietspiegel zwar höhere Vergleichsmieten ausweist, seine Ermittlung aber für Außenstehende nur eingeschränkt nachvollziehbar ist. Darüber hinaus besteht der Eindruck, dass die neue Systematik bestehende Standortstrukturen verfestigen könnte (Strukturkonstanz) und damit langfristig zu einem Investitionshemmnis für Neubau- und Modernisierungsvorhaben außerhalb zentraler Lagen werden könnte. Vor diesem Hintergrund besteht Anlass, die Berechnungsgrundlagen, die Abbildung des Stadtgebiets sowie die Auswirkungen auf unterschiedliche Wohn- und Baualtersklassen näher zu hinterfragen. Insbesondere im Kontext der Frankfurter Wohnungspolitik und des dringend benötigten Wohnungsneubaus ist eine fundierte Bewertung der Methodik notwendig, um mögliche negative Steuerungseffekte frühzeitig zu erkennen. Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat:

1. Nach welchen Kriterien wurde das mit der Erstellung des Mietspiegels 2026 beauftragte Institut ausgewählt? Welche weiteren Institute wurden im Vergabeverfahren berücksichtigt und wie wurden die Angebote gewichtet?
2. Welche wesentlichen methodischen Änderungen wurden gegenüber dem Mietspiegel 2012 (ohne Kombination von Lagezuschlägen), dem Mietspiegel 2022 sowie den Fortschreibungen 2024 vorgenommen und aus welchen fachlichen Gründen erfolgten diese Änderungen?
3. Wie hoch ist die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete der in der Stichprobe zum Mietspiegel 2026 erhobenen Daten differenziert nach allen Frankfurter Stadtteilen (mindestens: Westend, Nordend, Sachsenhausen, Rödelheim, Nied, Bergen-Enkheim, Seckbach, Kalbach-Riedberg)? Bitte eine vollständige Übersicht für sämtliche Stadtteile vorlegen.
4. Wie hoch würde die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für Frankfurt sowie für die oben genannten Stadtteile ausfallen, wenn alle Wohnungen der Stichprobe vollständig nach der neuen Methodik des Mietspiegels 2026 berechnet würden? Wie würde sie sich darstellen, wenn die Methodik des Mietspiegels 2022 bzw. 2024 unverändert fortgeführt worden wäre? Bitte eine vollständige Übersicht für sämtliche Stadtteile vorlegen.
5. Welche konkreten Auswirkungen haben die geänderten Wohnlagenkategorien auf die ortsüblichen Vergleichsmieten in den einzelnen Stadtteilen, insbesondere in den bislang als gut oder sehr gut bewerteten Randlagen wie Bergen-Enkheim, Seckbach und Kalbach-Riedberg? Wie korrespondieren diese Veränderungen mit tatsächlich beobachteten Neuvertragsmieten? Wie erklärt der Magistrat, dass zahlreiche traditionell unstrittig als gut oder sehr gut bewertete Wohnlagen etwa in Bergen-Enkheim, Seckbach, Hausen oder Kalbach-Riedberg im neuen Mietspiegel deutlich an Bewertung der Lagequalität verlieren?
6. Welche Maßnahmen ergreift der Magistrat, um die Auswirkungen methodischer Änderungen künftig transparent darzustellen und nachvollziehbar zwischen marktbedingten Mietveränderungen und methodisch bedingten Effekten zu unterscheiden? Dies vor allem auf die Veränderung von Kriterien für Zu- und Abschläge.
7. Aus welchen fachlichen Gründen wurden einzelne wohnwerterhöhende Merkmale neu definiert oder ersetzt (z. B. "umfangreiches Bad" durch "hochwertige Dusche" mit der neuen Mindestbreite von 1 m für die Dusche, Anpassungen bei "großer Balkon" zu "tiefer Freisitz" mit geänderten Maßvorgaben von 2,5 m auf 2 m? Wie wurden diese neuen Kriterien empirisch validiert? Wie erklärt der Magistrat das Ergebnis des Mietspiegels, dass zentrale Ausstattungs- und Modernisierungsmerkmale künftig deutlich niedriger bewertet werden als bisher? Beispiele hierfür sind: a. hohe Decken: Reduzierung von bislang 2,63 Euro/m² auf nunmehr 0,21 Euro/m², b. elektrisch betriebene Rollläden: von 1,80 Euro/m² auf 0,61 Euro/m², c. hochwertiger Altbau: von 2,03 Euro/m² auf 1,30 Euro/m², d. einfacher Heizungsstandard: Abschlag von −1,59 Euro/m² auf −1,09 Euro/m².
8. Welche Auswirkungen haben die neuen Bewertungsmaßstäbe bei Ausstattungsmerkmalen auf die Vergleichbarkeit des Mietspiegels 2026 mit den Mietspiegeln 2022 und 2024, insbesondere für Bestandswohnungen? Bitte eine Liste vorlegen, in der eine statistisch signifikante Anzahl von Wohnungen aus der Stichprobe zur Erstellung des Mietspiegels enthalten ist, sodass vergleichbare Wohnungen als Muster gegenübergestellt werden können.
