Bebauungsplan Nr. 946 - Östlich A 5/Eschborner Landstraße - Teilbereich 1 - hier: Aufstellungsbeschluss § 2 (1) BauGB

Übersichtskarte

Zu I. - IV.:

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Das 53,7 ha große Plangebiet liegt im Westen des Stadtteils Rödelheim in der Nähe zum Autobahnknoten Nordwestkreuz Frankfurt und östlich des Gewerbegebiets Sossenheim.

Der räumliche Geltungsbereich wird im Westen von der Bundesautobahn A5 und im Norden von der Lorscher Straße begrenzt. Die Grenze von Nordost nach Südwest verläuft entlang der Bahngleise, der Eschborner Landstraße, des Graf-Vollrath-Wegs, des Schultheißenwegs inklusive des Flurstücks 23/4 (Schultheißenweg 107) bis zum Zentmarkweg (Flurstück 60/12). Der weitere Verlauf folgt mit dem Zentmarkweg nach Osten bis zur Straße Am Seedamm, der Gaugrafenstraße entlang in Richtung Süden zur Westerbachstraße und nach Westen zur Bundesautobahn A5.

Bestand und städtebauliche Situation

Im Westen Rödelheims hat sich entlang der Bundesautobahn A5 und der S-Bahngleise ein von Gewerbe geprägtes Gebiet mit einer heterogenen Bau- und Nutzungsstruktur entwickelt. Dort befinden sich großmaßstäbliche Gewerbehallen, Bürohochhäuser und großflächige, unternehmensunabhängige Rechenzentren ebenso wie kleinformatige Gewerbebauten und Lagerflächen. Das Gebiet ist neben der heterogenen gewerblichen Nutzungsstruktur auch durch die entsprechende verkehrliche Infrastruktur, mit teilweise 28 Metern breit festgesetzten Verkehrsflächen geprägt, was der Zielsetzung und Steuerung der Stadt Frankfurt am Main mittels flächendeckender Bebauungspläne als Gewerbe- und Industriegebieten aus den 1960er und -70er Jahren entspricht.

Südlich der Lorscher Straße und östlich der Guerickestraße prägt einer der ältesten Rechenzentrumsstandorte in Frankfurt mit großformatigen Hallenbauten und geschlossenen, straßenbegleitenden Fronten den Nordosten des Plangebiets. In ehemals vom produzierenden Gewerbe genutzten Gebäuden hat sich auch westlich der Guerickestraße entlang der Lorscher Straße ein Rechenzentrum angesiedelt.

Im Nordwesten heben sich drei hochgeschossige Bürogebäude, die Metropolitan School Frankfurt, ein Hotel und der Traditionsbetrieb Possmann hervor. Südlich der Eschborner Landstraße stechen entlang der Bundesautobahn A5 das DHL-Verteilerzentrum und ein südlich davon liegender Gewerbepark als ganzheitlich neu geplantes Areal mit sehr klarer Gliederung und regelmäßiger Bauform neben kleinteiligeren Gewerbebauten heraus. Im Südwesten des Plangebiets verläuft der Westerbach, der mit der Entwicklung des Gewerbeparks renaturiert wurde, entlang der Bundesautobahn A5 hin zur Straße Am Seedamm. Im Süden befinden sich zwischen Westerbach und Westerbachstraße neben einer Gewerbehalle vorwiegend kleine Grundstücke mit einer kleinteiligen Gemengelage aus Gewerbe mit einem Kfz-Schwerpunkt (Karosseriebau, Service, Verwertung und Werkstatt), einem Bürogebäude und Wohnnutzung. Die Strukturen sind historisch gewachsen, teilweise ungeordnet und weisen unterschiedliche Maßstäblichkeiten auf.

