B-Plan Nr. 687 - Harheim Süd Fassung 13.09.2005 hier: M 218 - Satzungsbeschluss

Stellungnahme des Magistrats vom 04.04.2006, ST 486

Betreff:

B-Plan Nr. 687 - Harheim Süd Fassung 13.09.2005 hier: M 218 - Satzungsbeschluss

Zu Punkt 1a)

Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 17.07.2003 § 5716 prüfte der Magistrat die direkte Anbindung des Baugebiets Harheim-Süd an den Harheimer Weg. Hierbei wurde die Anbindung in Form einer T-Anbindung und in Form eines Kreisverkehrs untersucht. Als Ergebnis ist festzuhalten, dass die Kreisverkehrslösung im Vergleich zur T-Lösung mehrere Nachteile hat:

- Der Kreisverkehr beansprucht mehr Fläche und greift in das Landschaftsschutzgebiet nördlich des Harheimer Weges ein. Es ist nachzuweisen, dass es keine für das Landschaftsschutzgebiet günstigere Lösung gibt; Eingriffe in Natur und Landschaft sind vollständig auszugleichen. Der o. g. Nachweis zugunsten des vom OBR angeregten Kreisverkehrs fällt schwer, da die vorgesehene T-Einmündung unter den gegebenen Randbedingungen eine leistungsfähige, verkehrssichere, flächensparsamere und damit vergleichsweise günstigere Lösung unter dem Aspekt des Natur- und Landschaftsschutzes ist.

- Die T-Lösung kann im Rahmen des vorhandenen bzw. des zukünftigen Planungs.rechts (Bebauungsplan Harheim-Süd) realisiert werden.

- Für den Kreisverkehr muss entweder der Geltungsbereich des Bebauungsplans erweitert werden oder ein Planfeststellungsverfahren respektive Plangenehmigungsverfahren durchgeführt werden. Würde der Geltungsbereich des Bebauungsplans erweitert, müsste voraussichtlich gleichzeitig das Umlegungsgebiet erweitert werden. Grundstücksflächen von zwei privaten Eigentümern sind zu erwerben. Sollte keine Einigung zwischen der Stadt und den Eigentümern über den Erwerb der Grundstücke durch die Stadt zu erzielen sein, ist als Ultima Ratio ein zeitaufwändiges Enteignungsverfahren erforderlich.

- Die Kosten der Kreisverkehrslösung sind höher als die der T-Form.

- Die T-Lösung ist in die Erschließungsplanung und in den Ablauf der Bauarbeiten zur Erschließung des Baugebiets problemlos integrierbar.

- Seitens des Landes Hessen, vertreten durch das Amt für Straßen- und Verkehrswesen Frankfurt, liegt eine Zusage vor, dass die T-Lösung mit den Mitteln nach dem Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetzes (GVFG) förderfähig ist. Wenn die Kreisverkehrslösung zum Zuge kommen soll, sind die Antragsunterlagen zu aktualisieren, ggf. neu einzureichen.

Zu Punkt 1b):

Die Durchfahrt ins freie Feld für den landwirtschaftlichen Verkehr über die Hermannspforte ist aus planungsrechtlicher Sicht möglich. Die notwendigen Verkehrsflächen sind im Bebauungsplan festgesetzt.

Zu Punkt 2 und Punkt 5:

Die Überschreitung der Baufenster um 2 m auf 50% der rückwärtigen Baugrenze ist für Baufenster von 10 m Tiefe zweckmäßig. In dieser Zusatzfläche können u. a. un.terkellerte Terrassen oder Balkone errichtet werden, die ansonsten nur innerhalb des Baufensters zulässig wären. Ohne die oben genannte Überschreitungsmöglichkeit stünden als Grundrisstiefe nur 10 m abzüglich Balkon oder Terrasse zur Verfügung. Nach gängiger Erfahrung ist dieses Maß für zeitgemäße Grundrisse zu gering.

