1. Bebauungsplan Nr. 942 - Östlich A5/Eschborner Landstraße - hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

ÜBERSICHTSKARTE

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Der Geltungsbereich ist circa 94,8 Hektar groß und liegt im Ortsteil Rödelheim. Im Norden wird das Gebiet durch die A66 begrenzt. Ausgenommen ist eine Teilfläche westlich der Guerickestraße, dort befindet sich aktuell der Bebauungsplan Nr. 899 - Nördlich Lorscher Straße - in Aufstellung. Im Osten folgt die Grenze des Geltungsbereichs zunächst den Gleisen der Homburger Bahn, bis diese die Eschborner Landstraße kreuzt. Die Grenze des Geltungsbereichs folgt dann den Straßenverläufen der Eschborner Landstraße, der Wolf-Heidenheim-Straße, der Straße Am Seedamm und dem nordöstlichen Teil der Gaugrafenstraße. Danach verläuft die Grenze nördlich der Flurstücke 45/23, 45/10 und 111/45 bis zum Zentmarkweg, welchem sie dann bis zur Grünanlage folgt, welche die Wolf-Heidenheim-Straße und die Westerbachstraße verbindet. Der Grünanlage folgend und den Rödelheimer Friedhof an seiner westlichen Seite passierend überquert die Grenze des Geltungsbereichs die Westerbachstraße und quert den südlich liegenden Block östlich des Flurstücks 90/9 direkt zur Strubbergstraße. Der weitere Verlauf folgt zunächst der Strubbergstraße nach Westen, dann der Straße In der Au nach Norden, bis zum Flurstück 7/4. An dieser Stelle verläuft die Grenze südlich der Flurstücke 7/4 und 97/5 nach Westen bis zum Westerbach. Auf der Westseite des Westerbachs umfasst die Begrenzung die Bebauung nach Süden bis zum Flurstück 31/1; an dessen südlicher Seite sie nach Westen verläuft. Danach folgt die Geltungsbereichsgrenze der Bundesautobahn A5 nach Norden bis zum Autobahnkreuz Frankfurt am Main Nordwest.

Bestand und städtebauliche Situation

Bestand im Geltungsbereich

Das Gebiet setzt sich aus mehreren Teilbereichen zusammen, die jeweils im Bestand unterschiedlich geprägt sind:

- Die Friedrich-Kahl-Straße und ihr Umfeld sind bereits jetzt gewerblich genutzt, hauptsächlich von Betrieben im KFZ-Bereich, zusätzlich finden sich ein Hotel, ein Gartenbauhandel und Wohngebäude. Das Gebiet um die Friedrich-Kahl-Straße ist als Stichstraße von der Lorscher Straße aus erschlossen. Prägend für das Gebiet ist die Lage am Nordwestkreuz und die dadurch sehr hohe Lärmbelastung. Die angrenzenden Flächen, aktuell noch als Baumschule genutzt, werden über den Bebauungsplan Nr. 899 - Nördlich Lorscher Straße - neu geordnet, dort soll künftig ein Busbetriebshof angesiedelt werden.

- Die landwirtschaftlichen Flächen zwischen Lorscher Straße, Guerickestraße, A66 und den Bahngleisen werden aktuell als Ackerflächen und teilweise als Freizeitgärten genutzt. Die Erschließung erfolgt von der Guerickestraße aus. Die Lorscher Straße ist nicht zur Erschließung dieser Fläche geeignet, da sie durch einen topgraphischen Versprung durch die Fläche getrennt wird.

- Zwischen der Eschborner Landstraße und der Lorscher Straße besteht der Bestand hauptsächlich aus großformatigen Gewerbebauten. Teilweise handelt es sich um produzierendes Gewerbe (Possmann, vormals Günther & Co.), teilweise um Rechenzentren. Zusätzlich finden sich große und kleine Bürobauten (Bosch, Deutsche Flugsicherung) und vereinzelt Wohngebäude. In der bestehenden Nutzungsmischung fallen die Metropolitan School Frankfurt und ein Hotel als besondere Nutzungen heraus.

