Fragen, Forderungen und Änderungswünsche

Stellungnahme des Magistrats vom 20.12.2019, ST 2378

Betreff: Fragen, Forderungen und Änderungswünsche Zu der Anregung des Ortsbeirats in der OA 12 kann seitens des Magistrats wie folgt Stellung bezogen werden: Zu II. Ziffer 1.: Der Verweis muss zutreffend lauten: Ziffer 5 des Abschnitts B. Zu II. Ziffer 2.: Grundsätzlich ist für die Berechnung des Erbbauzinses die gesamte Fläche des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks zu berücksichtigen. Die außergewöhnliche Größe der in den 1940er Jahren ausgegebenen Erbbaugrundstücke in der Goldsteinsiedlung erklärt sich aus dem damaligen Verwendungszweck, der Selbstversorgung durch Gemüseanbau und Kleintierzucht. Die Einführung der sog. Splittingregelung war dem Umstand geschuldet, dass die ursprünglich kleinen Siedlerhäuser mit ihrer baulichen Ausnutzung zu der Größe der Grundstücke im Missverhältnis stehen. Jede bauliche Erweiterung dieser Häuser, die maximal 25 m2 weitere Wohnfläche hervorbrachte, sollte keinen Einfluss auf diese Regelung haben. Mit dem Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung M 84 vom 22.04.2016 wurde diese einschränkende Regelung auf die Ausnutzung mit Zweifamilienhäusern erweitert. Auch bei der Schaffung einer weiteren Wohneinheit bleibt es, trotz Erhöhung für den Baulandanteil um 25 %, bei der Splittingregelung. Im Übrigen ist bei Regelungen im Rahmen von Erbbaurechten die lange Laufzeit zu beachten: Erbbaurechte werden in der Regel für mehrere Jahrzehnte und Generationen geschlossen, sodass es - anders als beispielsweise bei Mietverträgen -mit vertretbarem Aufwand nicht möglich ist, im Detail auf die Familienverhältnisse jedes einzelnen Erbbauberechtigten einzugehen, die sich im Laufe des Erbbaurechts regelmäßig mehrfach ändern werden. Ein Ersatz von Pflege und Betreuungsaufwendungen durch den Staat kann regelmäßig nicht über die Liegenschaftspolitik erfolgen, da in diesem Fall Erbbauberechtigte gegenüber privaten Hauseigentümern bessergestellt wären. Zu II. Ziffer 3.: Durch den fünfjährigen Turnus hat der Erbbauberechtigte eine größere Planungssicherheit. Er zahlt fünf Jahre den gleichbleibenden Zins, bevor eine Anpassung erfolgt. Die nächste Überprüfung erfolgt dann nach zehn Jahren. Bei einem dreijährigen Turnus wären nach zehn Jahren bereits drei Anpassungen erfolgt, das heißt, eine Steigerung des zugrunde gelegten Verbraucherpreisindex würde sich schneller in der Höhe des Erbbauzinses manifestieren. Vor dem Hintergrund, dass regelmäßig von einer Steigerung des Verbraucherpreisindex auszugehen sein wird, liegt der Vorteil für den Erbbauberechtigten aus Sicht des Magistrats auf der Hand. Zu II. Ziffer 4.: Es wurden zu keiner Zeit Nebenabreden zu Erbbaurechtsverträgen geschlossen. Die in der Anregung beispielhaft aufgeführten Regelungen sind im Gegenteil Bestandteile des vertragsgemäßen "Inhalt des Erbbaurechts", der dinglich vereinbart wird und die Rechtsbeziehung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten maßgeblich bestimmt. Diese Regelung gilt während der gesamten Laufzeit des Erbbaurechts gegenüber jedem Rechtsnachfolger. Der Vortrag des Magistrats M 84 stellt die grundlegenden Rahmenbedingungen dar, die für städtische Erbbaurechte einheitlich zu vereinbaren sind. Sie enthält selbstverständlich keine vollständige Aufzählung sämtlicher