Grundsteuer bei Grundstücken

Das Bundesverfassungsgericht hat das bisherige System der grundsteuerlichen Bewertung mit Urteil vom 10.04.2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstößt. Die Grundsteuer konnte nach diesem Urteil jedoch in ihrer alten Form übergangsweise bis zum 31.12.2024 weiter erhoben werden. Ab dem 01.01.2025 ist die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts zu erheben. Mit der Reform werden die Vorgaben des Urteils des Bundesverfassungsgerichts im Grundsteuer- und Bewertungsgesetz sowie in weiteren damit zusammenhängenden Vorschriften umgesetzt und die Grundsteuer unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts fortentwickelt. Dabei wurde den Ländern, die sich dem Bundesmodell nicht anschließen wollen, aufgrund einer entsprechenden Grundgesetzänderung die Möglichkeit gegeben, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen oder punktuell vom Bundesmodell abweichende landesgesetzliche Regelungen zu bestimmen ("Öffnungsklausel"). Der Hessische Landtag hat im Dezember des Jahres 2021 das Hessische Grundsteuergesetz als partielles Abweichungsgesetz verabschiedet. Das bedeutet, dass die landesrechtlichen Regelungen vorrangig gegenüber den Vorschriften des Grundsteuergesetzes des Bundes anzuwenden sind.

Die Grundlage der individuellen Besteuerung einer wirtschaftlichen Einheit wird durch das Finanzamt Frankfurt am Main festgestellt. Das Berechnungsergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, der gegenüber den Grundsteuerpflichtigen mittels eines Grundlagenbescheides bekanntgegeben wird. Der Grundsteuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz der Kommune ergibt die pro Jahr zu zahlende Grundsteuer. Nach dem hessischen Grundsteuergesetz ist im Falle eines Erbbaurechts der Steuermessbetrag dem Erbbauberechtigten zuzurechnen. Der Erbbauberechtigte ist typischerweise derjenige, der als Nutzer des erbbaubelasteten Grundstücks die kommunale Infrastruktur in Anspruch nehmen kann.

Im Rahmen der Grundsteuerreform haben sich die Grundsteuermessbeträge für die wirtschaftlichen Einheiten geändert, so dass die Stadt Frankfurt am Main, sofern sie bei der Grundsteuer die gleichen Einnahmen erzielen will wie bisher, zwangsläufig den Hebesatz anpassen muss. Für eine aufkommensneutrale Grundsteuererhebung hat das Land Hessen den Städten und Gemeinden Hebesatzempfehlungen zur Verfügung gestellt. Aufkommensneutralität in diesem Sinne bedeutet, dass eine Kommune in 2025 nach dem neuen Recht etwa gleich viel Grundsteuer einnehmen soll wie nach dem alten Recht. Durch die geänderten Grundsteuermessbeträge ist auch bei einer beabsichtigten Aufkommensneutralität eine Anpassung der Hebesätze erforderlich. Die Aufkommensneutralität darf allerdings nicht mit einer individuellen Belastungsneutralität verwechselt werden, da sich die Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen aufgrund der neuen Grundsteuermessbeträge gegenüber dem alten Recht auch bei einem aufkommensneutralen Hebesatz verändern kann. Für die Stadt Frankfurt am Main hat das Land Hessen einen aufkommensneutralen Hebesatz bei der Grundsteuer B von 854,69 % ermittelt. Diese Verschiebungen innerhalb der Aufkommensneutralität sind allerdings die logische Konsequenz der Abkehr von den alten verfassungswidrigen Grundsteuerveranlagungen.

Die vom Land Hessen vorgeschlagenen aufkommensneutralen Hebesatzempfehlungen haben lediglich einen empfehlenden Charakter und sind für die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main nicht verbindlich. Im Rahmen der verfassungsrechtlich zustehenden Hebesatzautonomie entscheidet die Stadtverordnetenversammlung in Abhängigkeit vom Finanzbedarf über die anzuwendenden Hebesätze. Dabei gilt der Hebesatz immer für das gesamte Gemeinde- bzw. Stadtgebiet und kann nicht individuell für einzelne Orts- bzw. Stadtteile festgelegt werden. Aufgrund der geänderten Grundsteuermessbeträge werden Belastungsverschiebungen, unabhängig vom gewählten Hebesatz für die Grundsteuer, unausweichlich sein. Vor dem Hintergrund des kommunalen Finanzbedarfs ist die Empfehlung des Landes Hessen für die kommunalen Hebesätze der Grundsteuer dennoch eine relevante Bezugsgröße.