- Westlich der Straße Am Seedamm und südlich der Eschborner Landstraße bilden die beiden Standorte von SEGRO und DHL, mit großmaßstäblichen Gewerbe- und Logistikbauten und eher geringen Gebäudehöhen, typologische Besonderheiten gegenüber dem restlichen Geltungsbereich. Als ganzheitlich neu geplantes Areal weist das SEGRO-Gelände eine sehr klare Gliederung und regelmäßige Bauform auf.

- Der Bestand im Schultheißenweg und Umfeld besteht aus einer kleinteiligen Bebauungsstruktur mit gewerblicher Nutzung sowie teilweise vorhandenen Wohngebäuden. Die Maßstäblichkeiten der Gebäude unterscheiden sich stark: große Lagerhallen mischen sich mit kleinen Gewerbebauten, Reihenhäusern und Geschosswohnungsbauten. Große Teilflächen sind unbebaut, aber versiegelt. Diese werden als Lager- oder Stellplatzflächen genutzt. Die verschiedenen Nutzungen - Gewerbe und Wohnen - sind räumlich sehr eng verschränkt, teilweise auf unmittelbar benachbarten Parzellen und in Gebäuden mit gemeinsamen Brandmauern.

- Nahe am Ortskern Rödelheim, im Flint-Areal und Umgebung, findet sich mittelgroßes bis kleinteiliges Gewerbe mit einer feingliedrigen Erschließungsstruktur, Mischnutzungen und Gemengelagen in direkter Nachbarschaft zu Wohngebieten. Die Strukturen sind historisch gewachsen, teilweise ungeordnet, und weisen unterschiedliche Maßstäblichkeiten auf. Dominierend ist das sich noch in Betrieb befindliche Werk der Firma Flint. Dieses wurde bereits zum einen Teil an die Stadt Frankfurt am Main sowie zum anderen Teil an die Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main verkauft. Mittelfristig sollen dort ein Neubau einer berufsbildenden Schule sowie ein Ausbildungszentrum der Handwerkskammer entstehen.

Mobilität

Der S-Bahn-Haltepunkt Rödelheim befindet sich in circa 1 Kilometer Entfernung. Das Plangebiet wird durch Buslinien mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen. Die Erschließung für den Radverkehr ist verbesserungswürdig.

Trotz der Lage am Nordwestkreuz in unmittelbarer räumlicher Nähe zu den Bundesautobahnen A5, A66 und A648 ist das Plangebiet nur über Umwege und sensible, beziehungsweise stark belastete Streckenabschnitte an das Autobahnnetz angeschlossen. Überlegungen zu einer direkten Anbindung an die Autobahn haben bisher nicht zum Ziel geführt.

Oberflächengewässer

Der Westerbach fließt durch das Plangebiet. Die Gewässerrandstreifen und das Überschwemmungsgebiet sind entsprechend zu beachten.

An den Geltungsbereich angrenzende Flächen

An die nördliche Geltungsbereichsgrenze schließen die noch unbebauten Freiflächen des sich im Verfahren befindlichen Bebauungsplans Nr. 899 - Nördlich Lorscher Straße - und die Gewerbeflächen der Guerickestraße an. Die westliche Geltungsbereichsgrenze stellt die A5 dar, an die Richtung Westen landwirtschaftlich genutzte Flächen und vereinzelt Freizeitgärten anschließen.

Im Norden des Geltungsbereichs schließen weitere Gewerbeflächen sowie Grün- und Freiflächen beziehungsweise landwirtschaftliche Flächen an. Im Süden und Osten schließt sich der Ortsteil Rödelheim an, der durch eine überwiegende Wohnnutzung geprägt ist.

Planungsgrundlagen

Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP 2010)

In der Hauptkarte des RPS/RegFNP 2010 ist das Plangebiet fast vollständig als "Gewerbliche Baufläche, Bestand" dargestellt. Ein kleiner Teilbereich im Osten des Plangebietes (Ende der Breitlacherstraße) ist als "Gemischte Baufläche, Bestand" dargestellt, ebenso eine circa 1,2 Hektar große Fläche östlich der Gaugrafenstraße/südlich der Kleingartenanlage Am Seedamm. Innerhalb des Geltungsbereiches, westlich der Straße Seegewann, befindet sich ein Umspannwerk, das im RPS/RegFNP 2010 als "Fläche für Versorgungsanlagen, Elektrizität" dargestellt ist.