In Nord-Süd-Richtung bilden die vierstreifige Guerickestraße, die Straße Am Seedamm, die Gaugrafenstraße und in Ost-West-Richtung die Eschborner Landstraße und die Westerbachstraße das übergeordnete Straßennetz. Die Straßenquerschnitte des Gebietes entsprechen damit größtenteils denen eines klassischen Gewerbestandorts (vgl. Anlage 3 der Aktualisierung des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms 2022). Sie erfüllen deren Ansprüche an die hohe Verkehrsbelastung im Lastkraftfahrzeugverkehr, die zum überwiegenden Teil durch Ziel- und Quellverkehr der ansässigen Gewerbebetriebe erzeugt wird.

Der Gewerbepark ist über private Verkehrsflächen an die Guerickestraße und die Eschborner Landstraße angebunden. Der nächstgelegene S-Bahnhof ist Rödelheim und liegt außerhalb des Geltungsbereichs mit Busanbindungen in das Plangebiet.

Der Eigenart eines gewachsenen Gewerbestandorts entsprechend sind die Grundstücke überwiegend bebaut oder als Lagerflächen genutzt und die Freiflächen vorwiegend befestigt. Begrünte Bereiche sind nur kleinflächig vorhanden, beispielsweise als Straßenbegleitgrün, mancherorts als begrünte Vorgärten oder innerhalb der Bauverbotszone entlang der Bundesautobahn A5.

Planungsgrundlagen

Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010)

Der Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010) stellt für den Geltungsbereich fast vollständig "Gewerbliche Baufläche, Bestand" dar. Ein kleiner Teilbereich im Osten des Plangebiets (westliche Breitlacherstraße) ist als "Gemischte Baufläche, Bestand" ausgewiesen. Im Norden des Plangebiets ist eine "Regional bedeutsame Schienenverkehrsstrecke, Bestand" mit den bestehenden Gleisanlagen der S-Bahn dargestellt. Entlang der Eschborner Landstraße und der Westerbachstraße verlaufen "Überörtliche Fahrradrouten, Bestand". Westerbachstraße, Gaugrafenstraße, Straße Am Seedamm, Guerickestraße und Lorscher Straße queren als "Sonstige regional bedeutsame Straßen, Bestand" das Plangebiet. Das Grundstück Eschborner Landstraße 141 wird von einer "Sonstigen Produktenleitung (in der Regel Gas), Bestand" und das Grundstück Gaugrafenstraße 20-24 von einem "Vorbehaltsgebiet für vorbeugenden Hochwasserschutz" überlagert.

Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans können gemäß § 1 (4) BauGB als an die Ziele der Raumordnung angepasst und aus dem RPS/RegFNP 2010 entwickelt gelten.

Die Beikarte 1 (Vermerke, nachrichtliche Übernahmen, Kennzeichnungen) des RPS/RegFNP 2010 kennzeichnet ein flächiges Denkmal im Bereich zwischen Eschborner Landstraße, Stützeläckerweg, Lorscher Straße und Bundesautobahn A5. Zudem werden im Gebiet mehrere Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, dargestellt: Eschborner Landstraße 42-50, Eschborner Landstraße 108-112, Eschborner Landstraße 141 und Gaugrafenstraße 20. Im westlichen Teil des Gewerbeparks Eschborner Landstraße 20-24 ist ein Überschwemmungsgebiet entlang des Westerbachs nachrichtlich übernommen.

Gewerbeflächenentwicklungsprogramm (GEP)

Als Weiterentwicklung des am 28.01.2016 beschlossenen Masterplans Industrie, wurde das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm 2021 (GEP) am 04.03.2021 als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Das Programm dient als Orientierungsrahmen für die langfristige Entwicklung und Sicherung von Flächen für Industrie, Gewerbe und Handwerk und als Leitlinie für zukünftige Entscheidungen und Planungen.