9. Wie erklärt der Magistrat Fälle, in denen innerhalb derselben Wohnanlage oder sogar innerhalb eines Gebäudes unterschiedliche Lagekategorien auf Ebene einzelner Hausnummern vergeben werden (z. B. im Gallus, Karree Kriegkstraße / Frankenallee / Flörsheimer Straße)? Welche Schlussfolgerungen zieht der Magistrat hieraus für die weitere Überarbeitung?
10. Wie erklärt der Magistrat die durch den Mietspiegel 2026 errechneten sinkenden Vergleichsmieten in weiten Teilen des Stadtgebietes trotz anhaltender Wohnraumknappheit und steigender Marktmieten?
11. Wie erklärt der Magistrat eine nahezu Verdopplung des Einflusses der Lage im neuen Mietspiegel auf bis zu 5,32 EUR/m² gegenüber den Vorjahren?
12. Warum nutzt der neue Mietspiegel nicht länger die Kombination von Ausstattungsmerkmalen zur Beschreibung von Merkmalen, sondern zieht verstärkt Einzelmerkmale heran?
13. Wie bewertet der Magistrat die Gefahr eines "Overfitting" durch die adressgenaue Lagezuordnung, die zwar rechnerisch präziser wirkt, aber in der Praxis an Nachvollziehbarkeit und Praxistauglichkeit verliert? Welche Mindestanforderungen an die praktische Anwendbarkeit wurden definiert?
14. Wie bewertet der Magistrat die praktische Anwendbarkeit der neuen Systematik durch Eigentümer, insbesondere in Fällen, in denen zur Erfassung oder Überprüfung mietpreisrelevanter Merkmale zusätzliche Vor-Ort-Begehungen erforderlich wären? Wie will der Magistrat unter diesen Voraussetzungen eine rechtssichere Erhebung und Bewertung dieser Merkmale gewährleisten?
15. Inwieweit rechnet der Magistrat mit einer Zunahme gerichtlicher Auseinandersetzungen infolge der neuen Systematik des Mietspiegels? Welche Maßnahmen sind vorgesehen, um die rechtssichere Anwendung des Mietspiegels in Mieterhöhungsverlangen und bei Mietstreitigkeiten zu gewährleisten?
16. Welche Auswirkungen erwartet die Stadt infolge der neuen Lagebewertungen und geänderten Ausstattungsmaßstäbe auf die Investitionsbereitschaft in neuen Wohnungsbau und Modernisierungen? Liegen dem Magistrat Erkenntnisse vor, dass die Abwertung bestimmter Stadtteile Investitionen hemmt? Welche Auswirkungen erwartet die Stadt auf die Wirtschaftlichkeit energetischer Modernisierungen, auf Sanierungsentscheidungen in Wohnungseigentümergemeinschaften mit gemischter Nutzung und auf Investitionen in den Gebäudebestand?
17. Wie bewertet der Magistrat die grundsätzliche Kritik von Haus & Grund Frankfurt, IHK Frankfurt, VdW Südwest und weiteren Verbänden, die den Mietspiegel 2026 in der vorliegenden Fassung ablehnen und fundamentale Korrekturen fordern? Welche fachlichen Schlussfolgerungen zieht der Magistrat daraus?
18. Hat sich der Magistrat auch mit den möglichen städteplanerischen Folgen des neuen Mietspiegels befasst, der den Zuschlag für sehr zentrale Lagen stark aufwertet und gleichzeitig insbesondere äußere Stadtteile gegenüber den bisherigen Mietspiegeln stark abwertet? Wie bewertet der Magistrat das Risiko, dass sich Investitionen in neue und bestehende Wohnungen infolge des neuen Mietspiegels 2026 künftig auf wenige sehr zentrale Innenstadtlagen konzentrieren und der Neubau in äußeren Lagen unattraktiver wird?
19. Der Großteil des dringend benötigten Wohnungsneubaus in Frankfurt wird nur am derzeitigen Stadtrand entstehen können. Welche Auswirkung auf das finanzielle Risiko von privaten Bauherren, Bauträgern und Projektentwicklern erwartet der Magistrat infolge des neuen Mietspiegels, der die Nähe zum Stadtzentrum besonders hoch honoriert und höhere Distanzen zum Zentrum niedrig bewertet? Welche Maßnahmen ergreift die Stadt, um den Neubau gerade außerhalb der Innenstadt zu stärken vor allem von privaten Bauherren?
20. Welche Auswirkungen erwartet die Stadt infolge des Mietspiegels 2026 konkret auf die Wirtschaftlichkeit von Neubau- und Modernisierungsprojekten? Bitte anhand typischer Modellfälle für Neubau, umfassende energetische Sanierung und einfache Modernisierung darstellen.
21. Ist die Stadt bereit, bei künftigen Fortschreibungen die Auswirkungen auf Wohnungsangebot und Investitionen systematisch zu berücksichtigen?
22. Wie erklärt der Magistrat die Beobachtung, dass Lageaspekte wie beispielsweise die Nähe zu U-Bahn-Haltestellen oder anderen Anschlüssen des ÖPNV positiv bewertet werden? Antragsteller: FDP