Vertragsinhalte von städtischen Erbbaurechtsverträgen. Aus diesem Grund kann aus der Tatsache, dass einzelne Vereinbarungen nicht in der M 84/2016 dargelegt sind, nicht gefolgert werden, dass diese zukünftig nicht mehr Gegenstand der Erbbaurechtsverträge sein sollen. Zu II. Ziffer 5.: Das Schreiben der Siedlergemeinschaft Goldstein e. V. kann wie folgt beantwortet werden: - Ziffer 1. und 2. des Schreibens sind bereits zu II. Ziffer 1. und 2. beantwortet. - Ziffer 3. des Schreibens: Das Heimfallrecht hat den Charakter einer Vertragsstrafe. Der Heimfallanspruch der Stadt Frankfurt am Main als Erbbaurechtsausgeber hat den Zweck, dass der Erbbaurechtsausgeber bei wiederholter Nichteinhaltung der vertraglichen Verpflichtungen die Rückübertragung des Erbbaurechts fordern kann. Ein Heimfallanspruch während der Laufzeit des Erbbaurechts kann nur entstehen, wenn der Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Es ist kein sachlicher Grund erkennbar, in diesem Fall das Fehlverhalten durch einen vollen Verkehrswertersatz zu honorieren. Vom Heimfall zu unterscheiden ist der Ablauf des Erbbaurechts am Ende der Vertragslaufzeit. Hier sieht das Gesetz für Wohnerbbaurechte eine Entschädigung in Höhe von mindestens 2/3 des Verkehrswerts vor. Der in der Anfrage angesprochene § 27 Abs. 3 ErbbauRG gibt dem Erbbauberechtigten kein Recht zur Verlängerung, sondern dient dem Grundstückseigentümer, um mögliche Entschädigungsforderungen abzuwenden. Dies greift aber nur dann, wenn ein Verlängerungsangebot ohne weitere Änderungen des Vertrags vorliegt. Die Stadt Frankfurt am Main versucht regelmäßig, Erbbaurechte vor deren Ende durch Nachtragsverträge mit aktualisierten Konditionen zu verlängern. Nur wenn der Erbbauberechtigte an einer solchen Verlängerung in Ausnahmefällen kein Interesse hat, läuft ein Erbbaurecht tatsächlich aus, dann allerdings mit Entschädigungsanspruch. - Ziffer 4. des Schreibens: Wohnerbbaurechte werden regelmäßig für mehrere Generationen geschlossen. Der Erbbauzins ist ein Ersatz für den zur Verfügung gestellten Grundstückswert. Hierbei sind die in der M84 dargestellten, seit Generationen gewährten "Siedlungskonditionen", die u. a. in der Goldsteinsiedlung zugrunde gelegt werden, bereits eine historisch gewachsene Besserstellung gegenüber den Erbbauberechtigten außerhalb von Siedlungsgebieten. Eine Anwendung der in der Anfrage dargestellten "Kinderkomponente" sowie eine Berücksichtigung sonstiger sozialer Aspekte in der Person des Erbbauberechtigten setzte denklogisch voraus, dass hierfür zunächst die bestehende Besserstellung durch die gewährten Siedlungskonditionen beendet wird und auch in Siedlungsgebieten der stadtweit übliche Erbbauzins zur Anwendung kommt. - Ziffer 5. des Schreibens: Wie dargestellt, stellt der in Siedlungsgebieten zugrunde gelegte Erbbauzins von derzeit 6,72 €/m2 eine bevorzugte Behandlung der Erbbauberechtigten in Siedlungsgebieten dar. Dieser Ausgangserbbauzins wird zukünftig entsprechend der M84/2016 im fünfjährigen Turnus entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) fortgeschrieben. Da sich die Preisentwicklung nicht vorhersagen lässt, kann auch keine verbindliche Auskunft gegeben werden, zu welchen Konditionen Erbbaurechte zukünftig verlängert werden. Die nächste Anpassung des Ausgangserbbauzinses in Siedlungsgebieten wird im Jahr 2022 erfolgen.