Kommt ein neuer Hochhausentwicklungsplan?

Bericht des Magistrats vom 08.03.2019, B 84

Betreff: Kommt ein neuer Hochhausentwicklungsplan? Vorgang: A 418/18 LINKE. Hochhausentwicklungspläne in Frankfurt am Main haben bisher nur mit sehr hohen Hochhäusern ab einer Höhe von 60 Metern erfasst. Dies vorausgestellt antwortet der Magistrat wie folgt: Zu 1) Der Magistrat strebt eine nachhaltige Stadtentwicklung und ein sozial verträgliches Wachstum an Arbeitsplätzen an. Nachhaltige Stadtentwicklung will die wirtschaftlichen Entfaltungsmöglichkeiten verbessern, soziale Nachteile ausgleichen und die natürlichen Lebensgrundlagen schützen und stärken. Die wirtschaftliche Basis der Stadt soll zukunftsfähig weiterentwickelt werden, um dauerhaft großen Teilen der Bevölkerung Frankfurts gute Arbeitsmarktchancen zu bieten. Die Potenziale des Wissens- und Forschungsstandortes sollen zielgerichtet ausgebaut werden, um die internationale Position Frankfurts, seine Innovationskraft und Produktivität zu sichern. Der soziale Zusammenhalt soll gestärkt werden. Welches Wachstum an Arbeitsplätzen für die Stadt Frankfurt am Main als nachhaltig und sozial verträglich angesehen wird, ist eine wertgebundene Grundsatzentscheidung der Stadtverordnetenversammlung, allerdings nur bedingt durch den Magistrat zu steuern. Zu 2) Der Magistrat ist auch bei der Hochhausplanung von den Zielen einer nachhaltigen Stadtentwicklung geleitet. Zu 3) Die Auswirkungen von Hochhäusern auf die stadtklimatischen Verhältnisse in Frankfurt am Main werden schon seit langem sowohl bei der Aufstellung von Hochhausrahmen- und Bebauungsplänen als auch auf der Baugenehmigungsebene eingehend untersucht. Die Anfänge dieser Untersuchungen reichen bis in die frühen 1970er Jahre zurück und wurden seitdem stetig an den Stand der Simulationstechnik angepasst. Parallel dazu hat sich in den zurückliegenden Jahrzehnten der Kenntnisstand über die klimatischen Verhältnisse in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet immer mehr verdichtet. Beispielhaft sei hier auf die lufthygienisch-meteorologische Modelluntersuchung in der Region Untermain verwiesen. Sie ist die wesentliche Grundlage für alle seither durchgeführten makro- und mikroklimatischen Klimastudien. Auch der in 2017 aktualisierte Klimaplanatlas des Umweltamtes beruht auf diesem Standardwerk der Frankfurter Stadtklimatologie. Sie bilden darüber hinaus auch die Grundlage für alle Windkanaluntersuchungen, denen gerade Hochhausplanungen regelmäßig unterzogen werden. Damit können sehr kleinräumige, unterhalb der mikroklimatischen Ebene auftretende Windfeldmodifikationen, wie z. B. Fallwinde, erfasst werden. Dem Magistrat stehen somit heute detaillierte Erkenntnisse und Erfahrungen über die wichtigsten Eigenschaften und die räumliche Ausprägung der für das städtische Klima relevantesten regionalen und lokalen Windsysteme zur Verfügung. Ein weiterer wichtiger und regelmäßig überprüfter Aspekt bei Hochhausplanungen ist der Schattenwurf, insbesondere wenn aufgrund nahe beieinander liegender Hochhausstandorte eine zeitliche und räumliche Intensivierung des Schattenwurfs zu erwarten ist. Derartige Effekte können durch eine entsprechende Standortwahl, durch