Zur Sicherung und Entwicklung von Industrie- und Gewerbegebieten identifiziert das Programm stadtweit Aufmerksamkeitszonen und Entwicklungsräume. Für die Flächen des Geltungsbereichs und über diesen hinaus stellt das Programm einen Entwicklungsraum (Anlage 2 des GEP) mit hohem Handlungsbedarf dar. Nach Überprüfung des geltenden Baurechts der stadtweiten Standorte in Hinblick auf die Sicherung des Bestandes und der Entwicklung der gewerblichen Nutzung werden Gebiete zur Aufstellung von Bebauungsplänen räumlich definiert. Mit der Einordnung von Standorttypen wird das jeweilige Erhaltungs- und Entwicklungsziel der gewerblichen Bauflächen konkretisiert und dabei erste Hinweise auf bestimmte planungsrechtliche Festsetzungsmöglichkeiten gegeben.

Für weite Teile des Geltungsbereichs sieht das Programm (Anlage 1 des GEP) unter Ziffer 7.1 Rödelheim West die Standorttypik Gewerbe (emittierend) vor. Durch die Einordnung in die genannte Standorttypik soll mit der Aufstellung eines Bebauungsplans ein Gewerbestandort gesichert werden, der auf die bestehende Erschließungsstruktur für motorisierten Individualverkehr angewiesen, für den eine Erreichbarkeit durch den ÖPNV sichergestellt ist und der vor Fehlentwicklungen geschützt wird. Der klassische Standorttyp Gewerbe soll vorwiegend für nicht erheblich emittierende Gewerbebetriebe vorbehalten sein, wie überwiegend für Produktions-, Lager- und Werkstätten sowie Büro- und Verwaltungsgebäude, die in der Regel betriebszugehörig untergeordnet sind. Mit Beherbergungsstätten und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen soll restriktiv umgegangen werden.

Für einen kleinen Teilbereich südlich der Eschborner Landstraße und westlich des Graf-Vollrath-Wegs sieht das Programm unter Ziffer 7.1.1 Seegewann als Standorttypik Stadtteilgewerbe (eingeschränkt emittierend) vor. Dieser Standort soll vorwiegend für nicht erheblich bzw. wesentlich emittierende Gewerbebetriebe, wie kleinteiliges Gewerbe mit hohen Anteilen ausnahmsweise zulässiger Nutzungen vorbehalten sein. Wohnanteile sind hier im Bestand oder direkten Umfeld vorhanden. Mit weiteren Wohnnutzungen und Beherbergungsstätten soll restriktiv umgegangen werden. Auch hier wird ein Planungsanlass zur Aufstellung eines Bebauungsplans gesehen.

Das Programm weist auch auf die Sonderrolle von Rechenzentren in der Stadt Frankfurt am Main hin und hält im Zusammenhang mit bestehenden Gewerbe- und Industriegebieten fest, dass diese eine direkte Flächenkonkurrenz insbesondere für produzierendes Handwerk, Gewerbe und Industrie auslösen können.

Mit dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 942 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - am 22.09.2022 wird den Zielen des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms gefolgt.

Mit Stadtverordnetenbeschluss vom 09.06.2022, § 1838, wurde das GEP hinsichtlich des städtebaulichen Umgangs mit Rechenzentren in Gewerbe- und Industriegebieten aktualisiert. Das Rechenzentrenkonzept definiert zur Umsetzung der gesamtstädtischen Standortsteuerung von Rechenzentren Bereiche, in denen Bebauungspläne aufgestellt oder geändert werden sollen. Zur städtebaulichen Beordnung der Flächenkonkurrenz in den bestehenden und nach GEP zu entwickelnden Gewerbestandorten soll die Ansiedlung und städtebauliche Absicherung auf durch das Rechenzentrenkonzept identifizierte Eignungsgebiete mit Standorttypik Datapark konzentriert werden.

Für das Entwicklungsziel Datapark werden Gewerbegebiete benannt, deren branchenspezifischer Schwerpunkt sich vom produzierenden Gewerbe hin zu flächenintensiven, unternehmensunabhängigen Co-Location und Hyperscaler-Rechenzentren verschoben hat. In diesen Gewerbegebieten besteht schon die notwendige Infrastrukturversorgung für die Nutzung. Aufgrund dieser Synergieeffekte sollen die Areale zukünftig das Wachstum der Rechenzentrumsbranche aufnehmen. Entwicklungsziel ist damit auch den Transformationsdruck von anderen Gewerbestandorten zu nehmen.

