Vertragliche Inhalte städtischer Erbbaurechte - Ergänzung und Änderung zu bisherigen Beschlüssen

Mit der Neuregelung wird die Vereinbarung des Koalitionsvertrages von 2021 aufgegriffen. Die Schaffung und der Erhalt von gefördertem und bezahlbarem Wohnraum soll unterstützt werden. Insbesondere soll eine Neuregelung für vermietete Alterbbaurechte getroffen werden, deren Erbbauzins im Falle der Verlängerung aufgrund der Bodenwertsteigerung einen enormen Preissprung macht und dem Erbbauberechtigten somit die Möglichkeit genommen wird, das Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu finanzieren und zu unterhalten. Eine flächendeckende Absenkung des Erbbauzinses ist jedoch haushaltsrechtlich und nach dem EU-Recht nicht zulässig, vielmehr muss eine Ermäßigung und somit der Verzicht auf Erbbauzinsen und damit Einnahmen der Stadt im Einzelfall begründet werden. Dem kann Rechnung getragen werden, wenn an die schuldrechtliche Ermäßigung Bedingungen - wie in Förderrichtlinien geregelt - geknüpft werden. Durch die mit Bedingungen verknüpfte Ermäßigung von vermieteten Erbbaurechten werden die Mieten in diesen Objekten konstant gehalten.

Durch die Kürzung der Laufzeitverlängerung auf 60 Jahre kann in kürzeren Zeitabständen über neue Konditionen verhandelt werden.

Mit den Anpassungen werden weiterreichende Ermäßigungen für vermietete Alterbbaurechte gewährt, vorausgesetzt die Mieten sind und bleiben angemessen.

Erbbaurechtsnehmer von Grundstücken mit Mehrfamilienhäusern, die zu Preisen maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, definiert durch den Frankfurter Mietspiegel, vermieten, erhalten eine nicht unerhebliche schuldrechtliche Ermäßigung, die teilweise über 50% des dinglichen Erbbauzinses betragen kann. Anders ausgedrückt wird auf diese Weise ein Erbbauzinssatz von 1,5% und darunter erreicht.

Härtefallregelungen sind im Einzelfall eher möglich.

Die Familienermäßigung wird zukünftig nicht dort besonders hoch ausfallen wo das Wohnen besonders teuer ist, sondern pauschal für alle gleich hoch ausfallen. Damit werden prozentual Eigentümer in mittleren und einfachen Wohnlagen stärker unterstützt. Perspektivisch soll die Familienermäßigung in die Förderprogramme integriert werden.

Es wird über das Vermögen der kommenden 3 Generationen entschieden.

Nicht jeder Bürger kann Grundbesitz erwerben. Sei es, weil ihm die finanziellen Mittel nicht zur Verfügung stehen oder weil auf dem Immobilienmarkt nicht genügend bezahlbare Grundstücke handelbar sind.

Die Bürger erwarten, dass die Stadt mit dem Gemeindevermögen wirtschaftlich und sparsam umgeht, aber dennoch den sozialen Aspekt nicht aus dem Fokus verliert. Bürger die kein Erbbaurecht besitzen oder erwerben können, haben ein Anrecht darauf, dass das städtische Grundvermögen nicht unter Wert vergeben wird und die Stadt nicht zugunsten Weniger auf Einnahmen verzichtet, die zur Erfüllung ihrer Aufgaben dringend notwendig sind.

Ein ermäßigter Erbbauzins wird daher nur nach Prüfung des Einzelfalles gewährt und wenn im Gegenzug die Mietpreise günstig bleiben. Daher sind begründete schuldrechtliche Ermäßigungen zu gewähren, deren Berechtigung regelmäßig zu überprüfen sind.

a) Beibehaltung zum Teil unausgewogener und überholter Regelungen.

b) Eine pauschale Absenkung des Erbbauzinssatzes auf 1,5% der Bodenwerte:

Da der Erbbauzinssatz über die gesamte Vertragslaufzeit (60 bzw. 99 Jahre) konstant bleibt, ist eine Absenkung des Erbbauzinssatzes von 2,5% auf 1,5% aus haushaltsrechtlichen Gründen nicht vertretbar. Mit einer solchen Absenkung für alle Erbbaurechtsnehmer, egal ob sie wirtschaftlich mit ihren Erbbaurechten gut aufgestellt sind oder nicht, würde die Stadt auf 40% der erzielbaren Einnahmen verzichten und das für die nächsten 3 Generationen.

Mit einer pauschalen Reduzierung wird kein Einfluss auf die Mietpreise genommen. Ein niedriger Erbbauzins ohne Auflagen veranlasst keinen Vermieter seine Wohnungen preisgünstiger zu vergeben, sondern der Vermieter maximiert seine Gewinne. Eine Ausnahme stellen die durch Rechtsform gemeinwohlorientierten Vermieter dar.