Im Norden des Plangebietes ist eine "Regional bedeutsame Schienenverkehrsstrecke, Bestand" dargestellt. Im nördlichen und südlichen Bereich queren "Überörtliche Fahrradrouten, Bestand" das Plangebiet. "Sonstige regional bedeutsame Straßen, Bestand" queren das Plangebiet im nördlichen Bereich der Planung. Eine "Sonstige Produktenleitung (in der Regel Gas), Bestand" ist im Norden des Plangebiets dargestellt. Im Westen des Plangeltungsbereiches wird die "Gewerbliche Baufläche, Bestand" von einem Vorbehaltsgebiet für vorbeugenden Hochwasserschutz überlagert. Die Bundesautobahnen A5 und A648 grenzen an das Plangebiet an und sind im RPS/RegFNP 2010 als "Bundesfernstraße, mindestens vierstreifig, Bestand" dargestellt.

Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes können als aus den flächennutzungsplanbezogenen Darstellungen des RPS/RegFNP 2010 entwickelt gelten.

Die im RPS/RegFNP 2010 dargestellte "Gewerbliche Baufläche, Bestand" stellt zugleich die Festlegung des regionalplanerischen Vorranggebietes Industrie und Gewerbe dar. Die "Gemischten Bauflächen, Bestand" stellen gemäß Kapitel 3.4.1 zugleich das regionalplanerische Vorranggebiet "Siedlung, Bestand" dar. Die geplanten Festsetzungen stehen nicht im Widerspruch zu regionalplanerischen Zielfestlegungen und können daher gemäß § 1 (4) BauGB als an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung angepasst gelten.

Die Beikarte 1 (Vermerke, nachrichtliche Übernahmen, Kennzeichnungen) des RPS/RegFNP 2010 weist mehrere Denkmäler im Gebiet aus: ein flächiges Denkmal im Bereich der Firma Possmann sowie mehrere punktuelle Denkmäler, im Gebiet verteilt. Zudem werden im Gebiet mehrere Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, ausgewiesen; diese Belastungen finden sich im Bereich nordöstlich der Lorscher Straße, nördlich der Eschborner Landstraße, auf dem SEGRO-Areal, auf dem Flint-Areal, sowie im Bereich südlich der

Westerbachstraße.

Im westlichen Teil des SEGRO-Areals und südlich der Westerbachstraße sind Überschwemmungsgebiete entlang des Westerbachs nachrichtlich übernommen.

Die Beikarte 2 (Regionaler Einzelhandel) enthält für den Geltungsbereich keine spezifischen Festlegungen.

Gewerbeflächenentwicklungsprogramm (GEP)

Die Stadtverordnetenversammlung hat mit dem Beschluss § 7283 vom 04.03.2021 die Fortschreibung des Gewerbeflächenentwicklungsprogramms (GEP) als Rahmenkonzept beschlossen. Die Fortschreibung des GEP benennt als Teilkonzept der Stadtentwicklungsplanung Ziele und Handlungsprioritäten und dient als Orientierungsrahmen für die Entwicklung von Flächen für Industrie und Gewerbe. Es fungiert als Leitfaden für zukünftige Entscheidungen und Planungen und ist als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen.

Die im GEP beschriebenen Flächen 7.1, 7.1.1, 7.1.2 und 7.1.3 liegen zu weiten Teilen innerhalb des Geltungsbereiches. Für alle diese Flächen soll gemäß des GEP neues Baurecht entstehen. Insofern folgt der Aufstellungsbeschluss den Zielen des GEP. Als Nutzungskategorie wird für fast alle Flächen "Gewerbe (emittierend)" angestrebt. Diese Nutzungskategorie soll laut GEP vorbehalten sein für "überwiegend Produktions-, Lager- und Werkstätten, Büro- und Verwaltungsgebäude sind in der Regel betriebszugehörig untergeordnet; restriktiver Umgang mit ausnahmsweise zulässigen Nutzungen und Beherbergungsstätten; vorwiegend nicht erheblich emittierende Gewerbebetriebe". Für die Teilfläche 7.1.1 wird ein "Stadtteilgewerbe (eingeschränkt emittierend)" angestrebt; diese Kategorie wird charakterisiert als "kleinteiliges Gewerbe mit hohen Anteilen ausnahmsweise zulässiger Nutzungen und Wohnanteilen im Bestand oder dem direkten Umfeld; restriktiver Umgang mit Wohnnutzungen und Beherbergungsstätten; nicht erheblich beziehungsweise wesentlich emittierende Gewerbebetriebe."