Im nordöstlichen Geltungsbereich verortet das Rechenzentrenkonzept unter der Ziffer 7.1.4 Datapark Rödelheim ein Eignungsgebiet als Standorttypik Datapark (emittierend), welches ursprünglich im GEP innerhalb der 7.1. Rödelheim West benannten Fläche lag. Nach der aktualisierten Standorttypik Datapark soll die Fläche für unternehmensunabhängige Rechenzentren planungsrechtlich gesichert werden. Nachrangig sollen Produktions-, Lager- und Werkstätten sowie Büro- und Verwaltungsgebäude, die in der Regel betriebszugehörig untergeordnet sind, ermöglicht werden. Ein restriktiver Umgang mit ausnahmsweise zulässigen Nutzung und Beherbergungsstätten ist vorgesehen.

Insoweit folgt der Aufstellungsbeschluss auch den Zielen der Aktualisierung des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept

Für eine gezielte, gesamtstädtische Einzelhandelsentwicklung hat die Stadt Frankfurt am Main 2018 ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EHZK) erarbeitet. Es wurde als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main mit dem Beschluss vom 04.03.2021, § 7287 beschlossen. Die Anlage 6 des Konzepts definiert Bereiche, in denen Bebauungspläne aufgestellt werden sollen, um je nach Erforderlichkeit Einzelhandel oder bestimmte Sortimente auszuschließen. Die Gewerbegebiete in Rödelheim liegen im einem dieser Gebiete mit angestrebtem Aufstellungsbeschluss; damit dient die Aufstellung des Bebauungsplans zur Umsetzung der Forderungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts.

Landschaftsplanung und Ökologie

Landschaftsplan

Gemäß Landschaftsplan des Regionalverbands FrankfurtRheinMain (mit Beschluss durch die Gemeindekammer des damaligen Umlandverbands Frankfurt vom 13.12.2000) wird das Plangebiet als bestehende Siedlungsfläche dargestellt. Landschaftsplanerische und ökologische Entwicklungsziele für das Gebiet sind Erhaltung und Erhöhung der Durchgrünung dieser Siedlungsflächen.

Freiflächenentwicklungsplan

Als ein integratives Instrument der gesamtstädtischen Freiraumplanung formuliert der Freiflächenentwicklungsplan (FFEP) der Stadt Frankfurt am Main, mit Beschluss vom 27.05.1999, die kommunalen freiraumplanerischen Zielvorgaben für das Plangebiet. Im FFEP ist die gesamte Fläche als Siedlungsfläche dargestellt; zum großen Teil als Fläche "mit Handlungsbedarf im Hinblick auf ein hohes Entsiegelungspotential" (Versiegelungsgrad über 90%).

Klimaplanatlas

Der Klimaplanatlas Frankfurt am Main 2016 als fachliche Grundlage zur Beurteilung der klimatischen Situation im Stadtgebiet stellt das Plangebiet als bebaute Fläche mit einer moderaten, örtlich zur starken Überwärmung tendierenden klimaökologischen Wertigkeit dar. Ein Bereich um die Trasse der Bundesautobahn A5 mit angrenzenden Freiflächen wird als Luftleitbahn dargestellt.

Bebauungspläne

Bereits in den 1960er und -70er Jahren wurden Bebauungspläne mit dem Ziel der Schaffung und Sicherung von Flächen für gewerbliche Nutzungen (Industrie- oder Gewerbegebiet) für das gesamte Plangebiet aufgestellt. Heute bestehen rechtsverbindliche Bebauungspläne im nördlichen Plangebiet, teilweise Fluchtlinienpläne im Süden und eine Erhaltungssatzung für den Bereich westlich der Breitlacherstraße:

• NW 24a Nr. 1 (Inkrafttreten: 28.01.1967): Der Bebauungsplan setzt für den Bereich südlich der Eschborner Landstraße angrenzend an die Bundesautobahn A5 eine Fläche für Vogelschutzgehölz und daran anschließend ein Industriegebiet (GI) mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 und einer Baumassenzahl (BMZ) von 3,0 fest.
• NW 24a Nr. 2 (Inkrafttreten: 21.06.1977): Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans erstreckt sich nördlich der Eschborner Landstraße. Für den Bereich westlich der Guerickestraße ist ein Industriegebiet (GI) mit einer GRZ von 0,7 und einer offenen Bauweise festgesetzt. Die Bauflächen westlich der Friedrich-Kahl-Straße sind mit einer BMZ von 3,0 und östlich dieser mit einer BMZ von 6,0 festgesetzt. Östlich der Guerickestraße ist ein Gewerbegebiet (GE) mit einer GRZ von 0,8, einer offenen Bauweise und einer GFZ von 1,6 festgesetzt.
• NW 24b Nr. 2 (Inkrafttreten: 21.06.1977): Dieser Bebauungsplan betrifft den Bereich nördlich der Eschborner Landstraße, der sich östlich an den NW 24a Nr. 2 anschließt. Dort ist ein Gewerbegebiet (GE) mit einer GRZ von 0,8, einer offenen Bauweise und einer GFZ von 1,2 festgesetzt. Außerdem ist der Verlauf der Bahnanlagen für die S-Bahn mit möglichen Erweiterungsflächen planungsrechtlich gesichert.
• NW 44c Nr. 1 (Inkrafttreten: 04.09.1965): Teilflächen der Lorscher Straße liegen in diesem Geltungsbereich und sind als gartenbauwirtschaftliche Flächen festgesetzt.
• NW 44c Nr. 2 (Inkrafttreten: 11.03.1969): Der Geltungsbereich umfasst den nordwestlichen Randbereich des Plangebiets. Die S-Bahngleise sind als Flächen für Bahnanlagen und die südlich davon liegenden Bauflächen als Industriegebiet (GI) mit einer GRZ von 0,7 und einer BMZ von 3,0 festgesetzt. Die Lorscher Straße wurde erst später ausgebaut und weicht daher vom heutigen Umfang ab.
• Fluchtlinienpläne F 840, F 1302, F 1326, F 1638 und F 1770: Im Südwesten des Plangebiets setzen diese Fluchtlinien für Straßen- und Baufluchten fest und definieren damit die vorhandenen Straßenverläufe und -breiten. Innerhalb der Geltungsbereiche der Fluchtlinienpläne kommt darüber hinaus § 34 BauGB zur Anwendung.
• Erhaltungssatzung Nr. 34 - Rödelheim (Inkrafttreten: 17.05.1994): Die Satzung schützt die städtebauliche Eigenart des historischen Ortskerns. Die Gebäude Eschborner Landstraße 36-40 und Breitlacherstraße 113-115 liegen im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr.

34.

Für das gesamte Plangebiet wurde bereits am 22.09.2022 ein Aufstellungsbeschluss im Rahmen des Verfahrens des Bebauungsplan Nr. 942 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - gefasst, wobei die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung denen des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 946 entsprechen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB fand im Zeitraum vom 28.06.2023 - 28.07.2023 und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB vom 14.03.2023 - 14.04.2023 statt.

Anlass, Erfordernis und Ziele

Zur Flächensicherung und -vorsorge für Gewerbe und Industrie sowie zur stadtweiten Steuerung von unternehmensunabhängigen Rechenzentren soll gemäß Gewerbeflächenentwicklungsprogramm (GEP) und seiner Aktualisierung, dem Rechenzentrenkonzept, für Gewerbegebiete in Rödelheim ein Bebauungsplan aufgestellt werden, der Flächen für einen klassischen Gewerbestandort sichert und die verdrängenden Nutzungsarten, wie z.B. großflächige Rechenzentren, Beherbergungsbetriebe oder auch die in einem Industrie- und Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen städtebaulich beordnet.