Auch könnte mit einer pauschalen Absenkung ein neuer Schub für die Kaufpreise von Erbbaurechten entstehen, da bei günstigen Erbbauzinsen erfahrungsgemäß die Kaufpreise steigen. Auch das wird sich negativ auf die Mietpreise auswirken, die Zinsen werden dann den Banken zur Finanzierung des höheren Kaufpreises gezahlt.

Dass durch die Absenkung des Erbbauzinses ohne einschränkende Bedingung die verfolgten Ziele nicht erreicht werden, kann aus vielen Entwicklungen in der Vergangenheit abgelesen werden. Beispielhaft ist hier die Vergabepraxis in den 1950er Jahren zu preisreduzierten Konditionen an die Frankfurter Siedlungsgesellschaft (FSG) zu nennen. Die zum Mehrgeschosswohnungsbau im Erbbaurecht vergebenen Grundstücke sind zwischenzeitlich auf ein namhaftes deutschlandweit tätiges Wohnungsunternehmen im Wege von Übernahmen von Gesellschaftsanteilen übergegangen. Im Durchschnitt wird für diese Erbbaurechte ein Erbbauzins von 1,50 € bis 2 € pro Quadratmeter Grundstücksfläche jährlich gezahlt. Der vereinbarte Erbbauzins lag bereits nach einer Laufzeit von 30 Jahren weit unter 0,5% des Bodenwertes und ist noch bis zum Ablauf (Mitte der 2050er Jahre) gültig. Der niedrige Erbbauzins führt bei diesen Immobilien allerdings nicht zu niedrigeren Mieten, vielmehr orientieren sie sich ausschließlich an den üblichen Marktwerten mit höchstmöglichem Gewinn und nicht an einer gemeinwohlorientierten Kostenmiete.

Wenn Erbbaurechte, die Anfang/Mitte des vorigen Jahrhunderts vergeben wurden, heute zur Verlängerung anstehen, wird der am aktuellen Bodenwert gemessene Erbbauzins im Vergleich zum bisherigen Bodenwert logischerweise zu einem Anstieg von über 1000% führen. Der Erbbauberechtigte hat über mehrere Jahrzehnte von Vertragskonditionen profitiert, die auf der Grundlage der damaligen Bodenwerte vereinbart wurden. Eine große Zahl dieser laufenden "Altverträge" von Eigenheimbesitzern zahlt einen jährlichen Erbbauzins von 300 € bis 450 €. Es ist fragwürdig, ob an solchen Beispielen von Preissprüngen die Erbbauzinspolitik der Stadt Frankfurt berechtigt kritisiert werden kann. Solche Einzelfälle, bei denen ein fast hundertjähriger Ausgangswert als Maßstab angegeben wird, werden immer wieder zu Felde geführt, sind aber nicht geeignet, flächendeckend zu pauschalisieren. Wenn die Vertragszeit von 99 Jahren abgelaufen ist, kann einer Privilegierung aus "Gewohnheitsrecht" auf einen niedrigen Erbbauzins aus haushaltsrechtlichen Gründen nicht entsprochen werden.

Extreme Einzelbeispiele werden den realen Verhältnissen nicht gerecht. Über 1/3 der städtischen Wohnerbbaurechte sind in Siedlungsgebieten mit Sonderregelungen vergeben. Dort liegt der Erbbauzins aktuell unter 1% des Bodenwertes. Weitere Wohnerbbaurechte profitieren von der Splittingregelung und der Familienermäßigung. Auch in diesen Fällen sinkt der Erbbauzinssatz auf 1,5% und niedriger. Nicht zuletzt damit liegt Frankfurt im Vergleich mit anderen Erbbaurechtsausgebern heute schon weit unter dem Durchschnitt.

Bei den immer wieder aufgeführten Kommunen, die vermeintlich günstigere Konditionen anbieten, bleibt unerwähnt, dass diese Vergünstigungen immer mit Auflagen und Bedingungen verknüpft sind. In der Regel werden die Ermäßigungen zum einen an Einkommenshöchstgrenzen gekoppelt und weiter werden Voraussetzungen bestimmter familiärer Umstände wie Kinder, die Pflege von Familienangehörigen oder Rentenempfänger geprüft. Einige Vergünstigungen werden ausschließlich Erbbauberechtigten gewährt, die bereits mindestens 20 Jahre im Erbbaurecht wohnen und werden umgehend aufgehoben, wenn das Erbbaurecht verkauft wird. Im Geschosswohnungsbau bei Mietshäusern gibt es Mietpreisbegrenzungen die zu erfüllen sind. Alle Reduzierungen werden lediglich schuldrechtlich gewährt. Ansonsten liegt der Regelerbbauzinssatz auch dort bei 3 bis 4 % des Bodenwertes.

