Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück in der Otto-Fleck-Schneise für die Eintracht Frankfurt Fußball AG zur Errichtung und zum Betrieb eines Fußball-Proficamps

Vortrag des Magistrats vom 29.07.2019, M 101

Betreff: Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück in der Otto-Fleck-Schneise für die Eintracht Frankfurt Fußball AG zur Errichtung und zum Betrieb eines Fußball-Proficamps I. Dem Abschluss eines Erbbauvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Erbbauberechtigter: Eintracht Frankfurt Fußball AG

Mörfelder Landstr. 362, 60528 Frankfurt a.M. Erbbaugrundstück: Gemarkung Wald, Bezirk 71, Flur 612, Flurstück 75/10 hält 17.330 m2 (in den beiliegenden Plänen rot umrandet), sowie noch fünf kleinere zu vermessenen Erschließungs- und Nutzflächen aus dem Flurstücks 75/11 mit insgesamt ca. 829 m2. Erbbauzweck: Errichtung und Betrieb eines Fußball-Proficamps (insbesondere Sportfläche, Administration, Arzt- und Reha Zentrum, Museum, Fan Store, Parkdeck). Erbbauzeit: 60 Jahre.

Erbbauzins: vorläufig 173.810,50 € p.a. bei vierteljährlicher Zahlweise. Der vorläufige Erbbauzins ist auf der Basis der Flächenberechnung und des Verkehrswertgutachtens berechnet, das wiederum auf der Grundlage des vom Erbbauberechtigten vorgelegten Funktionalkonzepts (Vorplanung Stand 19.07.2017) erstellt wurde: Sport- und Erschließungsflächen (ca. 7246 m2) 20 €/m2 x 5% Gewerbliche Nutzung (ca. 9413 m2) 275 €/m2 x 6% Parkdeckfläche (1.500 m2) 125,00 €/m2 x 6%

Maßgebend für den endgültigen Erbbauzins sind das Vermessungsergebnis und die Nutzung nach Fertigstellung der Gebäude.

Anpassung Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel. Der Erbbauzins passt sich alle fünf Jahre entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex an. Rechts- und Sachmängelhaftung: Das Grundstück wird übergeben, wie es steht und liegt. Die Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere geogene oder anthropogene Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes, für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) oder nach wasserrechtlichen Vorschriften, für die Beschaffenheit des Untergrundes, eine bestimmte Größe des Grundstücks und ein bestimmtes Maß der Bebaubarkeit sowie für Nachbaransprüche jeder Art, wird - außer im Falle des Vorsatzes - mit folgenden Maßgaben ausgeschlossen:

Der künftige Erbbauberechtigte hat vor Abschluss dieses Vertrages eine Baugrunduntersuchung / Altlasten durchführen lassen, um nach Möglichkeit die Risiken bislang nicht bekannter Bodenbelastungen / Altlasten auszuschließen. Im Rahmen dieser Untersuchung sind keine Bodenbelastungen festgestellt worden, deren Beseitigung nach den gesetzlichen Vorschriften unerlässlich ist. Sollten derartige Belastungen sich im Zuge der Durchführung des Vorhabens des Erbbauberechtigten herausstellen, tragen der Erbbauberechtigte und die Stadt die hierdurch entstehenden Kosten gemeinsam jeweils zur Hälfte, die Stadt maximal aber bis zu einem Kostenanteil in Höhe von netto 200.000,00 €. Übersteigen die entstehenden Kosten den vorstehenden anteiligen Maximalbetrag, wird dem Erbbauberechtigten hiermit ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Dieses Rücktrittsrecht ist innerhalb von vier Wochen ab Kenntnis der Kosten schriftlich gegenüber der Stadt auszuüben. Sofern bei der Realisierung des Bauvorhabens für die Entsorgung von Bodenaushub mit einem Zuordnungswert LAGA Z 2 oder schlechter anfallen und /oder auf dem Grundstück Kampfmittelentsorgungskosten entstehen, ist die Stadt verpflichtet, die Mehrkosten durch erhöhte Entsorgungskosten und durch die erforderliche Kampfmittelentschärfung und -entsorgung maximal bis zu einem Betrag von 200.000,00 € auf Nachweis zu übernehmen. Nicht erstattungsfähig sind die Mehrkosten, die sich durch einen etwaigen Baustillstand, anfallende Planungskosten und Ansprüche der ausführenden Unternehmen ergeben sowie sog. Sowiesokosten. Besondere Bedingungen: Sofern an dem Grundstück Ver- oder Entsorgungsleitungen der Stadt oder anderer Versorgungsträger vorhanden sind, verpflichtet sich der Erbbauberechtigte zur Sicherung der Leitungen die Eintragung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten im Grundbuch zu Lasten des Erbbaurechts und zugunsten der Stadt oder des jeweiligen Versorgungsträgers zu bewilligen oder die Verlegung der Leitungen zu veranlassen. Die hierdurch entstehenden Kosten trägt der Erbbauberechtigte. Kompensation Tennisplätze: Zur Kompensation der durch die Errichtung des Proficamps wegfallenden Tenniseinrichtungen auf dem Erbbaugrundstück verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, an die Tennisabteilung von Eintracht Frankfurt e.V. Investitionszuschüsse zur Erweiterung und Ausbau der vereinseigenen Tennisanlage zu leisten. Die Zuschüsse sind zweckgebunden zu verwenden, um die Voraussetzungen zu schaffen, die Jugendkader des Tennisbezirks Frankfurt am Main auf der Tennisanlage am Riederwald aufzunehmen und diesen optimale Trainingsbedingungen zu bieten. Vorkaufsrechte:

Der Stadt steht für den Fall der Veräußerung des Erbbau-rechts in jedem Fall das Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 504 ff. und 1094 ff. BGB zu. Die Stadt Frankfurt räumt der Eintracht Frankfurt Fußball AG im Falle einer Grundstücksveräußerung das Vorkaufsrecht ein. Dieses Recht ist nicht übertragbar.