Das Plangebiet ist vorwiegend bebaut und von Gewerbe geprägt. In der Vergangenheit drängten großflächige, unternehmensunabhängige Rechenzentren, reine Bürogebäude, Beherbergungsbetriebe und auch nur ausnahmsweise zulässige kulturelle und soziale Nutzungen in die bestehenden Gewerbestandorte und führten teilweise zur Verdrängung von vorhandenen, vorwiegend produzierenden gewerblichen Nutzung.

Infolge dieser Entwicklung sind 7-12 geschossige Bürogebäude entstanden sowie Rechenzentren als großflächige Spezialbauten, die hinsichtlich ihres Volumens beispiellos für die Umgebung sind. Aufgrund der Anforderungen eines unternehmensunabhängigen Rechenzentrums als technisches Gebäude ohne hohe Beschäftigtenzahlen, ohne Erfordernis einer natürlichen Belichtung der Innenräume aber mit Anforderungen an die Sicherheits- und Technikinfrastruktur wurden fensterlose, bis zu 25 Meter hohe Hallen mit weiteren technischen Anlagen auf ihren Dächern errichtet. Diese Art der funktionalen Architektur mit einem hohen Versiegelungsgrad verändert das Ortsbild. Mit dem Flächenverbrauch steigen auch der Stromverbrauch und die damit verbundene Abwärme.

Die Nachfrage konkurrierender Nutzungen nach den wenigen verfügbaren, aber noch einem klassischen Gewerbestandort entsprechenden Grundstücken ist ungebrochen. Für die Erweiterung oder Errichtung neuer Rechenzentren ist die Nachfrage nach verfügbaren Flächen insbesondere in der direkten Nachbarschaft oder Umgebung von Rechenzentren, sowie nach großen Flächen die noch klassisch gewerblich genutzt werden so groß, dass ansässige und zukünftige gewerbliche Nutzungen dadurch verdrängt werden.

Planerisches Ziel ist, das Gewerbegebiet in Rödelheim als klassischen Gewerbestandort zu erhalten und den Transformationsdruck ausgehend von dem bereits vorhandenen, dominanten und städtebaulich prägenden Datapark zu begrenzen. Die dort, auf Grund der räumlichen Nähe bestehenden Synergieeffekte der unternehmensunabhängigen Rechenzentren sollen genutzt und unternehmensunabhängige Rechenzentren als Nutzung außerhalb des Dataparks ausgeschlossen werden.

Zur langfristigen Sicherung und Entwicklung von Gewerbe- und Industrieflächen und zur Steuerung von unternehmensunabhängigen Rechenzentren ist das bestehende Planungsrecht nur bedingt geeignet. Die rechtsverbindlichen Bebauungspläne basieren auf Baunutzungsverordnungen von 1962 oder 1968, haben keine textlichen Festsetzungen oder eine Gliederung der Art der Nutzung der Gewerbe- und Industriegebiete. Teilbereiche sind nach § 34 BauGB zu beurteilenden. Es besteht derzeit keine Steuerungsmöglichkeiten, die konkurrierenden Nutzungen durch Einschränkungen oder Ausschluss ausgleichend bauplanungsrechtlich zu beordnen.

Auch die, das Stadtbild störenden Effekte durch großformatige, straßenbegleitende, unbelebte Gewerbehallen, wie sie durch die unternehmensunabhängigen Rechenzentren hervorgerufen werden, lassen sich bauplanungsrechtlich aufgrund der bisherigen Festsetzungen nicht verhindern.

Bei Aufstellung des Bebauungsplans sollen die Flächenempfehlungen des Rechenzentrenkonzepts nach städtebaulicher Überprüfung zum Schutz der übrigen Gewerbe- und Industriestandorte im Gebiet übernommen werden. So kann der Transformationsdruck auf den abzusichernden Gewerbestandorten und Industrieflächen vermindert, die Auswirkungen auf das Ortsbild begrenzt und die Synergieeffekte genutzt werden.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 946 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 1 - ist eine Teilfläche des Geltungsbereichs des mit Beschluss vom 22.09.2022 aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 942 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße, der dieselben Allgemeinen Ziele und Zwecke verfolgt. Dieser wird in Teilbereiche gegliedert.