die Gebäudekubatur und durch die Gebäudehöhe so beeinflusst werden, dass sich einzelne Schattenwürfe überlagern, so dass eine unzuträgliche Umgebungsverschattung, insbesondere von Wohngebieten und wichtigen öffentlichen Plätzen (z. B. Opernplatz) verringert oder gänzlich vermieden wird. Dieses Prüfprogramm nimmt sowohl bei jeder Aufstellung eines Hochhausrahmenplans als auch bei jedem Hochhaus-Bauleitplanverfahren (s. Bebauungsplan Nr. 702Ä) großen Raum ein. Die Verschattungseffekte und die ausgeprägten windklimatischen Auswirkungen stellen bei einer gesamthaften ökologischen Bewertung die spezifischsten Eigenschaften von Hochhäusern dar. Hinsichtlich ihres Flächenverbrauchs beziehungsweise hinsichtlich der mit ihnen verbundenen Flächenversiegelungen schneiden Hochhäuser hingegen oftmals deutlich günstiger als niedrigere Gebäudekubaturen mit gleicher Nutzfläche ab. Dies gilt erst recht für innerstädtische Hochhausstandorte, die nur ein begrenztes Stellplatzangebot bereitstellen (können), wodurch zugleich auch die Benutzung des umweltfreundlichen ÖPNV unterstützt wird. Dies unterscheidet sie in ihrer Ökobilanz deutlich von peripheren Standorten mit unzureichender ÖPNV-Anbindung und demzufolge hohem Kfz-Verkehr. Durch die dadurch bedingte exzessive Bereitstellung von meist oberirdischen Pkw-Stellplätzen (siehe Bürostadt Niederrad) wird die Flächenversiegelung massiv gefördert. Zudem verschlechtert der der Hochhaus-Nutzung zuzurechnende Energieverbrauch des Kfz-Verkehrs die energetische Gesamtbilanz ganz erheblich. Unabhängig davon ist der Betrieb eines Hochhauses im Vergleich mit einem gleich großen "Nicht-Hochhaus" immer mit einem höheren Energieverbrauch verbunden. Dies resultiert z. B. aus der aufwändigeren Vertikalerschließung mittels Aufzügen. Die Bauherren sind daher sehr daran interessiert, die Energiekosten eines Hochhauses durch den Einsatz innovativer Technologien zur Energiegewinnung und -einsparung zu senken. Deshalb verfügen fast alle neueren Hochhausprojekte in Frankfurt über Anlagen zur Erdwärmegewinnung, die auch zur Gebäudekühlung genutzt werden können. Diese Art der klimaneutralen Energiegewinnung bietet sich gerade in den Innenstadtlagen an, da auf den dortigen Grundstücken Hochhäuser nur auf sogenannten Pfahl-Platten-Fundamenten gegründet werden können, die teils mehr als 50 m tief in den Untergrund eingreifen. Dadurch kann Erdwärme als eine verlässliche regenerative Energiequelle gewonnen werden, die mit einem konventionellen Plattenfundament üblicherweise nicht in diesem Umfang erschlossen werden könnte. Andere Arten einer Hochhaus-spezifischen Energiegewinnung, zum Beispiel durch Windkrafträder, konnten sich bisher noch nicht etablieren. Zu 4) und 5) Als Fortschreibung des HEP 2000 beinhaltet der HEP 2008 auch diejenigen Standorte, die bereits durch den HEP 2000 festgelegt, weiterhin verfolgt, aber 2008 noch nicht realisiert wurden. Entsprechend wurden insgesamt nach 2008 gemäß Rahmenplanung vierzehn Hochhäuser genehmigt, davon vier Hochhäuser, die bereits im Rahmenplan 2000 aufgeführt wurden und zehn Hochhäuser, die aus dem Rahmenplan 2008 neu entwickelt wurden. Diese Gebäude sind alle fertiggestellt oder befinden