Ausschließlich zum Zeitpunkt der Vergabe des Erbbaurechts kann der Ausgeber den Erbbauberechtigten bestimmen. Der Besitzer eines Erbbaurechts ist frei in seiner Entscheidung, an wen er sein Erbbaurecht zu welchem Preis verkaufen will. Der Grundsatz der Veräußerlichkeit eines Erbbaurechts ist eine unabdingbare gesetzliche Voraussetzung eines jeden Erbbaurechts. Um sicher zu stellen, dass im Falle eines Verkaufs kein Unberechtigter die Förderung erhält, ist eine Ermäßigung des Erbbauzinses nur schuldrechtlich zu gewähren und an den entsprechenden Erbbauberechtigten zu binden. Im Falle eines Verkaufs muss der jeweilige Erwerber dann seine Förderberechtigung erst nachweisen, ansonsten entfällt die schuldrechtliche Ermäßigung und der dingliche Erbbauzins wird für ihn fällig.

Für einen "Normalverdiener" ist der Kaufpreis die größte Hürde beim Erwerb von Wohneigentum. Wird der vereinbarte preisreduzierte Erbbauzins bei der Bestellung des Erbbaurechts dinglich festgeschrieben, führt der niedrige Erbbauzins zu einem höheren Kaufpreis der ebenfalls finanziert werden muss. In diesem Fall verbleiben die Zinsrenditen bei den finanzierenden Kreditinstituten.

Reformbedürftig sind die derzeitig geltenden Siedlungskonditionen. Sie wurden mit Stadtverordnetenbeschluss vom 12.12.1996, § 7228 (NR 966), im Jahr 1996 dem sogenannten "Erbbaurecht 2000" beschlossen. Im Fokus hatte man in dieser Zeit die größte Frankfurter Siedlung in "Goldstein". Der Bodenrichtwert lag bei 800 DM/m². Für alle definierten Siedlungen wurde der Erbbauzins auf 5% von 200 DM/m² = 10 DM/m² festgesetzt (umgerechnet 1,25% vom Bodenwert). Die neue "Automatikwertsicherungsklausel" mit dem 5-jährigen Anpassungsturnus wurde eingeführt. Wegen der außerordentlich großen Grundstücke, bei denen baurechtlich nur eine geringe Ausnutzung zugelassen ist, wurde zur zusätzlichen Entlastung die Splittingregelung eingeführt. Auf diese Weise wird der Erbbauzins weiter reduziert.

Bis heute werden in Siedlungsgebieten Verlängerungsverträge auf der Grundlage dieser um 75% reduzierten Bodenwerte aus dem Jahr 1998 abgeschlossen. Es erfolgt bei der Festsetzung des Anfangswertes (derzeit 8 €/m²) lediglich der Ausgleich des Kaufkraftschwundes durch die Anpassung entsprechend der vereinbarten Wertsicherungsklausel (VPI).

Die meisten Siedlungserbbaurechte werden zwischen Mitte 2040 und 2050 ablaufen. Die genaue Anzahl, wie viele Erbbaurechte bis zum Ablauftermin noch nicht verlängert sein werden, lässt sich nicht abschätzen, weil eine Vielzahl von Erbbauberechtigten bereits jetzt und im Laufe der nächsten Jahre eine Verlängerung anstreben wird. Im Zuge einer Erbschaft, eines Verkaufs oder von Umbauabsichten werden vorzeitige Vertragsverlängerungen vorgenommen.

Nach nun 25 Jahren ist die Neuregelung der Ausgangswerte für die Festsetzung des Erbbauzinses bei Verlängerungen in Siedlungsgebieten dringend notwendig. Ein weiteres Festhalten an diesen überalterten und zusätzlich mit Abschlägen versehenen Basiswerten bis zum Ablaufzeitpunkt in ca. 30 Jahren ist aus haushaltsrechtlichen Gründen nicht zu verantworten.

Bei allen städtischen Erbbaurechten die verlängert werden, orientiert man sich bei der Berechnung des neuen Erbbauzinses an den aktuellen Bodenwerten. Damit die Schere zu diesen Erbbaurechten nicht immer größer wird, ist es an der Zeit, diesen Grundsatz auch bei den Siedlungserbbaurechten anzuwenden. Die Konditionen gelten für selbstgenutzte Erbbaurechte fort.

In der Siedlung Goldstein beträgt der Richtwert derzeit 810 €/m², in der Niedwaldsiedlung 500 €/m², in der Praunheimer Siedlung 1.200 €/m², in der Siedlung Friedenau 830 €/m², Hohensteiner/Insterburger Straße 590 €/m².

Ausnahmen, die eine Unterwertüberlassung rechtfertigen sind zu begründen und zu beschließen. Zudem ist der vergünstigte Erbbauzins an entsprechende Bedingungen zu knüpfen, die schuldrechtlich zu vereinbaren und in regelmäßigem Turnus zu überprüfen sind. Eine dingliche Absicherung kommt für solche Bedingungen in Frage, die nachweislich die Verwertbarkeit des Grundstückes generell einschränken und somit der Erzielung von Abschlägen von den Bodenwerten dienen.

Kosten entstehen der Stadt nicht, vielmehr wird teilweise auf Einnahmen verzichtet. Die Höhe des Verzichts kann nicht beziffert werden, da nicht absehbar ist, wie hoch bspw. die Anzahl der Erbbaurechte ist, die unter Ziffer 2.2. dieser Regelung fallen und künftig in Anspruch genommen werden.