Bebauungsplan Nr. 872 - Lyoner Straße - Bebauungsplan Nr. 885 - Hahnstraße - hier: Aufstellungsbeschluss - Änderung - § 2 (1) BauGB Rahmenplan Lyoner Viertel

Vortrag des Magistrats vom 07.05.2012, M 111

Betreff: Bebauungsplan Nr. 872 - Lyoner Straße - Bebauungsplan Nr. 885 - Hahnstraße - hier: Aufstellungsbeschluss - Änderung - § 2 (1) BauGB Rahmenplan Lyoner Viertel Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 25.03.2010, § 7834 (M 156) I.1 Der gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 25.03.2010, § 7834 aufzustellende Bebauungsplan Nr. 872 - Lyoner Straße wird in zwei separate Bebauungspläne aufgeteilt: Bebauungsplan Nr. 872 - Lyoner Straße und Bebauungsplan Nr. 885 - Hahnstraße. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 885 ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 18.04.2012. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 872 umfasst die übrige Fläche des Bebauungsplans Nr. 872 (alt). I.2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Änderung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit den Bebauungsplänen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umstrukturierung des monostrukturierten Gewerbe- und Sondergebietes Bürostadt Niederrad in ein ausdifferenziertes Viertel aus Misch-, Kern- und Allgemeinen Wohngebietsanteilen geschaffen werden. Insbesondere sollen die Ansiedlung von Wohnnutzungen in leerstehenden Bürogebäuden, eine behutsame Nachverdichtung und die Unterbringung ergänzender Infrastruktureinrichtungen ermöglicht werden. II.1 Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage der vorgelegten Rahmenplanung (Blatt 1 und Blatt 2) die Bebauungsplanentwürfe zu erarbeiten und diese ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung öffentlich auszulegen. II.2 Der Magistrat wird ermächtigt, die Bebauungsplanentwürfe mit Begründung, die aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurden, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. III. Soweit sich im weiteren Verfahren ein Erfordernis bestätigt, wird der Magistrat beauftragt, beim Regionalverband FrankfurtRheinMain die Änderung des Regionalen Flächennutzungsplanes zu beantragen. IV. Das Vorhaben der ABG FRANKFURT HOLDING GmbH auf der Fläche der ehemaligen Kleingartenanlage der Deutschen Bahn AG - gemäß vorgelegtem Projekt-Steckbrief - wird zur Kenntnis genommen.

Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu I. und II.: Anlass Mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 872 vom 25.03.2010 hat die Stadtverordnetenversammlung das förmliche Bebauungsplanverfahren zur Neuordnung der Bürostadt Niederrad eingeleitet. Vielfache Anfragen im Rahmen der Bauberatung des Stadtplanungsamtes zur Bürostadt Niederrad zeigen aktuell eine erhebliche Nachfrage zur Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum. Diese Anfragen beziehen sich überwiegend auf den östlichen Bereich des Bebauungsplans Nr. 872 und haben dort auch den höchsten Konkretisierungsgrad erreicht. Um das gegenwärtig hohe Interesse von Projektentwicklern und Eigentümern an dieser städtebaulich gewünschten Konversion zu nutzen, ist eine zügige Schaffung der entsprechenden planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine allgemeine Zulässigkeit der Wohnnutzung notwendig. Eine Möglichkeit zur Verfahrensbeschleunigung eröffnet sich durch die abgetrennte und vorgezogene Bearbeitung eines Teilbereichs entlang der Hahnstraße im Osten des bisherigen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 872. Dieses Gebiet ist deutlich weniger als andere Teile der Bürostadt Niederrad von den Emissionen der Bundesautobahn BAB 5 sowie der Abwasserreinigungsanlage Niederrad betroffen. Dieser Bereich ist zudem besser an vorhandene Nahversorgungseinrichtungen und den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Durch die Nähe zum Stadtteil Niederrad ist ein Rückgriff auf dort vorhandene soziale Infrastruktur möglich, wodurch