1. Bebauungsplan Nr. 928 - Südlich Frankenallee/Hellerhofstraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB 2. Bebauungsplan Nr. 888 - Östlich Günderrodestraße…

Zu I. und II.:

ÜBERSICHTSKARTE

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet liegt im Stadtteil Gallus in unmittelbarer Nähe zur S-Bahn-Station Galluswarte. Es umfasst zwei Baublöcke und grenzt im Norden an die Frankenallee, im Osten an die Gutenbergstraße, im Süden an die Mainzer Landstraße und im Westen an die Günderrodestraße.

Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 928 - Südlich Frankenallee / Hellerhofstraße umfasst eine Fläche von circa 4,00 ha.

Anlass, Erfordernis und Ziele

Die Zeitungsverlagsgesellschaften Frankfurter Allgemeine Zeitung und Frankfurter Societät werden ihren langjährigen Stammsitz an der Mainzer Landstraße aufgeben und in das Europaviertel verlagern. Diese Chance soll genutzt werden, um am bisherigen Firmensitz einen verdichteten, funktionsgemischten Stadtbaustein mit wohnbaulichen Schwerpunkt, einem Hochhaus mit vorgesetztem Stadtplatz und einer vierzügigen Grundschule zu entwickeln. Eine das Quartier belebende Nutzung der Erdgeschosse mit gastronomischen Angeboten, Dienstleistungsbetrieben und Kleingewerbe ist hierbei insbesondere entlang der Mainzer Landstraße sowie ergänzend an der Frankenallee und im Bereich des Stadtplatzes angestrebt.

Der fortschreitende Wandel des Gallus von einem ehemaligen Arbeiterviertel in ein hochwertigeres Wohn- und Dienstleistungsviertel hat insgesamt zu einer Unterversorgung mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur geführt. Im Plangebiet soll ein Grundschulstandort realisiert werden, der sowohl die bereits bestehenden, als auch die durch die Planung ausgelösten Bedarfe an Grundschulplätzen befriedigt. Die durch die Quartiersplanung ausgelösten Bedarfe an U3- und Kindergartenplätzen werden mittels zweier Kindertageseinrichtungen im Plangebiet nachgewiesen.

Frankfurt am Main ist eine stark wachsende Stadt, deren Bevölkerung sich nach aktuellen Prognosen von aktuell etwa 753.600 Einwohnern (Stand: 31.12.2021) bis 2030 auf rund 810.000 und bis zum Jahr 2040 auf voraussichtlich knapp 830.000 Einwohnerinnen und Einwohner erhöhen wird. Perspektivisch hat die Stadt Frankfurt am Main somit einen erheblichen Bedarf an Wohnungen, gerade in innerstädtischen Lagen, die über eine gute Erschließungs- und Versorgungssituation verfügen. Der steigenden Nachfrage soll daher mit neuen Angeboten für Wohnraum begegnet werden. Hierbei soll insbesondere auch dem Bedarf an kostengünstigem Wohnraum durch die Verpflichtung zur Realisierung von 30 Prozent geförderten Wohnungen Rechnung getragen werden.

Planungsgrundlagen

Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbands FrankfurtRheinMain stellt das Plangebiet als "Gemischte Baufläche - Bestand" dar. Südlich davon verläuft die Mainzer Landstraße als Hauptverkehrsstraße mit örtlicher Schienenhauptverkehrsstrecke mit den Straßenbahnlinien 11, 14 und 21. Im Westen grenzt eine Schienenfernverkehrsstrecke mit dem S-Bahn-Haltepunkt "Galluswarte" der S-Bahnlinien 3, 4, 5 und 6 an das Plangebiet an. In der von Norden an das Plangebiet anschließenden Frankenallee verläuft eine überörtlich bedeutsame Fahrradroute.

Der Bebauungsplan ist somit aus den Darstellungen des Regionalplans Südhessen / RegFNP 2010 entwickelt.