Für den gesamten Geltungsbereich legt die Anlage 2 des GEP außerdem eine Aufmerksamkeitszone fest. Die Aufmerksamkeitszone sieht vor, dass bei heranrückender Wohnbebauung beziehungsweise zu genehmigenden Wohnbauvorhaben das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme gegenüber dem industriellen beziehungsweise gewerblichen Bestand besondere Berücksichtigung findet.

Laut GEP sollen in Gewerbeflächen keine Einzelhandelsnutzungen angesiedelt werden, um zum einen Flächenkonkurrenzen mit produzierendem Gewerbe zu vermeiden und zum anderen den Einzelhandel in zentralen Lagen zu halten (siehe auch Einzelhandels- und Zentrenkonzept). Damit sind im Rahmen der weiteren Ausarbeitung Einzelhandelsnutzungen auszuschließen.

Ebenfalls fordert das GEP für den Bereich Rödelheim eine verbesserte Autobahnanbindung, um die bereits jetzt angespannte verkehrliche Situation zu entspannen. Dazu sind Flächen im Bebauungsplan vorzuhalten. Außerdem sind die Auswirkungen des Gewerbeverkehrs auf das Plangebiet und das Umfeld bei der Aufstellung des Plans zu berücksichtigen.

Aufgrund des erhöhten Wachstums von Rechenzentren in Gewerbe- und Industriegebieten und den daraus resultierenden Herausforderungen wie Bodenpreissteigerungen in Verbindung mit Verdrängungseffekten, Beeinträchtigungen des Stadtbildes, Immissionskonflikten zu nachbarschaftlichen Nutzungen sowie einem erhöhten Stromverbrauch werden aktuell die Erhaltungs- und Entwicklungsziele sowie Maßnahmen des GEPs 2021 überarbeitet. Einhergehend mit dieser Aktualisierung der Ziele des GEPs 2021, welches Gewerbegebiete für emittierendes sowie produzierendes Gewerbe und Industrie sichern soll, kann das Wachstum von Rechenzentren durch planerische Steuerung auf sogenannte Eignungsgebiete, welche die benötigte Infrastruktur für Rechenzentren stadträumlich effizient bündeln, konzentriert werden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich ein geeigneter Bereich östlich der Guerickestraße; westlich der Guerickestraße sollen bereits bestehende Rechenzentren gesichert werden. Im übrigen Geltungsbereich sollen Rechenzentren ausgeschlossen werden, um diese Flächen für produzierendes Gewerbe zu sichern.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept

Als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB ist das städtische Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2018 ein Belang, welcher in der Abwägungsentscheidung im Rahmen der Bauleitplanung insbesondere zu berücksichtigen ist. Die Anlage 6 des Konzepts definiert Bereiche, in denen Bebauungspläne aufgestellt werden sollen, um je nach Erforderlichkeit Einzelhandel oder bestimmte Sortimente auszuschließen. Die Gewerbegebiete in Rödelheim sind eines dieser Ausschlussgebiete; damit dient die Aufstellung des Bebauungsplans zur Umsetzung der Forderungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts.

Landschaftsplanung und Ökologie

Landschaftsplan

In der Bestandsdarstellung des Landschaftsplans von 2001 des damaligen Umlandverbandes Frankfurt (UVF) wird das Plangebiet weitestgehend als bestehende Siedlungsfläche dargestellt.

Landschaftsplanerische und ökologische Entwicklungsziele für das Gebiet sind Erhaltung und Erhöhung der Durchgrünung dieser Siedlungsflächen.

Die noch unbebauten Flächen nördlich der Lorscher Straße unterliegen laut Landschaftsplan gartenbaulicher und baumschulischer Nutzung und sind als mögliche Siedlungserweiterungsfläche gekennzeichnet.