Mit der vorrangigen Bearbeitung des Teilbereichs 1 wird der Bereich bearbeitet, der dem größten Transformationsdruck unterliegt. Innerhalb des Geltungsbereichs des hierfür aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 946 liegen die etablierten Rechenzentrenstandorte und der Nahbereich mit ausreichend großen Flächen und besonders hoher Nachfrage nach neuen Rechenzentrenstandorten. Das Rechenzentrenkonzept wird hiermit umgesetzt, um die unternehmensunabhängigen Rechenzentren innerhalb der Eignungsgebiete gemäß GEP zu lenken und dem Gewerbe den Umnutzungsdruck zu nehmen und zukunftsfähig zu sichern.

Strukturkonzept

Ein geeigneter Bereich für Rechenzentren ist im nordöstlichen Geltungsbereich vorhanden. Dieser umfasst die bestehende Agglomeration der unternehmensunabhängigen Rechenzentren westlich der Guerickestraße sowie die Flächen östlich der Guerickestraße mit Rechenzentren, Telekommunikation- und IT-Unternehmen sowie weiteren Dienstleistungen. Im übrigen Geltungsbereich sollen unternehmensunabhängige Rechenzentren ausgeschlossen werden, um diese Flächen als klassische Gewerbestandorte zu sichern. Mit unternehmensunabhängigen Rechenzentren im Sinne des GEP sind Rechenzentren gemeint, die als Anlagen nicht einem Gewerbebetrieb und dessen Betriebszweck nachrangig zugeordnet sind, sondern selbst den Betriebszweck des Betriebs beziehungsweise dessen Hauptnutzung darstellen. Die Fläche für die IT-Infrastruktur wird dabei einem oder mehreren Kunden entgeltlich zur Verfügung gestellt (zum Beispiel Colocation- oder Cloud-Rechenzentren).

Im Sinne des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms sollen die Flächen langfristig für emittierendes Gewerbe gesichert werden. Je nach bestehenden Festsetzungen, Bestandsnutzungen und der umgebenden Bebauung wird ein Industriegebiet (GI) gemäß § 9 BauNVO oder ein Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO angestrebt mit dem Ziel der bestmöglichen Gewerbeflächensicherung. So sollen westlich der Guerickestraße und südlich der Lorscher Straße, sowie östlich der Bundesautobahn A5 die bereits festgesetzten Industriegebiete und östlich der Guerickestraße mit dem Datapark die festgesetzten Gewerbegebiete bestehen bleiben.

Nördlich und südlich entlang der Eschborner Landstraße zwischen Stützeläckerweg und Guerickestraße inklusive des Graf-Vollrath-Wegs und des Schultheißenwegs sollen Industriegebiete zu Gewerbegebieten werden. Hier haben sich innerhalb des Geltungsbereichs in dem heute noch festgesetzten Industriegebiet mehrere Bürogebäude, eine Schule, eine Kindertagesstätte und ein Hotel angesiedelt, die einer zusätzlichen Ansiedlung eines erheblich belästigenden Gewerbebetriebes nach der Typik eines Industriegebiets entgegenstehen. Ebenso grenzt an den Geltungsbereich entlang der südlichen Eschborner Landstraße eine Gemengelage von Wohnen und Gewerbe mit kleinen Grundstücken und kleinteiliger Bebauung, auf die mit der Festsetzung eines Gewerbegebiets und Ausschluss von unternehmensunabhängigen Rechenzentren Rücksicht genommen werden soll. Das Ortsbild soll hier nicht mit großformatigen, fensterlosen Hallengebäuden des Dataparks verändert werden. Das Gebiet südlich des Westerbachs soll erstmalig als Gewerbegebiet festgesetzt werden.