Das Plangebiet wird im Wesentlichen von den Fluchtlinienplänen F376, förmlich festgestellt am 25.01.1901 und F427, förmlich festgestellt am 29.04.1904 überlagert. Der Fluchtlinienplan F376 umfasst hierbei den östlichen Baublock, die Mainzer Landstraße und den überwiegenden Teil der Frankenallee, der Fluchtlinienplan F427 einen Streifen entlang der Günderrodestraße und den westlichen Teil der Frankenallee. Für die nordöstlichste Ecke des Geltungsbereichs setzt der Bebauungsplan SW 2a Nr. 1 vom 22.08.1972 ein Gewerbegebiet mit fünf Vollgeschossen in offener Bauweise mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 1,1 fest. Für den überwiegenden Teil des Geltungsbereichs liegen keine qualifizierten Bebauungspläne vor, sodass die bauplanungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB erfolgt.

Der östliche Baublock des Bebauungsplanes Nr. 928, der von den Straßen Gutenbergstraße, Mainzer Landstraße, Hellerhofstraße und Frankenallee umschlossen wird, überlagert in diesem Bereich einen Teil des räumlichen Geltungsbereichs des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 557 - Mainzer Landstraße von Hafenstraße bis Hufnagelstraße. Mit dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplans Nr. 928 wird der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 557 um diese Flächen reduziert und in der Frankenallee, der Mainzer Landstraße und der Günderrodestraße an die Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. 928 angepasst.

Konzept

Ziel des Bebauungsplans ist die Realisierung eines verdichteten, funktionsgemischten Stadtbausteins mit wohnbaulichem Schwerpunkt auf der Basis des Siegerentwurfs des Frankfurter Planungsbüros Schmidt Plöcker Architekten, das den der Planung zugrundeliegenden Realisierungswettbewerb "Hellerhöfe" im Dezember 2021 für sich entscheiden konnte (Anlage 3).

Angestrebt ist die Realisierung von bis zu 82.000 m² Geschossfläche (GF) in den projektierten Teilen der Baublöcke Ost und West, die sich auf etwa 75 Prozent Wohnnutzung (mit zwei hierin enthaltenen Kindertageseinrichtungen) und 25 Prozent Gewerbe- und Büronutzung aufteilen. Von der Gesamtgeschossfläche entfallen etwa 47.000 m² auf den Baublock Ost und etwa 35.000 m² auf den Baublock West. Mit etwa 10.700 m² wird etwa ein Drittel der Geschossfläche des Baublocks West von dem Hochhausstandort an der Mainzer Landstraße beansprucht. Hinzu kommen etwa 9.000 bis 10.000 m² Geschossfläche für eine städtische Grundschule im Nordwesten des Plangebiets. Nach aktuellem Bearbeitungsstand entstehen auf den projektierten Teilbereichen der Baublöcke Ost und West zwischen 500 und 540 Mietwohnungen. Die Realisierung von Eigentumswohnungen ist nicht vorgesehen.

Das dem Bebauungsplan zugrundeliegende und aus dem städtebaulichen Siegerentwurf überarbeitete Strukturkonzept zum Bebauungsplan Nr. 928 (Anlage 2) sieht für den Teilbereich Ost die Ausbildung eines allseitig geschlossenen, siebengeschossigen Großblocks vor, der durch fünf sich aus dem Blockrand nach innen entwickelnden Gebäuderiegeln mit fünf, sechs und sieben Geschossen ergänzt wird. Diese fünf Gartenhäuser strukturieren den Wohnhof hierbei - unter Beibehaltung seiner Gesamtgröße - in überschaubare Teileinheiten.

Der Großblock ist als Wohnanlage mit etwa 400 Einheiten konzipiert, mit ergänzenden Angeboten an Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen im Erdgeschoss an der Mainzer Landstraße sowie einer Kindertagesstätte im Einmündungsbereich von Hellerhofstraße und Frankenallee.

Im Teilbereich West sieht der überarbeitete Siegerentwurf einen Standort für ein sechzehnstöckiges Bürohochhaus mit einer Gebäudehöhe von 60 m vor. Das Hochhaus entwickelt sich hierbei aus einer mäandrierenden Blockrandstruktur heraus, die im Norden zugunsten eines kleineren Platzes zurückspringt, der dem Hochhaus ein Entree abseits der Mainzer Landstraße verschafft. In der Blockrandstruktur des Teilbereichs West verbinden sich Büro- und Wohnnutzungen mit einer erdgeschossigen Kindertagesstätte an der Frankenallee zu einem Gesamtensemble.