sich im Bau. Die Genehmigungen für fünf weitere Hochhäuser, drei aus dem HEP 2008 und zwei aus dem HEP 2000 resultierend, befinden sich in Bearbeitung. Zu 6) Die bereits erteilten Genehmigungen umfassten insgesamt überschlägig 765.000 qm Bruttogeschossfläche. Der genaue Wert liegt dem Magistrat nicht vor, unter anderem deshalb, weil die Hochhaustürme oftmals Bestandteil von komplexen Sockelgebäuden sind, die nicht separat abrufbar sind. Zudem führt der Magistrat keine entsprechende Statistik. Die Gesamtfläche beinhaltet die Genehmigung von 1375 Wohneinheiten. Zu 7) Die Bauherren der Hochhäuser waren Grundstücksgesellschaften, Immobilienunternehmen und andere Investoren, die die Projekte nach Fertigstellung an unterschiedliche Nutzer veräußerten, sowie ferner Firmen, die zur Eigennutzung bauten. Zu 8) Dem Magistrat liegen keine Daten zu der Anzahl der Beschäftigten je Hochhaus vor. Diese Daten werden von der Stadtverwaltung nicht erhoben. Ohnehin schwankt die Zahl der Beschäftigten je Hochhaus im Laufe der Nutzungszeit aufgrund unternehmerischer Entscheidungen. Zu 9) Aktuell sind sechzehn weitere, im HEP 2008 vorgeschlagene oder aus dem HEP 2000 übernommene Standorte noch nicht realisiert oder im Bau befindlich. Zehn wurden im HEP 2008 neu vorgeschlagen. Fünf Projekte befinden sich in der Genehmigungsphase (vgl. Frage 4 und 5). Zu 10) und 11) Diese Projekte befinden sich überwiegend in der vorbereitenden Planung. Für wenige einzelne bisher festgelegte Hochhausstandorte ist eine Realisierung unwahrscheinlich oder die Planung weicht vom Rahmenplan ab. Der Hochhausentwicklungsplan 2021 wird diese Projekte überprüfen, benennen und überarbeiten. Zu 12) Die durch die Hochhausentwicklung ausgelöste Anzahl neuer Arbeitsplätze kann nicht abgeschätzt werden. Diese Größe ist abhängig von zahlreichen Parametern, die vom Magistrat nicht beeinflusst werden können. So haben beispielsweise die Gebäudekonzeption (Einzelbüros, Großraumbüros, Größe der Verkehrsflächen, andere Nutzungen im Gebäude, etc.) und unternehmerische Entscheidungen Einfluss auf die Anzahl der Beschäftigten in einem Hochhaus. Auch die Gesamtbilanz aufgrund von innerstädtischen Umzugsketten, die durch den Bezug eines neuen Hochhauses ausgelöst werden, sind nicht erfasst. Eine Büromarktstudie, die unter anderem hierzu Antworten geben kann, ist in Bearbeitung. Nicht im HEP 2008 vorgesehene, zusätzliche Standorte Zu 13) Fünf Hochhäuser, mit einer Höhe von über 60 Meter, die nicht im HEP 2008 vorgesehen waren, wurden seit 2008 genehmigt, darunter ein Abriss und Neubau eines bestehenden Hochhauses. Drei weitere Genehmigungen befinden sich in der Bearbeitung, auch darunter befindet sich ein Abriss und Neubau. Zu 14) Vier, ein weiteres Gebäudes befindet sich im Bau. Zu 15) Über die durch die Hochhausentwicklung ausgelöste Anzahl an Arbeitsplätzen liegen dem Magistrat keine Informationen vor. Überschlägig sind rund 245.000 qm BGF Bürofläche entstanden. Der genaue Wert liegt dem Magistrat nicht vor, unter anderem deshalb, weil die Hochhaustürme oftmals Bestandteil von komplexen Sockelgebäuden sind, die nicht separat abrufbar sind. Zudem führt der Magistrat keine entsprechende Statistik. Zu 16) Bislang