Erbbauzins neu denken statt Flickwerk fortschreiben

Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen:

1. Der Magistratsvortrag M 213 vom 05.12.2025 - Vertragliche Inhalte städtischer Erbbaurechte - wird abgelehnt und zur Überarbeitung an den Magistrat zurückverwiesen.

2. Der Magistrat wird beauftragt, im Rahmen der Überarbeitung systemische Alternativen zur bisherigen Erbbauzinslogik zu prüfen und vergleichend darzustellen, insbesondere:

• Modelle zur Dämpfung, Glättung oder Indexierung der Bodenwertentwicklung.
• Regelungen zur Begrenzung sprunghafter Erbbauzinssteigerungen bei Vertragsverlängerungen und Nachträgen.
• Deutlich vereinfachte und transparente Erbbauzinsmodelle mit reduziertem Verwaltungsaufwand.
• Eine Bewertung, wie sich die vorgeschlagenen Änderungen fiskalisch auf die städtischen Einnahmen auswirken.
• Eine Prüfung, ob und in welchem Umfang die vorgeschlagenen Modelle beihilferechtlich zulässig sind.
• Eine Bestandsaufnahme der bestehenden Erbbaurechtsverhältnisse, insbesondere der Haushalte mit Familienförderung, inklusive der finanziellen Mehrbelastungen durch die geplante Kappung.
• Vorschläge für Übergangs- und Härtefallregelungen für bestehende Verträge, um unvorhergesehene Belastungen für Familien zu vermeiden.

Wenn sprunghafte Bodenwertsteigerungen das zentrale Problem sind, bedarf es einer Lösung, die dieses Problem an der Wurzel packt. Einzelne Ausnahmeregelungen sind weder nachhaltig noch gerecht - sie führen zu Verwirrung und Unsicherheit, statt Planungssicherheit zu gewährleisten. Das zentrale Problem des Frankfurter Erbbaurechts ist nicht der Erbbauzinssatz selbst, sondern die extreme und sprunghafte Wirkung der Bodenwertsteigerungen und die damit verbundenen Steigerungen des Erbbauzinses. Über Jahrzehnte hinweg sind die Bodenwerte in Frankfurt massiv gestiegen. Diese Entwicklung schlägt jedoch nicht kontinuierlich, sondern schockartig zu - immer dann, wenn ein Erbbaurechtsvertrag verlängert, geändert oder neu abgeschlossen wird. Für viele Betroffene bedeutet dies eine plötzliche und kaum kalkulierbare finanzielle Belastung. Aktuelle Medienberichte zeigen, dass insbesondere die geplante Kappung der Familienförderung auf 500 Euro pro Kind zu Mehrbelastungen von mehreren Tausend Euro pro Jahr führen kann, während die Entlastungen für Neuverträge diese Belastung nicht kompensieren. Die Vorlage M 213 akzeptiert diesen Mechanismus unverändert. Sie lässt die Bodenwertsprünge ungebremst zu und versucht anschließend, deren Folgen durch ein dichtes Geflecht aus Sonderregelungen, Ermäßigungen, Fördertatbeständen und Einzelfallprüfungen abzumildern. Das Ergebnis ist kein stabiles System, sondern ein immer komplexerer Reparaturbetrieb, dessen Vollzug bzw. Überwachung zu nur weiterer Bürokratie und Personalaufwand führen würde. Für die Bürger entsteht dadurch vor allem eines: Unsicherheit und fehlende Planbarkeit. Kaum jemand kann nachvollziehen, warum er in welcher Höhe belastet wird, welche Voraussetzungen für Entlastungen gelten und wie sich der Erbbauzins künftig entwickeln wird. Selbst Fachstellen weisen auf die fehlende Übersichtlichkeit und Umsetzbarkeit hin. Demgegenüber steht ein grundsätzlich anderer Ansatz: Wenn sprunghafte Erbbauzinssteigerungen das Problem sind, dann muss der Erbbauzins und vor allen Dingen dessen Anpassung im Verlauf des Erbbaurechtsverhältnisses von der Bodenwertentwicklung entkoppelt werden. Modelle zur Glättung oder Anpassung an die allgemeine Preisentwicklung wären eine Möglichkeit, schaffen Planungssicherheit und machen viele der komplizierten Sonderregelungen überflüssig. Neben der Frage der Planbarkeit und der Transparenz ist es zentral, dass die Modelle beihilferechtlich unbedenklich sind. Während die aktuelle Vorlage in einzelnen Fällen ein deutliches Risiko birgt, dass sie als unzulässige staatliche Begünstigung gewertet werden könnte, eröffnet dies Anlass, alternative Modelle zu prüfen, die sowohl Entlastungen ermöglichen als auch rechtliche Sicherheit gewährleisten. Zudem muss die Reform bestehende Vertragsverhältnisse berücksichtigen. Familien, die im Vertrauen auf die bisherige Förderung gebaut haben, dürfen nicht zusätzlich belastet werden. Der Magistrat ist daher aufgefordert, Übergangs- und Härtefallregelungen vorzulegen, um Härten abzufedern, bis ein langfristig tragfähiges System umgesetzt wird. Die Zurückverweisung der Vorlage ist daher kein Zeichen von Verzögerung, sondern ein Akt politischer Verantwortung. Sie eröffnet die Chance auf eine verständliche, gerechte und langfristig tragfähige Regelung des Erbbaurechts in Frankfurt, die sowohl Familien entlastet, Planbarkeit gewährleistet, fiskalische Risiken minimiert und rechtliche Sicherheit schafft.