zusätzliche Einrichtungen vorwiegend erst bei einer vollständigen Entwicklung des zukünftigen "Lyoner Viertels" erforderlich werden. Der Bereich Hahnstraße ist gleichwohl geeignet, das gesamte Quartier "Lyoner Viertel" als Wohnstandort bekannt zu machen und dessen Entwicklung durch Schaffung einer "kritischen Masse" zu fördern. Dies führt zusammen mit den sich ausbildenden wohnungsspezifischen Dienstleistungen zu einer günstigen Ausgangssituation für die nachfolgende Entwicklung der weiteren Bereiche der heutigen Bürostadt Niederrad. Bestand und städtebauliche Situation Das gesamte Plangebiet ist überwiegend durch Bürogebäude unterschiedlicher Größe geprägt. In relativ geringem Umfang sind auch kleinere Gewerbebetriebe und Lagerhallen sowie drei Reihenhäuser in der südlichen Hahnstraße vorhanden. Darüber hinaus befindet sich an der Ecke Goldsteinstraße / Hahnstraße eine ca. 1,2 ha große Brachfläche sowie entlang der Lyoner Straße eine nicht mehr genutzte Kleingartenanlage. In der gesamten Bürostadt Niederrad weisen die Bürogebäude in mehreren Fällen einen erheblichen bis vollständigen Leerstand auf. Das Plangebiet verfügt durch seine zentrale Lage zwischen der Frankfurter Innenstadt und dem Flughafen Frankfurt über eine sehr hohe Standortgunst. Beide Orte sind, jeweils nach zwei Stationen, über den S-Bahnhof Niederrad sehr gut zu erreichen. Allerdings ist die zentrale Wegeverbindung aus dem Plangebiet zum S-Bahnhof nicht offensichtlich und aufgrund des provisorischen Charakters nur von geringer Attraktivität. Mit der voraussichtlich im Jahre 2012 fertig gestellten Anschlussstelle "Niederrad / Goldstein" ist zukünftig eine gute Anbindung an die Bundesautobahn BAB 5 gewährleistet. In seinem östlichen Randbereich ist das Plangebiet erheblichen Lärmimmissionen durch eine Bahntrasse ausgesetzt. Weitere Lärmimmissionen treten durch die südlich gelegenen Sportanlagen sowie die Abflugroute 07-N (kurz) des Frankfurter Flughafens auf. Durch die Nähe zu den wichtigen Naherholungsgebieten Mainufer und Stadtwald (inklusive Golfplatz) ist aber auch eine besondere Lagequalität gegeben. Aufgrund des nur selten aus nordwestlicher Richtung kommenden Windes, werden im Plangebiet kaum signifikante Geruchsimmissionen durch die Abwasserreinigungsanlage Niederrad verursacht. Durch geplante Verbesserungsmaßnahmen (z.B. Einhausung der Vorklärung) werden sich diese Auswirkungen zukünftig voraussichtlich weiter reduzieren. Um zügig Baurecht und einen ersten städtebaulichen Impuls zu schaffen, wird die zukünftige Entwicklung der einzelnen Teilbereiche des Neustrukturierungsgebietes "Lyoner Viertel" mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten ablaufen. Daher wird die Teilung des Plangebietes in zwei Planverfahren vorgenommen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 885 - Hahnstraße soll als

1. Teilbereich vorgezogen werden. Der Bebauungsplan Nr. 872 - Lyoner Straße soll als
2. Teilbereich mit entsprechend angepasstem Geltungsbereich fortgeführt werden. Rahmenplan Lyoner Viertel Ziel der Bebauungspläne ist es, möglichst zeitnah die städtebaulichen Defizite der Bürostadt Niederrad zu beheben und die planungsrechtlichen Grundlagen für ein belebtes und durchmischtes "Lyoner Viertel" zu schaffen. Durch die Konversion von untergenutzten Büroimmobilien und einer punktuellen Nachverdichtung kann zudem die bauliche Inanspruchnahme von Freiflächen im Außenbereich reduziert werden. Als Vorbild mit Modellcharakter soll der Bebauungsplan Nr. 885 in einem ersten Abschnitt die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer in den weiteren Bereichen der heutigen Bürostadt Niederrad erhöhen und somit die Durchführung des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 872 - Lyoner Straße erleichtern. Das zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 872 vorgelegte städtebauliche Rahmenkonzept Lyoner Viertel vom November 2008 wurde weiterentwickelt. Um seitdem erfolgte