Transparenz in der Methodik für den Frankfurter Mietspiegel

Die Erstellung des Frankfurter Mietspiegels wurde in enger Zusammenarbeit mit dem Ausschreibungsservice der Stadtkämmerei, dem Rechtsamt und dem Datenschutzreferat europaweit öffentlich ausgeschrieben (offenes Verfahren). Die zentrale Ausschreibungsplattform der EU (TED) verfügt über zahlreiche Schnittstellen, sodass die Ausschreibung für Suchdienste und Ausschreibungsservice-Dienstleister auffindbar war. Für alle Bewerber:innen galten neben den umfangreichen formalen Kriterien (Bewerbungsbedingungen, besondere und zusätzliche Vertragsbedingungen, Datenverarbeitung, Leistungsfähigkeit) die in der ausführlichen Leistungsbeschreibung gestellten inhaltlichen Vorgaben. Gesucht wurde das wirtschaftlichste Angebot, wobei die Gewichtung der Qualität und der Konzeption des Angebots zu 70 Prozent und der Preis zu 30 Prozent gewertet wurden. Es gab nur eine Bewerbung, die jedoch alle Anforderungen - formal wie inhaltlich - erfüllte. Die jüngsten methodischen Änderungen waren notwendig, um den neuen Vorgaben aus Bundesrecht und Bundesverordnung gerecht zu werden. Ausführlicher ist dies im Vortrag des Magistrats vom 26.05.2026, M 76, dargelegt. Wesentliche Änderungen aus den Vorjahren betrafen die Änderungen zum sogenannten Betrachtungszeitraum (Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete zum 01.01.2020). Bei den Mietspiegeln 2012 sowie 2024 handelte es sich um sogenannte Fortschreibungen. Ein Vergleich mit der Neuerstellung 2026 ist aufgrund der unterschiedlichen Art der Erstellung nicht möglich. Wie schon im Vortrag des Magistrats vom 26.05.2026, M 76, mitgeteilt, ist das sogenannte Stichprobenmittel bzw. die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete lediglich ein grober Wert, dessen Gegenüberstellung im Zeitverlauf aufgrund der wiederholten Gesetzesänderungen der vergangenen Jahre methodisch nicht ohne Weiteres möglich ist. Was für die stadtweite Betrachtung gilt, gilt auch für die Stadtteile. Davon abgesehen wäre der Erklärungsgehalt von stadtteilbezogenen Berechnungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete mehr als fraglich. Im Vergleichsmietensystem steht die einzelne Wohnung mit den entsprechend § 558 Abs. 2 BGB zu betrachtenden Merkmalen im Fokus. Stadtteilgrenzen spielen im Mietspiegel-Modell jedoch schon aufgrund der geringen Auflösung auf Basis der rund 3.500 Stichprobenfälle kaum eine Rolle. Selbst ohne Stadtteil-Bezug, und wenn die technischen und methodischen Voraussetzungen dies zulassen würden, wäre ein Vergleich der Modelle der Neuerstellungen von 2022 und 2026 mit ihren spezifischen methodischen Ansätzen nur mit erheblichem Aufwand und ggf. Kosten leistbar. Auch der Mehrwert einer solchen Gegenüberstellung ist nicht ersichtlich. Die Änderungen am Wohnlagenkonzept erfolgten nicht willkürlich, sondern aufgrund der neuen Bundesvorgaben. Die Vorstellung, dass ein solcher Vergleich möglich wäre, zeugt davon, dass die Komplexität der Mietspiegel-Erstellung unterschätzt wird. Der Magistrat verweist auf die umfangreichen, öffentlich zugänglichen Dokumentationen der beiden Mietspiegel. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich nicht alleine aus der Basis-Netto-Miete und den Zuschlägen für Wohnlagen, sondern berücksichtigt auch individuelle Wohnwertmerkmale der jeweiligen Wohnungen. Ohne die Berücksichtigung der anderen neuen und geänderten Wohnwertmerkmale im Mietspiegel ist eine isolierte Betrachtung der Wohnlagen daher nicht zielführend. Wenn sich für bestimmte Adressen die Höhe der Wohnlagen-Zuschläge geändert hat, müssen also zunächst auch andere preisbestimmende Faktoren berücksichtigt werden. Nicht zu verwechseln ist zudem die Beliebtheit von Stadtteilen und der lagebedingte Preiseinfluss, der auf Basis der Erhebungsergebnisse ausgewiesen wurde. Die Wohnlagenkategorien im Mietspiegel 2026 stellen Preis-Klassen dar und sind nicht wertend als "einfache", "gute" oder "sehr gute" Lagen zu verstehen. Eine Änderung der Lagekategorie geht also nicht mit einer Aufwertung oder Abwertung der Wohngegend einher, sondern sagt nur etwas über den lagebezogenen Anteil der Mieten im Kontext des geänderten Gesamtmodells aus. Das Wohnlagenkonzept des Mietspiegels 2022 beruhte im Wesentlichen auf den Lageeinschätzungen des Gutachterausschusses. Beim neuen Wohnlagenkonzept werden zum einen mehr Einzelfaktoren berücksichtigt und zum anderen wird die Lageeinstufung unmittelbar vom Mietniveau abgeleitet. Diese feingliedrige Lagenbetrachtung kann also besser als bisher den Preiseffekt einschätzen und hat in einigen Randlagen für Korrekturen gesorgt. Die Ergebnisse beruhen auch auf "tatsächlich beobachteten Neuvertragsmieten". Bei der Mietspiegel-Erhebung werden sowohl veränderte Bestandsmieten als auch Neuvertragsmieten der letzten sechs Jahre berücksichtigt. Der Magistrat veröffentlicht parallel zum Mietspiegel die Dokumentation. Dort kann die gesamte Mietspiegelerstellung transparent nachvollzogen werden. Auch die Fragebögen sind in der Dokumentation dargestellt. Außerdem bindet die Verwaltung im Rahmen der Mietspiegelkommission die Interessenverbände der Wohnungswirtschaft und der Mieter:innen ein.