Freiflächenentwicklungsplan

Als ein integratives Instrument der gesamtstädtischen Freiraumplanung formuliert der Freiflächenentwicklungsplan der Stadt Frankfurt am Main (FFEP vom 27.05.1999) die kommunalen freiraumplanerischen Zielvorgaben für das Plangebiet.

Im FFEP ist fast die gesamte Fläche als Siedlungsfläche dargestellt; zum großen Teil als Fläche "mit Handlungsbedarf im Hinblick auf ein hohes Entsiegelungspotential" (Versiegelungsgrad über 90%). Die noch unbebauten Flächen nördlich der Lorscher Straße sind dargestellt als "Geplante Siedlungserweiterung unter Berücksichtigung landschaftsplanerischer Grundsätze". In den Randbereichen der Verkehrsflächen werden Flächen für Wald, Gehölze, Feldgehölze, Eingrünungen von Verkehrswegen und Schutzpflanzungen dargestellt.

Klimaplanatlas

Der Klimaplanatlas der Stadt Frankfurt am Main als fachliche Grundlage der Beurteilung der klimatischen Situation im Stadtgebiet stellt den überwiegenden Teil des Plangebiets als bebaute Fläche mit einer moderaten, örtlich zur starken Überwärmung tendierenden klimaökologischen Wertigkeit dar. Die landwirtschaftlichen Flächen im Norden sind als Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiete beschrieben.

Bebauungspläne

Durch das Plangebiet werden die folgenden, bereits rechtsverbindlichen Bebauungspläne überplant:

- NW 24a Nr. 1 (Inkrafttreten: 28.01.1967): Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen für den Bereich südlich der Eschborner Landstraße, entlang der Straße Am Seedamm. Für die Bereiche westlich der Straße Am Seedamm wird ein Industriegebiet (GI) festgesetzt, mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 und einer Baumassenzahl (BMZ) von 3,0. Für den Bereich östlich der Straße Am Seedamm wird direkt an der Kreuzung mit der Eschborner Landstraße ein Block Gewerbegebiet (GE) festgesetzt, mit zwingend zwei zulässigen Vollgeschossen, einer GRZ von 0,8 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2. Nördlich der Wolf-Heidenheim-Straße setzt der Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet (WA) mit Baugrenzen und einer zwingenden Geschossigkeit von drei Vollgeschossen fest.

- NW 24a Nr. 2 (Inkrafttreten: 21.06.1977): Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans erstreckt sich nördlich der Eschborner Landstraße, rund um den Stützeläckerweg und die Guerickestraße, inklusive der A5 und bis zum Bebauungsplan NW 24b Nr.

2. Für den Bereich westlich der Guerickestraße wird ein Industriegebiet (GI) mit einer GRZ von 0,7 und einer BMZ von 6,0 festgesetzt. Eine kleinere Fläche im Westen des Gebietes wird als GI-Fläche mit einer GRZ von 0.7 und einer GFZ von 3.0 festgesetzt. Für den Bereich östlich der Guerickestraße wird ein Gewerbegebiet (GE) mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 1,6 festgesetzt.

- NW 24b Nr. 2 (Inkrafttreten: 21.06.1977): Dieser Bebauungsplan betrifft den östlichen Teil des Bereichs nördlich der Eschborner Landstraße und setzt dort ein Gewerbegebiet (GE) fest, mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 1,2. Außerdem wird der Verlauf der Bahnanlagen für die S-Bahn mit möglichen Erweiterungsflächen planungsrechtlich gesichert.

- NW 44c Nr. 1 (Inkrafttreten: 04.09.1965): Dieser Bebauungsplan setzt für den Bereich östlich der Friedrich-Kahl-Straße und nördlich der Lorscher Straße eine gartenbauwirtschaftliche Fläche fest.

- NW 44c Nr. 2 (Inkrafttreten: 11.03.1969): Der Geltungsbereich umfasst den Bereich der Friedrich-Kahl-Straße sowie umliegende Verkehrsflächen (Autobahn). Für die Friedrich-Kahl-Straße wird durchgehend ein Industriegebiet (GI) festgelegt; außerdem wird eine GRZ von 0,7 und eine BMZ von 3,0 festgelegt.

- NW 44d Nr. 1 (Inkrafttreten: 19.06.1965): Dieser Bebauungsplan schließt östlich an den Geltungsbereich des NW44c Nr. 1 an und setzt ebenso wie dieser eine gartenbauwirtschaftliche Fläche für den Bereich nördlich der Lorscher Straße fest.

