Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten

Vortrag des Magistrats vom 22.08.2008, M 159

Betreff: Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 28.02.2008, § 3526 (M 244)

1. Es dient zur Kenntnis,
   • dass die Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten, Siesmayerstr. 61, 60311 Frankfurt am Main, mit einem Investitionsvolumen in Höhe von rd. 29,211 Mio. EUR (netto) am 15.12.2005 (§ 10456) beschlossen wurde.
   • dass die Maßnahme in dieser Höhe bis einschließlich im Haushalt 2007 veranschlagt war und zum Haushalt 2008 aufgrund des Aufgreifens von in der Planungsphase zunächst zurückgestellten Vorhaben (Wiederherstellung der Tageslichtdecke, Rundverglasung des Restaurants sowie Rekonstruktion der Kronleuchter im Festsaal) bereits eine Anpassung des Ansatzes um 1,2 Mio. EUR auf 30,411 Mio. EUR erfolgte.
   • dass das Ergebnis der Planungsfortschreibung aufgezeigt hat, dass aufgrund weiterer Entwicklungen im Vergleich zur ursprünglichen Planung aus 2005 nunmehr von einem um insgesamt rd. 5,944 Mio. EUR höheren Volumen für den Investitionshaushalt auszugehen ist. Im Haushalt sind nach aktueller Kostenberechnung insgesamt 35.154.594 EUR bereitzustellen.
2. Die im Vergleich zur derzeitigen Veranschlagung (Haushalt 2008) entstehenden Mehrausgaben in Höhe von 4,744 Mio. EUR werden bewilligt und sind im Investitionsprogramm 2009 bis 2012 entsprechend zu berücksichtigen. Es dient ferner zur Kenntnis, dass bis einschließlich Haushaltsjahr 2008 (Stand: 30.04.2008) für Vorbereitungsarbeiten und Planungsleistungen Belastungen in Höhe von 4.099.047,09 EUR und mit weiteren Mittelabflüssen in Höhe von ca. 1,7 Mio. EUR gerechnet werden muss, so dass sich bis Jahresende 2008 ein Zwischenstand von voraussichtlich 5,8 Mio. EUR ergibt. Im Jahr 2009 wird mit einem Mittelabfluss von 13,955 Mio. EUR, im Jahr 2010 von 10,7 Mio. EUR und im Jahr 2011 von 4.700.547 EUR gerechnet. Begründung: A. Begründung der Mehrkosten Am 15.12.2005 wurde der M-Vortrag 227 von der Stadtverordnentenversammlung (§ 10456) beschlossen. Auf Basis der genehmigten Bau- und Finanzierungsvorlage wurde die Planung des Projektes "Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten" fortgeschrieben. Im Rahmen der Planungsfortschreibung ergaben sich Mehrkosten, die wie folgt begründet werden: I. Mehrkosten aufgrund des historischen Doppelglasdaches, eines zweiten Kronleuchters und einer Rundverglasung Im Laufe der Planungsabstimmung wurde aus Denkmalschutzgründen die Entscheidung getroffen, dass einige historische Elemente im Festsaal des Gesellschaftshauses im Zuge der Sanierung wiederhergestellt werden sollten u. a.
   • die Rekonstruktion des historischen Doppelglasdaches im Festsaal
   • die Rekonstruktion der Rundverglasung im Hochzeitssaal gem. des historischen Bauhausentwurfes
   • die Ergänzung des Festsaals mit einem zweiten historischen Kronleuchter II. Mehrkosten aufgrund einer Modifikation im zum Zeitpunkt der Erstellung der Bau- und Finanzierungsvorlage noch nicht unterzeichneten Pachtvertrag Im Zuge der Aufstellung der genehmigten Bau- und Finanzierungsvorlage war als Schnittstelle zwischen Bauherrenleistungen und Leistungen des Betreibers noch die Installation und Anschaffung der Gewerbekälte für die Kühlhäuser als Betreiberleistung geplant. Da es sich hierbei um eine fest mit dem Gebäude verbundenen Ausbau handelt, wurde festgelegt, dass diese Leistung von dem Verpächter (Stadt) zu erbringen ist. III. Mehrkosten aus steuerlichen Gründen Das Projekt "Gesellschaftshaus im Palmengarten" ist aufgrund der Pachteinnahmen vorsteuerabzugsberechtigt (vgl. auch Prüfungsmitteilung Nr. V 054/2005 des Revisionsamtes), d. h die in der genehmigten Vorlage genannten Gesamtkosten von 29,211 Mio. € waren damit Brutto-/Nettokosten. Im Rahmen der weiteren Ausführungsplanung mussten Grundlagen als Vorgaben der Budgetbildung der genehmigten Bau- und Finanzierungsvorlage revidiert werden. Dies führt für die durch den Palmengarten eigengenutzten Flächen im Gesellschaftshaus und den damit verbundenen Herstellungskosten zur Ausweisung eines umsatzsteuerpflichtigen Kostenanteils. IV. Mehrkosten aufgrund Unvorhersehbarem Im Rahmen der Fortschreibung der Ausführungsplanung wurden weitere vertiefte Untersuchungen im Bestandsgebäude durchgeführt, welche neue Erkenntnisse über den konstruktiven Zustand lieferten. Exemplarisch werden hier aufgeführt:
   • Beschädigung des Dachstuhls sowie der Dachdeckung (Schiefer) im Bauteil Ost aufgrund von Wasserschäden
   • Massenmehrungen im Bereich der Stahlmenge aufgrund von neuen statischen Erkenntnissen aus dem vorgezogenen nicht konstruktiven Abriss
   • Austausch Festsaalboden aufgrund von Brandschutzauflagen
   • Abbruch von Deckenbereichen aufgrund von Brandschutzanforderungen
   • Zusätzliche Planungshonorare wegen erforderlicher Umplanungen der oben genannten Leistungen V. Mehrkosten aufgrund der konjunkturellen Lage (Preissteigerung) Während des Zeitraums zwischen Erstellung der Bau- und Finanzierungsvorlage (2005) und der Ausarbeitung der Leistungsbeschreibung (2008) erfolgte ein baukonjunktureller Anzug des marktüblichen Preisniveaus. Die Kostenansätze der vor ca. 2,5 Jahren genehmigten Kostenberechnung müssen daher auf den heutigen Stand gebracht werden. Dies führt zu einer Kostenerhöhung. Als Grundlage dieser Bewertung wurden statistische Auswertungen zum Baukostenindex herangezogen. Die Baukostensteigerungen werden dabei für die
   • hochbaulichen Kosten (KG 300 - Kostensteigerung von ca. 10 %) sowie für die
   • Kosten der technischen Gebäudeausrüstung (KG 400 - Kostensteigerung von ca. 15 %) unterschiedlich gewichtet. B. Alternativen - Keine - C. Kosten Die Mehrkosten setzen sich wie folgt zusammen: I. Mehrkosten aufgrund des Doppelglasdaches, 1.022.607,94 € eines zweiter Kronleuchters und einer Rundverglasung II. Mehrkosten aufgrund des Pachtvertrages 241.712,50 € Gewerbekälte (Planung + Bau) III. Mehrkosten aus steuerlichen Gründen Palmengartengenutzte Räume im Gesellschaftshaus 228.235,00 € IV. Mehrkosten aufgrund Unvorhersehbarem 1.058.766,74 € V. Mehrkosten aufgrund der konjunkturellen Lage (Preissteigerung) 3.392.774,81 € Mehrkosten Gesellschaftshaus Gesamt 5.944.097,00 € Eine detailliertere Mehrkostenaufstellung mit ausführlicher Begründung der einzelnen Maßnahmen ist dem beiliegenden Erläuterungsbericht zu entnehmen. Der Investitionsbedarf, die Jahresfolgekosten sowie die Jahreserträge stellen sich wie folgt dar: ursprüngliche neue Gesamt- Beträge beträge einschl. (B+F) Mehrkosten Investitionsbedarf 29.211.000€ 35.154.594 €
3. Jahresfolgekosten a. Personalkosten keine keine b. Betriebsfolgekosten Wartung und Instandhaltung, 1,5 % 438.165,00 € 527.318,91 € c. Kapitalkosten I. Kalkulat. Verzinsung *) 5 % 1.460.550,00 € 1.757.729,70 € II. Abschreibung *) 2,5% 730.275,00 € 878.864,85 € *) Hinweis: Die Prozentwerte für kalkulatorische Verzinsung sowie Abschreibung wurden an die Werte des aktuellen Haushaltsrundschreibens zum Haushalt 2009 bzw. die im Zuge der Einführung der Doppik stadtweit geltenden AfA-Sätze der Anlagenbuchhaltung angepasst.
4. Jahreserträge Eine jährliche Mindestpacht von 306.775,08 € (Festpacht) ist für eine 15-jährige Laufzeit (gerechnet vom Zeitpunkt der Übergabe des Gesellschaftshauses) gemäß Pachtvertrag vom 22.03.2006 garantiert. Ab dem sechsten Jahr ist eine 10%ige Umsatzbeteiligung unter Anrechnung der Mindestpacht vorgesehen. Hinweis: Die Investitionen des in Aussicht genommenen künftigen Betreibers belaufen sich gem. Stand der Vorplanung auf netto rd. 2,8 Mio. €.
5. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine Anlage Erlaeuterungsbericht (ca. 1,3 MB) Anlage Kostendeckblatt (nicht öffentlich - ca. 164 KB)