Alle Baufenster, die eine Grundrisstiefe von 12 m aufweisen, sind in Bereichen festgesetzt, wo auch Geschosswohnungsbau oder Altenwohnen ermöglicht wird. Für das Altenwohnen als Sonderform des Wohnens gestattet die Überschreitungsmöglichkeit der rückwärtigen Baugrenze eine günstigere Grundrissgestaltung. Auch im Geschosswohnungsbau sind 12 m Grundrisstiefe für die wirtschaftliche Aufteilung der Wohneinheiten üblich. Aus Sicht des Magistrats ist zu berücksichtigen, dass abgesehen von der Fläche für Altenwohnen nur noch auf ca. 15% der Bauflächen ein Baufenster von mehr als 10 m festgesetzt ist.

Zu Punkt 3:

Ob die Gauben insgesamt 40% oder 33% der Trauflänge breit sind, wird stadtgestalterisch kaum ins Gewicht fallen und vermutlich nur der geschulte Fachmann bemerken. Da diese Festsetzung nur als Teil einer HBO-Satzung in den Bebauungsplan aufgenommen ist, könnte sie unabhängig vom planungsrechtlichen Verfahren geändert werden. Eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans ist für diese Änderung nicht erforderlich.

Zu Punkt 4:

Die Baufenster entlang des heutigen Ortsrandes weiter in Richtung Norden zu verschieben ist nahe liegend und würde den Wohnwert der neuen Bebauung verbessern. Im östlichen Abschnitt des Ortsrandes zwischen Hermannspforte und Urnbergweg wäre ein objektiv akzeptabler Abstand zwischen bestehender Bebauung und neuer Bebauung gegeben. Im westlichen Abschnitt zwischen Hermannspforte würde aber die neue Wohnbebauung an die alte Wohnbebauung streckenweise auf etwa 10 m heranrücken. Dieses Maß ist aus städtebaulicher Sicht zu gering und wird vom Magistrat nicht befürwortet.

Zu Punkt 6:

Die Traufhöhe für Gebäude mit Wohnungen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf - Altenwohnen ist mit 6,50 m auf eine zweigeschossige Bebauung mit ausgebautem Dachgeschoss ausgelegt. Inwieweit diese Bauhöhe für den Betrieb einer Altenwohnanlage ausreichend ist, wird sich nur anhand eines konkreten Vorhabens beurteilen können. Bisher gibt es keine Erkenntnisse, dass eine Altenwohnanlage zwingend 3 Vollgeschosse haben muss. Sollte ein Projekt nicht den Vorgaben des dann rechtsverbindlichen Bebauungsplans entsprechen, eröffnet das Planungsrecht mehrere Möglichkeiten hierauf zu reagieren. Ob eine Befreiung ausreichend ist oder ggf. ein vereinfachtes Änderungsverfahren (nach erfolgtem Satzungsbeschluss) sinnvoller ist, wird dann im Einzelfall entschieden.

Die gewünschten Änderungen können, abgesehen von Punkt 3, nicht ohne erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans eingearbeitet werden. Die planungsrechtliche Sicherung der Anbindung an den Harheimer Weg als Kreisverkehr könnte, wie bereits erwähnt, auch über ein Planfeststellungsverfahren (gegebenenfalls über ein Plangenehmigungsverfahren) erfolgen. Zeitliche Vorteile sind hieraus nicht zu erwarten.

Ein neuer Magistratsvortrag zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplans könnte dem Ortsbeirat frühestens im ersten Quartal 2007 vorliegen. Wegen der absehbaren Konflikte, die sich aus den gewünschten Änderungen ergeben, sowie wegen des notwendigen Regelungsbedarfs (z.B. landschaftsschutzrechtliche Genehmigung für eine Kreisverkehrslösung, Erwerb von Flächen) ist aber mit einer deutlich späteren Fertigstellung des Magistratsvortrags zu rechnen.