Im Einmündungsbereich von Günderrodestraße und Frankenallee ist der Standort für eine vierzügige Grundschule mit Sporthalle verortet, deren Kubatur im Rahmen eines von der Stadt noch auszulobenden Realisierungswettbewerbs oder auf der Grundlage eines öffentlichen Vergabeverfahrens zu bestimmen ist. Die planerisch vorgesehene Ost-West-Wegeverbindung innerhalb des Baublocks West verbessert die Adressierung der Grundschule im Nordwesten des Plangebiets und ihre Einbindung in das Quartier.

Angestrebt ist, für die von der Quartiersentwicklung nicht betroffenen kleinteiligen Bestandsliegenschaften im westlichen und südwestlichen Teil des Plangebiets bestandssichernde/-nahe Festsetzungen zu treffen. Darüber hinaus sollen die die Mainzer Landstraße und die Frankenallee ehemals prägenden Vorgärten wiederhergestellt werden.

Der im Frankfurter Stadtgebiet konstant hohen Wohnungsnachfrage soll mit neuen Angeboten für Wohnraum begegnet werden, wobei insbesondere auch dem Bedarf an kostengünstigem Wohnraum durch die Verpflichtung zur Realisierung von 30 Prozent geförderten Wohnungen (jeweils 50 Prozent im ersten und zweiten Förderweg) Rechnung getragen werden soll.

Die durch die Quartiersentwicklung ausgelösten Bedarfe an sozialer Infrastruktur werden rechnerisch ermittelt und im Plangebiet in geeigneter Form nachgewiesen.

Das beigefügte Strukturkonzept zum Bebauungsplan Nr. 928 (Anlage 2) bildet die konzeptionelle Grundlage für die noch zu entwickelnden Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 928 - Südlich Frankenallee / Hellerhofstraße.

Der Bebauungsplan hat die Konversion eines monostrukturellen Unternehmensstandortes in ein Wohnquartier in innerstädtischer Lage zum Ziel und verfolgt somit zweckgerichtet die Umsetzung von Maßnahmen der Innenentwicklung. Das Bebauungsplanverfahren Nr. 928 soll daher als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Dies ist möglich, weil die nach § 13a (1) Nr. 1 BauGB auf bis zu 20.000 m² limitierte Größe der zulässigen Grundfläche nicht überschritten wird. Darüber hinaus werden mit dem Bebauungsplan keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete tangiert. Auch kann ausgeschlossen werden, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Ein Verfahren nach § 13a BauGB ist nicht durchführbar, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Die durch den Magistrat durchzuführende Vorprüfung des Einzelfalls hat ergeben, dass durch die im Bebauungsplan zulässigen und gemäß Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) prüfpflichtigen Vorhaben (Hotelnutzung) keine erheblichen Umweltauswirkungen hervorrufen. Damit sind alle Voraussetzungen zur Anwendung des § 13a BauGB auf den Bebauungsplan Nr. 928 erfüllt.

Im beschleunigten Verfahren wird gemäß § 13a (2) Nr. 1 in Verbindung mit § 13 (3) Satz 1 BauGB von der Umweltprüfung sowie dem Umweltbericht, der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie der zusammenfassenden Erklärung abgesehen.

Zu IV.:

Der Baublock Ost liegt innerhalb des Geltungsbereichs des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 557 - Mainzer Landstraße von Hafenstraße bis Hufnagelstraße. Mit diesem Bebauungsplan soll die bestehende Wohn- und Gewerbenutzung innerhalb des abgegrenzten Geltungsbereichs planungsrechtlich gesichert werden. Diese planerische Zielsetzung hat sich geändert, da der Bebauungsplans Nr. 928 für den heute gewerblich genutzten Unternehmensstandort ein Wohnquartier vorsieht. Um diesen Widerspruch aufzulösen, wird der räumliche Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 557 - Mainzer Landstraße von Hafenstraße bis Hufnagelstraße - um die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 928 gelegenen Flächen zwischen Gutenbergstraße, Mainzer Landstraße, Hellerhofstraße und Frankenallee reduziert.

