Transparenz in der Methodik für den Frankfurter Mietspiegel II

In seiner Antwort (Bericht B 275/26) auf die Anfrage A 11/26 hat der Magistrat die anhaltende Kritik von Wohnungsunternehmen, Verbänden und Eigentümern an der Methodik des Mietspiegels 2026 überwiegend mit Verweis auf Bundesvorgaben kommentiert. Das reicht nicht aus, um den erheblichen Einwänden von Mieter- sowie Vermieterverbänden gerecht zu werden. Ein qualifizierter Mietspiegel ist zentrale Rechtsgrundlage für Mietverhältnisse und muss für Vermieter, Mieter und Gerichte einfach anwendbar, nachvollziehbar und investitionsfreundlich sein.

Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat:

1. Wie bewertet der Magistrat, dass trotz europaweiter Ausschreibung nur eine einzige Bewerbung einging? Sieht die Verwaltung darin ein Indiz, dass das aktuelle MsV-Modell für Institute und Marktteilnehmer zu starr bzw. zu kostspielig geworden ist? Welche Konsequenzen zieht sie daraus für künftige Verfahren? Wie viele Bewerber gab es bei den Mietspiegelausschreibungen bzw. Fortschreibungen 2022 und 2024?
2. Warum lehnt der Magistrat einen einfachen Praxistest mit Musterwohnungen (z.B. Westend, Bergen-Enkheim, Gallus) ab, der unmittelbar zeigen würde, wie sich die neue Methodik auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirkt und ob einzelne Stadtteile durch das Modell de facto abgewertet werden?
3. Wenn die neuen Wohnlagenkategorien angeblich keine "Abwertungen" darstellen: Wie erklärt der Magistrat dann, dass ehemals stabile Randbezirke (z.B. Seckbach, Bergen-Enkheim, Kalbach-Riedberg) rechnerisch niedrigere Lage-Zuschläge erhalten und Eigentümer dort sinkende Vergleichsmieten beobachten?
4. Wie bewertet der Magistrat die Einbindung der Wohnungswirtschaft und der Mieterschaft (Antwort auf Frage 6), wenn gerade die beteiligten Verbände (u.a. Haus & Grund Frankfurt, IHK Frankfurt, VdW Südwest, Interessenverband Mieterschutz, Mieter helfen Mietern e.V.) den Mietspiegel 2026 weiter ablehnen? Welche konkreten Einwände dieser Verbände wurden in der Mietspiegel-Kommission protokolliert, und wie wurde mit diesen Einwänden im weiteren Prozess umgegangen?
5. Mit welcher empirischen Methodik rechtfertigt der Magistrat die Reduktion von Zuschlägen für erhaltenswerte Altbaumerkmale (z.B. hohe Decken von 2,63 €/m² auf 0,21 €/m²)? Wie wird sichergestellt, dass technisch unveränderte, wertbeständige Substanz nicht allein durch Modellwechsel faktisch entwertet wird?
6. Wie soll eine statistische Validierung für Bürger und Gerichte nachvollziehbar sein, ohne dass überprüfbare Musterfälle vorliegen?
7. Der Magistrat führt einen stadtweiten Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete um 6,8% an. In welchen Stadtteilen oder klar abgegrenzten Teilräumen sind die Mieten im Mietspiegel 2026 besonders stark gestiegen, und in welchen Quartieren kam es im Gegenzug zu rechnerischen Korrekturen nach unten? Wo genau im Stadtgebiet entstehen die treibenden Effekte für den Gesamtschnitt?
8. Welche Belege hat der Magistrat dafür, dass die Abwertung äußerer Lagen nicht zu einem Investitionsstau bei privaten Kleinvermietern und WEGs führt, deren Sanierungs- und Modernisierungsentscheidungen direkt von der darstellbaren Vergleichsmiete abhängen?
9. Der Magistrat betont die hohe Prognosegüte (R²) des neuen Modells. Um die Aussagekraft für alle Stadtteile bewerten zu können, bitten wir um Offenlegung der zentralen Modellgüte-Kennzahlen (R², adjustiertes R²) separat für Innenstadt- und Außenstadtlagen. Nur so lässt sich prüfen, ob die Modellqualität in äußeren Lagen tatsächlich gleich hoch ist.
10. Zu Einsprüchen, Bußgeldverfahren und Diskrepanz zur behaupteten "Überhöhten-Quote":
11. Wie viele Einsprüche, Beschwerden oder Hinweise wegen angeblich überhöhter Mieten hat das Amt für Wohnungswesen seit 2022 erhalten? Wie viele davon mündeten in ein Bußgeldverfahren nach § 5 WiStrG, und in wie vielen Fällen wurde ein Bußgeld verhängt? Bitte nennen Sie die Zahlen nach Jahren (2022-2026).