Anlieger- und

Erschließungsbeiträge:

Erschließungsbeiträge im Sinne des § 127 Abs. 1 und 2 BauGB für Maßnahmen, die bis zum Tag der Beurkundung dieses Vertrages bautechnisch abgeschlossen sind, trägt der Grundstückseigentümer unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Erschließungsbeiträge für nach der Beurkundung fertiggestellte Erschließungsmaßnahmen sowie Kosten, Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und den Kanalanschlussbeitrag trägt in jedem Fall der Erbbauberechtigte. Erstattung der Abbruchkosten: Der Rückbau der ursprünglich vorhandenen oberirdischen und unterirdischen baulichen Anlagen (Tennisanlage) wurde von der derzeitigen Pächterin Sportpark Stadion Frankfurt am Main Gesellschaft für Projektentwicklungen mbH auf Veranlassung der Stadt Frankfurt am Main bereits durchgeführt. Die Rückbaukosten in Höhe von voraussichtlich rund 365.000,00 € (netto) werden der Sportpark Stadion Frankfurt am Main Gesellschaft für Projektentwicklungen mbH gegen Vorlage entsprechender Nachweise von der Stadt Frankfurt am Main erstattet. Bauverpflichtung:

Der Erbbauberechtigte hat bereits ein Bauantrag mit der Nummer B-2018-1659-5 gestellt. Der Bauantrag wurde am 15.03.2019 bewilligt. Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet das Bauvorhaben binnen 2 Jahren nach Erhalt der Baugenehmigung, spätestens binnen 5 Jahren nach Abschluss des Vertrages fertig zu stellen. Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich sicherzustellen und nachzuweisen, dass im Falle einer Neubebauung das Gebäude den Passivhaus-Standard einhält. Der Nachweis erfolgt durch Vorlage des "Passivhaus-Projektierungs-Pakets" des Passivhaus-Instituts in Darmstadt oder einem gleichwertigen Institut bei dem jeweiligen Grundstückseigentümer. Sollte der Passivhaus-Standard aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass künftige Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz einhalten als die jeweils aktuell gültige Energiesparverordnung (EnEV) vorgibt.

Kosten und Steuern: Kosten und Steuern des Erbbauvertrages, seiner Durch-führung, seiner Wahrung im Grundbuch, der Grund-erwerbsteuer, Anliegergebühren, Gerichtskosten sowie alle Erschließungs- und Vermessungskosten gehen zu Lasten der Erbbauberechtigten. Kosten für die Vertretung trägt jede Partei für sich

Verrechnung:

Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten

Kostengruppe 60,61,67-69 Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen (Rückbaukosten) Es dient zur Kenntnis, dass die kommunale Wertermittlung vom 23.05.2017 (32/2017) im vorliegenden Fall für die vorgesehene Nutzung einen Bodenwert von 2.800.000,00 € ermittelt hat. II. Der Magistrat, das Dezernat V, Dezernat für Bau und Immobilien, Reformprojekte, Bürgerservice und IT - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.

Begründung: A. Zielsetzung Auf der Grundlage der städteplanerischen Vorgaben für das Areal am Waldstadion soll der Eintracht Frankfurt Fußball AG ein ehemals als Tennisanlage genutztes Gelände zur Errichtung und Betrieb eines Fußball-Proficamps mit Arzt- und Reha Zentrum, Museum, Fan Store und Parkdecks überlassen werden. Das benachbarte Grundstück ist derzeit ebenfalls im Erbbaurecht vergeben und wird von Nike International als Niederlassung in Deutschland genutzt. B. Alternativen Keine. C. Lösung Die Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht und somit die Realisierung eines Fußball-Proficamps. Um das Projekt zeitlich nicht zu verzögern wurde die Freimachung/ Abriss der Aufbauten auf dem Gelände durch die Sportpark Stadion Frankfurt am Main Gesellschaft für Projektentwicklungen mbH auf ausdrücklichen Wunsch des Magistrats durchgeführt. D. Kosten Sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Freimachung des Geländes sind der Sportpark Stadion Frankfurt am Main Gesellschaft für Projektentwicklungen mbH in Höhe von rund 365.000,00 € (netto) gegen entsprechenden Nachweis zu erstatten. Die Kosten der Vermessung, des Erbbaurechtsvertrages sowie seines Vollzuges im Grundbuch trägt der Erbbauberechtigte. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Wert laut Gutachtenergibt sich bei Zugrundelegung eines mittleren Zinssatzes von 1,5 % über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 7.273.720,85 €. Anlage Plaene_Otto-Fleck-Schneise (ca. 602 KB)Nebenvorlage: Antrag vom 14.08.2019, NR 927