Zu V.:

ÜBERSICHTSKARTE

Mit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 888 - Östlich Günderrodestraße vom 10.11.2011 wurden die folgenden allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung verfolgt:

- Sicherung der vorhandenen Bebauungs- und Nutzungsstruktur und maßvolle Fortentwicklung unter Berücksichtigung der Wohnnutzung, der Handwerksbetriebe und der Einzelhandelsläden,

- Schutz vor schädlichen Nutzungen (Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen),

- Orientierung der Festsetzungen an Art und Maß der aktuellen bestehenden Nutzungen, Baulinien und Traufhöhen,

- Erarbeitung mit besonderem Augenmerk auf die Ziele der Erhaltungssatzung Nr. 9 - Frankfurt am Main - Östliches Gallusviertel.

Zu dem Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes war das kleinteilig strukturierte und im Wesentlichen intakte Gebietsgefüge des "alten" Gallus an und unterhalb der Kölner Straße von dem Einsickern von, die Gebietskulisse stark gefährdender, Spielhallen akut bedroht. Eine Abweisung von Baugesuchen, die die Umsetzung solcher Vorhaben zum Ziel hatten, konnte auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans SW 2a Nr. 1 jedoch nicht begründet werden. Aus diesem Umstand leitete sich ein Planerfordernis nach § 1 (3) BauGB ab, das in dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplanverfahren Nr. 888 mündete. Dieser verfolgte mit den allgemeinen Zielen und Zwecke der Planung insbesondere die Vermeidung sich abzeichnender bodenrechtlicher Spannungen durch Verwerfungen des Mietpreisgefüges und die Abwendung von quartiersbezogenen Abwertungs- bzw. "Trading-Down"-Effekten innerhalb des "alten" Gallus. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 888 bildete gleichsam die rechtliche Grundlage für die Zurückstellung von den Zielen der Planung zuwiderlaufenden Baugesuchen nach § 15 BauGB.

Aufgrund der nunmehr veränderten Ausgangssituation durch eine in den vergangenen zehn Jahren stark gestiegenen Nachfragesituation nach innerstädtischem Wohnraum und damit einhergehender Aufwertungstendenzen im Plangebiet und seiner mittel- und unmittelbaren Umgebung sind bauliche Vorhaben, die Trading-Down-Effekte auslösen oder begünstigen, im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 888 absehbar nicht zu befürchten. Des Weiteren konnte die planerisch zwischen Kölner Straße und Europaallee verfolgte Fuß- und Radwegeverbindung in Verlängerung der Hellerhofstraße bereits im Zuge der Realisierung eines größeren Wohnbauprojektes auf der Liegenschaft Kölner Straße 82 bis 84 auf dem Verhandlungsweg umgesetzt werden.

Die vorhandene Bau- und Nutzungsstruktur ist durch die rechtsverbindlichen Bebauungspläne SW 2a Nr. 1 - Günderrodestraße und Nr. 556 - Messeviertel / Hemmerichsweg in ausreichender Form gesichert. Ergänzende Handlungsspielräume ergeben sich durch die Instrumente der Befreiung nach § 31 (2) und (3) BauGB, um etwaigen privaten Fortentwicklungsinteressen im Geltungsbereich, insbesondere im Hinblick auf die quantitative und qualitative Weiterentwicklung der im Plangebiet vorherrschenden Wohnfunktion, adäquat entsprechen zu können.

Mit der Einstellung des Bebauungsplanverfahrens entsteht kein bauplanungsrechtlich ungeregelter Bereich, da die rechtsverbindlichen Bebauungspläne SW 2a Nr. 1 - Günderrodestraße vom 22.08.1972 und Nr. 556 - Messeviertel / Hemmerichsweg vom 08.05.2001 weiterhin ihre Gültigkeit behalten. Zudem ist die kleinteilig strukturierte Bebauung an und unterhalb der Kölner Straße mit der am 13.09.2005 in Kraft getretenen Erhaltungssatzung Nr. 9 - Frankfurt am Main - Östliches Gallusviertel in ihrer städtebaulichen Eigenart gesichert.

In der Gesamtschau bleibt festzustellen, dass die ursprünglich beabsichtigten Zielsetzungen des Bebauungsplanverfahrens entweder anderweitig erfüllt wurden oder nicht mehr aktuell sind oder durch bestehendes Planungsrecht adäquat sichergestellt werden können. Ein Planerfordernis ist nicht mehr aufrechtzuerhalten.

Aufgrund der dargestellten Situation wird das Verfahren eingestellt.