12. Wie viele gerichtliche Auseinandersetzungen (Widerspruchsbescheide, Klagen, Ordnungswidrigkeiten-Verfahren) im Zusammenhang mit Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStrG gab es in Frankfurt in den Jahren 2022 bis 2025? Bitte nennen Sie die Anzahl der Verfahren pro Jahr.
13. Das Amt für Wohnungswesen führt an, dass bei fast 50% der Mietverhältnisse bei Mietbeginn eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorlag. Wie erklärt der Magistrat die Diskrepanz zwischen dieser Quote und der sehr geringen Zahl an Bußgeldverfahren und Gerichtsprozessen?
14. Trifft es zu, dass die Auswertung:
    • ausschließlich Mieten bei Einzug (Vertragsbeginn) betrachtet,
    • auch Neubau und Erstbezug einschließt,
    • auf gemittelten Werten basiert, ohne die zulässige 10%-Überschreitung bei Neuvermietungen sowie Renovierungs- und Ausstattungszuschläge (z.B. Einbauküchen) hinreichend zu berücksichtigen, und
    • daher auch städtischen Gesellschaften und Genossenschaften "überhöhte" Neuvermietungen unterstellt? Falls ja: Wie wird methodisch sichergestellt, dass marktübliche und rechtlich zulässige Mieten nicht systematisch als "überhöht" erscheinen? Falls nein: Wie werden solche Zuschläge konkret behandelt?
15. Welche rechtlichen und tatsächlichen Hindernisse (z.B. Nachweis der Ausnutzung eines geringen Angebots, Einzelfallprüfung, Spannenbetrachtung statt Mittelwert, 10%-Neuvermietungsquote, Ausstattungszuschläge) führen dazu, dass eine statistische "Schwellenüberschreitung" nicht automatisch einen Rechtsverstoß nach § 5 WiStrG darstellt?
16. Zur Plausibilität der "50%-Überhöhten-Quote" und Erklärung der Diskrepanz zur Rechtspraxis
17. Auf welcher statistischen Kennzahl (Mittelwert, Median, Spannenmitte) basieren die Angaben, dass fast 50% der Mietverhältnisse Mieten aufweisen, die bei mietbeginn 20-50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, und ein Viertel sogar über 50%? Wurde der Durchschnitt (Mittelwert) zugrunde gelegt?
18. Wenn ein Mittelwert verwendet wurde: Wie berücksichtigt die Auswertung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nach BGH-Rechtsprechung eine Spanne (in Frankfurt ca. ±19% um den Mittelwert) darstellt? Inwiefern relativiert dies die behauptete "Überhöhten-Quote"?
19. Haus & Grund hält die Quoten für unplausibel und verweist auf nur 17 Gerichtsverfahren 2022-2025. Wie erklärt der Magistrat diese Diskrepanz zwischen statistischem Modell und tatsächlicher Rechtspraxis?
20. Inwiefern fließen Neubau, Erstbezug sowie Renovierungs- und Ausstattungszuschläge (z.B. Einbauküchen) in die Quoten ein? Werden solche Zuschläge herausgerechnet oder pauschal ignoriert?
21. Die Zahlen unterstellen auch städtischen Gesellschaften und Genossenschaften "überhöhte" Neuvermietungen. Wie bewertet der Magistrat die Plausibilität dieser Ergebnisse, wenn im Mietspiegel zugleich anerkannt wird, dass öffentliche Eigentümer strukturell günstiger vermieten? Wie hoch ist der Anteil städtischer und genossenschaftlicher Fälle an der Stichprobe, und wie viele betreffen gedeckelte Bestandsanpassungen vs. echte Neuvermietungen?
22. Welche Maßnahmen plant der Magistrat, um in der öffentlichen Kommunikation klarzustellen, dass eine statistische "Schwellenüberschreitung" keinen massenhaften Rechtsbruch abbildet, sondern lediglich eine Preisverteilung auf Basis von Mittelwerten, die Neubau, Erstbezug, Renovierung und Ausstattung nicht hinreichend differenziert?
23. Medienberichten zufolge stammen viele Einsprüche gegen überhöhte Mieten beim Amt für Wohnungswesen von der Bundesagentur für Arbeit, nicht von Mietern selbst. Wie viele Einsprüche seit 2022 gingen von der Bundesagentur für Arbeit aus, wie viele von Mietern bzw. Mieterverbänden, und wie bewertet der Magistrat diese Zusammensetzung im Hinblick auf die Aussagekraft der Mietspiegel-Statistiken?