Mit den Festsetzungen zur Gliederung der Baugebiete sollen die Flächen überwiegend für emittierende Produktions-, Lager- und Werkstätten sowie Büro- und Verwaltungsgebäude, die in der Regel betriebszugehörig untergeordnet sind, vorgehalten werden. Weitere konkurrierende Nutzungen, wie Einzelhandels- und Beherbergungsbetriebe sowie weitere ausnahmsweise zulässige Nutzungen, sollen ebenfalls beschränkt werden. Die bestehende Schule mit Kindertagesstätte soll planungsrechtlich gesichert werden.

Mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben soll neben der Sicherung von Gewerbeflächen auch keine Konkurrenz zu dem nahegelegenen Versorgungszentrum Rödelheim entstehen. Ein Werksverkauf von eigenen Erzeugnissen durch die in den Gebieten ansässigen Produktionsbetriebe soll weiterhin möglich sein, wenn die Verkaufsfläche einen untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt und zu keinen negativen Auswirkungen führt.

Vorhandene städtische Grünflächen sollen langfristig durch Festsetzungen entsprechend ihrer Zweckbestimmung als private oder öffentliche Grünflächen festgesetzt und gesichert werden.

Für eine flexible Grundstücksnutzung sollen großzügige Baufenster mit Baugrenzen festgesetzt werden. Im Sinne eines begrünten Vorgartenbereichs soll in der Regel eine straßenbegleitende Begrünung in einer Breite von 3,0 - 5,0 Metern erfolgen. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sollen bis auf notwendige Zufahrten und Zugänge von baulichen Anlagen und Nebenanlagen freigehalten und begrünt werden. Entlang der Bundesautobahnen A5 und A66 dürfen gemäß § 9 Bundesfernstraßengesetz (FStrG) in einer Entfernung von 40 Metern keine Hochbauten jeder Art errichtet werden.

Eine Erhöhung der Begrünung mit dem Ziel einer nachhaltigen Entwicklung soll durch die Reduzierung der Grundflächenzahl (GRZ) unter Berücksichtigung des Bestands überprüft werden. Eine Minderung einer Geschossflächen- oder Baumassenzahl (BMZ) ist mit dem neuen Planungsrecht nicht vorgesehen. Im Eignungsgebiet für unternehmensunabhängige Rechenzentren soll eine höhere Ausnutzung bei einer kompakten Grundfläche ein Wachstum des Dataparks ermöglichen.

Strukturelle Zunahmen im motorisierten Individualverkehr sollen vermieden werden. Außerdem soll der Bebauungsplan, im Rahmen der planungsrechtlichen Festsetzungsmöglichkeiten, die Umweltbelange insbesondere die Belange des Klimaschutzes und der Anpassung an den Klimawandel bestmöglich vertreten.

Weiteres Vorgehen

Das Strukturkonzept zum Bebauungsplan Nr. 946 wird unter Berücksichtigung begleitender Untersuchungen weiterentwickelt und konkretisiert.

Um das Bebauungsplanverfahren zu beschleunigen, wird hiermit der Aufstellungsbeschluss qualifiziert. Dies ermöglicht dem Magistrat, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die Veröffentlichung des Bebauungsplanentwurfes gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nicht geändert werden.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 946 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 1 - befindet sich im Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 942 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße, der die Neustrukturierung des gesamten Gebietes östlich der Bundesautobahn A5 und der Eschborner Landstraße zum Inhalt hat.

Hinsichtlich der Größe des Plangebietes und der verschiedenen Problemstellungen wird die zukünftige Entwicklung des Gebietes mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten ablaufen und somit soll der Bebauungsplan Nr. 942 für die weitere Bearbeitung in kleinere Teilbereiche aufgeteilt werden. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 946 entspricht einer priorisierten Bearbeitung eines ersten Teils.

Der räumliche Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 942 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - wird um die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 946 - Östlich A5 / Eschborner Landstraße - Teilbereich 1 - gelegenen Flächen reduziert.