Anregungen aufzugreifen und seine Akzeptanz zu verbessern, ist das Städtebauliche Rahmenkonzept hinsichtlich der im Plangebiet vorhandenen Entwicklungsinteressen überarbeitet worden. Bezugsraum des überarbeiteten Konzepts ist weiterhin der gesamte Bereich der Bürostadt Niederrad. Ziel des Rahmenplans ist die Umnutzung vorhandener leerstehender Gebäude (im Bebauungsvorschlag orange dargestellt) bzw. - falls bautechnisch nicht umnutzbar - deren Abriss und Neubau sowie im Einzelfall die Nachverdichtung untergenutzter bzw. brachliegender Grundstücke (im Bebauungsvorschlag jeweils rot dargestellt). Die neu konzipierten Gebäude sind dabei eine mögliche Bebauung, die weiterentwickelt und auch durch Varianten ersetzt werden kann. Aufgrund des Bestandsschutzes der vorhandenen Gebäude ist die vollständige Umsetzung des Konzeptes wesentlich von den betroffenen Immobilien im Plangebiet und deren wirtschaftlichen Eigenschaften abhängig. Leitbild des Rahmenplans ist die Differenzierung der baulichen Struktur in zwei Teilbereiche. Entlang der Quartiersstraßen wird eine möglichst geschlossene Bebauung angestrebt, um durch die damit verbundenen ruhigen rückwärtigen Bereiche die Qualität der Wohnbebauung zu verbessern. Innerhalb dieser geschützten Bereiche ist vor allem entlang der Grünachsen eine Bebauung mit vertikal ausgerichteten schlanken Gebäuden vorgesehen, die weite Blickbeziehungen innerhalb dieser Freiräume zulässt. An zentraler Stelle ist am Kreuzungspunkt bedeutender Nord-Süd und Ost-West-Wegever-bindungen eine neue grüne Mitte vorgesehen, welche den bisher rückwärtigen Charakter der dortigen Bebauung aufwertet. Durch Bäume strukturierte Straßenräume stellen die weitere Verbindung zu den benachbarten Stadtteilen, dem Stadtwald und dem Uferbereich des Mains her. Die Übersichtlichkeit der Erschließung wird durch einen zweifachen Lückenschluss der Saonestraße mit der Lyoner Straße und damit der Ausbildung eines Erschließungsrings deutlich erhöht. Zusammen mit einer Verbreiterung und Aufwertung der Wegeverbindung von der Hahnstraße zum S-Bahnhof können dadurch die Fußwegeverbindungen von diesem zentralen ÖPNV-Knoten in weite Teile der heutigen Bürostadt Niederrad deutlich verbessert werden. Der S-Bahnhof und der Beginn dieser Wegeverbindung sollen durch ein Wohn- oder Hotelhochhaus mit einer Höhe von ca. 60 Metern und in dessen Sockelzone integrierte Versorgungsinfrastruktur städtebaulich betont werden. Die Festlegung der Grenze zwischen der zukünftigen Bebauung bzw. Bauflucht und dem Bannwald im Süden des Rahmenkonzeptes erfolgt bei der Erstellung der Bebauungspläne. Eine Gefährdung der Gebäude ist nach § 12 HBO zu vermeiden. Mit entsprechender planerischer Sicherung sind auf der Basis des Bebauungsvorschlages des Rahmenplanes durch Umnutzung und Neubau ca. 1.200 bis 1.500 Wohneinheiten für ca. 2.400 bis 3.000 Bewohner zu erwarten. Zu III.: Im Regionalen Flächennutzungsplan ist das Plangebiet neben Grünflächen "Sportanlage" und Grünfläche "Wohnungsferne Gärten" überwiegend als Gemischte Baufläche - Bestand dargestellt. Da die Planung hier eine Umstrukturierung mit Verlagerung von einer Grünfläche "Wohnungsferne Gärten" sowie einem neuen Nutzungsmix aus Misch-, Kern- und allgemeinen Wohngebieten vorsieht, ist gegebenenfalls entsprechend der endgültigen Nutzungsaufteilung in den Bebauungsplänen eine Anpassung des Regionalen Flächennutzungsplans an die geänderten Planungsziele im Parallelverfahren gemäß § 8 (3) BauGB erforderlich. Zu IV.: Das Vorhaben der ABG FRANKFURT HOLDING GmbH ist ein geeigneter Baustein auf dem Weg zu einem vielfältig genutzten und belebten Lyoner Viertel. Anlage _Lageplan (ca. 1,5 MB) Anlage _Projekt-Steckbrief (ca. 2,4 MB) Anlage _Rahmenplan-Bebauungsvorschlag (ca. 2 MB) Anlage _Rahmenplan-Nutzungskonzept (ca. 1 MB)Nebenvorlage: Antrag vom 18.06.2012, NR 325 Antrag vom 11.09.2012, OF 376/5 Antrag vom 14.09.2012, OF 377/5 Antrag vom 11.09.2012, OF 405/5