- NW 44d Nr. 2 (Inkrafttreten: 07.06.1974): Dieser Bebauungsplan betrifft den Geltungsbereich im äußersten Nordosten und setzt dort Verkehrsflächen für die A66 fest.

B285 (Inkrafttreten: 19.06.1984): Die durch die neue Planung zu überlagernde Teilfläche setzt für den Block direkt südlich der Westerbachstraße ein Gewerbegebiet (GE) mit einer GRZ von 0,8 und einer GFZ von 1,6 fest.

Weiter überlagert der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans die folgenden Fluchtlinienpläne ganz oder teilweise: F840, F960, F1302, F1317, F1325, F1326, F1484, F1638, F1770, F1834 Bl1. Die Fluchtlinienpläne setzen Fluchtlinien für Straßen und Gebäude fest und definieren damit die vorhandenen Straßenverläufe und -breiten. Innerhalb der Geltungsbereiche der Fluchtlinienpläne kommt darüber hinaus § 34 BauGB zur Anwendung.

Erhaltungssatzung

Im Osten des aufzustellenden Bebauungsplans liegt eine Teilfläche der Erhaltungssatzung E34 (Ortskern Rödelheim). Die Satzung schützt die städtebauliche Eigenart des historischen Ortskerns. Da der Bebauungsplan hier die bestehende Nutzung sichern soll, ist kein Konflikt mit der Erhaltungssatzung zu erwarten.

Anlass, Erfordernis und Ziele

Die Stadt Frankfurt am Main verfolgt gemäß Gewerbeflächenentwicklungsprogramm das Ziel, die Flächen langfristig für emittierendes Gewerbe beziehungsweise für Stadtteilgewerbe zu sichern. Aktuelle Entwicklungen wie Grundstückskäufe und Bauvoranfragen deuten darauf hin, dass unerwünschte Ansiedlungen von Rechenzentren zu befürchten sind. Deshalb besteht akuter Regelungsbedarf zur planungsrechtlichen Steuerung der Flächen.

Für weite Teile des Plangebietes wird die Gebietstypik Gewerbegebiete, emittierendes Gewerbe angestrebt. Diese sieht überwiegen emittierende Produktions-, Lager- und Werkstätten sowie Büro- und Verwaltungsgebäude und einen restriktiven Umgang mit untergeordneten beziehungsweise ausnahmsweise zulässigen Gewerbegebietsnutzungen vor. Nicht in Konkurrenz tretende Einrichtungen beziehungsweise synergetische Nutzungen wie die geplante berufsbildende Schule und das Ausbildungszentrum sollen planungsrechtlich ermöglicht werden.

Bei den beschriebenen, vorhandenen Gemengelagen (enges Miteinander von gewerblichen Nutzungen und Wohngebäuden) sollen die vorhandenen Wohnnutzungen erhalten, eine Ausweitung der Wohnnutzungen aber vermieden werden. Hier wird die Gebietstypik des Stadtteilgewerbes, welches im GEP formuliert ist, mit nicht wesentlich /erheblich emittierenden gewerblichen Nutzungen angestrebt.

Im Sinne des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts soll der Bebauungsplan Einzelhandel im gesamten Gebiet ausschließen. Ebenso sollen Rechenzentren nur in den definierten Eignungsgebieten zulässig sein. Damit werden konkurrierende Nutzungen ausgeschlossen und die Flächen für weniger umsatzstarke, emittierende Gewerbe gesichert.

Die verkehrlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Anbindung an die sollen für die weitere Konzeption des Bebauungsplans eine zentrale Rolle spielen. Strukturelle Zunahmen im motorisierten Individualverkehr sollen vermieden werden.

Außerdem soll der Bebauungsplan, im Rahmen der planungsrechtlichen Festsetzungsmöglichkeiten, die Umweltbelange insbesondere die Belange des Klimaschutzes und der Anpassung an den Klimawandel bestmöglich vertreten. Dazu gehören etwa die Prüfung der Themen Wassermanagement, Erhöhung der Durchgrünung, Fassaden- und Dachbegrünung, Ausbau erneuerbarer Energien.