sind rund 475 Wohneinheiten entstanden. Verlässliche Angaben zur BGF liegen dem Magistrat nicht vor. Zu 17) Wir verweisen auf die oben gemachten Angaben. Zu 18) Diese Information liegt dem Magistrat nicht vor. Die Bauleitplanung eröffnet unterschiedliche Möglichkeiten das Maß der baulichen Nutzung auf einem Grundstück zu definieren. Eine Geschossflächenzahl wurde somit nicht durchgängig festgesetzt. In der Regel ist das Maß der baulichen Nutzung durch die Angabe der maximalen Gebäudehöhe bzw. der zulässigen Geschossfläche und der überbaubaren Grundstücksfläche festgesetzt. Zu 19) Befreiungen von Bebauungsplänen können im Umfang sehr unterschiedlich sein und betreffen vielfach stadträumlich nicht relevante Aspekte. Sie entsprechen stets den gesetzlichen Anforderungen des § 31 Baugesetzbuch. Zu 20) Für neue Hochhausstandorte mit Gebäudehöhen von über 60 m, die nicht im HEP 2008 aufgeführt wurden, wurden folgende Bebauungspläne geändert, aufgestellt oder befinden sich im Verfahren: B 702Ä2, Bankenviertel, Projekt "Four" B 715Ä, Europa-Allee, Projekt "Eden" B 851Ä, Gateway Gardens B 881Ä, Taunusanlage, Projekt "T8" B 885, Bürostadt Niederrad, 90m Hochhaus an einem ehemaligen Hochhausstandort B 896, Europäische Zentralbank Zu 21) Zusätzliche Standorte wurden ermöglicht, weil sie städtebaulich vertretbar waren. Für den jeweiligen Standort wurden die Ziele und Zwecke der Planung in den Begründungen der Bebauungspläne dargelegt. Zu 22) Seit der ersten Fortschreibung des HEP 2008 sind folgende Hochhäuser in Frankfurt am Main entstanden: Tower 185, Omniturm, Europäische Zentralbank, Grand Tower, Opernturm, TaunusTurm, Marienturm, Neubau Henniger Turm, Nextower, Jumeirah, WinX, Porta, Panorama, T8, Kreditanstalt für Wiederaufbau, LEO, Preadium, Westside Tower, Axis und Alpha Rotex. Weitere Gebäude befinden sich im Bau. Die Genehmigungen erfolgten nach §30 oder §33 BauGB. Zu 23) Zur Tabelle: HEP 2008 zusätzliche Standorte seit 2008 (nicht im HEP) genehmigt vorgesehene Anzahl der Hochhäuser 22 Siehe 13) Höhe unter 60 Meter (nach § 2 Abs. 9 Nr. 1 HBO sind alle Gebäude über 22 Meter als Hochhäuser zu behandeln) Es liegen keine Angaben vor. Höhe über 60 Meter 22 Siehe 13) fertiggestellt Siehe 4) und 5) Siehe 13) und 14) im Bau noch nicht realisiert Siehe 9) Bauherren Siehe 7) Siehe 7) § 23 BauNVO überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt. Sie wird nicht in Ziffern ausgedrückt. Die überbaubare Grundstücksfläche ist im Bebauungsplan ersichtlich. Unter http://www.planas-frankfurt.de können die jeweiligen Bebauungspläne eingesehen werden. Da ein Hochhaus meistens in ein Sockelgebäude eingebunden ist, ist die überbaubare Grundstücksfläche wenig aussagekräftig. §1 BauNVO Baugebiet nach B-Plan Die Baugebiete, in denen Hochhäuser errichtet wurden sind in den jeweiligen Bebauungsplänen ersichtlich. Unter http://www.planas-frankfurt.de können die jeweiligen Bebauungspläne eingesehen werden. § 18 BauNVO zulässige Höhe nach B-Plan Name (HH Planungsrecht/ Genehmigt): Tower 185 (185m/ 200m), OMNITURM (175m/190m), GRAND TOWER (160m/172m), TaunusTurm (135m/170m), Marienturm (155m/155m), WinX (100m/110m), Porta (64m/70m), Panorama (64m/64m), LEO (67m/62m), Praedium (60m/60m), Westside Tower (60m/66m), Axis (60m/60m), ONE (195m/190m), 140 West (140m/140m)

Eine geringfügige Differenz der Höhenangaben ist häufig durch Technikaufbauten begründet, die der Bebauungsplan in Teilbereichen des Daches ermöglicht. Name (HH Planungsrecht/ Genehmigt): Europäische Zentralbank (200m/185m), T8 (68m/68m), Eden (98m/ 98m), Alpha Rotex (68m/68m), Neubau Henninger Turm (keine Höhenfestsetzung /140m) genehmigte Höhe Wohnfläche BGF Siehe 6) Siehe 16) Anzahl der Wohnungen davon geförderte Wohnungen Bislang wurden keine geförderten Wohnungen im Hochhausbau seit 2008 realisiert. Im Projekt "FOUR" werden 8000 qm geförderter Wohnraum entstehen. Bürofläche BGF Siehe 6) Siehe 15) Anzahl der Arbeitsplätze/Beschäftigte Siehe 8) Siehe 15) Stellplätze erforderlich nach StellplatzVO Diese Angaben können aus Datenschutzgründen nicht zur Verfügung gestellt werden. Eine Gesamtbilanz liegt nicht vor. Es gilt die Stellplatzsatzung im Zusammenhang mit der Stellplatzeinschränkungssatzung. Zudem wurden die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten und Nutzungskonzepte berücksichtigt. Stellplätze genehmigt § 17 BauNVO GFZ zulässig nach B-Plan Die Bebauungspläne der letzten Jahre weisen meist keine GFZ aus. Einzelfallbezogen wird die Geschossfläche festgesetzt oder das Maß der Nutzung wird über die GRZ, das Baufeld und eine festgesetzte maximale Höhe bestimmt. GFZ genehmigt § 31 BauGB ausgesprochene Ausnahmen Siehe 19) § 31 BauGB ausgesprochene Befreiungen nach § 30 BauGB genehmigt Für sämtliche Hochhäuser über 60m wurden Bebauungspläne aufgestellt. Die Genehmigungen erfolgten nach §30 oder §33 BauGB. nach § 34 BauGB genehmigt nach § 33 BauGB genehmigt Zweite Fortschreibung des HEP Zu 24) Die Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans soll die künftigen Rahmenbedingungen für die Hochhausentwicklung aufzeigen und die Lagen, in denen Hochhäuser auch unter 60 Meter Höhe nicht gebaut werden sollen, genauer definieren, um den Bodenmarkt und die Stadtsilhouette zu beruhigen. Ein Hochhausentwicklungsplan ist eine sinnvolle, vorausschauende Planung und entfaltet gleichzeitig auch eine Ausschlusswirkung, um Standorte und Stadtteile vor Bodenspekulation zu schützen. Zu 25) Der Magistrat plant die Fortschreibung im Jahr 2021 den Stadtverordneten vorzulegen. Zu 26) Der Magistrat hat mit der Erarbeitung der Planungen begonnen indem er die aktuellen Rahmenbedingungen analysiert sowie erste Gespräche mit Vertretern anderen Kommunen und Experten führt. Eine öffentliche Veranstaltung ist im Laufe dieses Jahres geplant. Zu 27) -28) Ob die Fortschreibung durch ein externes Büro unterstützt oder neue Stellen geschaffen werden, wurde noch nicht entschieden, da das Planverfahren erst begonnen wurde. Falls ein externes Büro beauftragt werden sollte, stehen finanzielle Mittel im Planungsbudget zur Verfügung. Zu 29) Der Hochhausentwicklungsplan ist ein städtebaulicher Rahmenplan. Er entfaltet durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung Verbindlichkeit für die Stadtverwaltung. Die Grundstückseigentümer erhalten erst Baurecht durch einen rechtskräftigen Bebauungsplan, der aus dem Hochhausentwicklungsplan abgeleitet wird.