Rennbahn-Areal - Pachtvertrag mit dem DFB

Bericht des Magistrats vom 09.01.2017, B 3

Betreff: Rennbahn-Areal - Pachtvertrag mit dem DFB Vorgang: A 82/16 AfD Zu 1.: Das in der Anfrage zitierte Gutachten bezieht sich auf eine ca. 1 ha große, vollständig mit einem Büro- und Verwaltungsgebäude bebaute Liegenschaft, während das für das DFB Leistungszentrum im Erbbaurecht vergebene Gelände mit der sog. Primärfläche 15 ha groß ist. Es ist zudem nur zu einem kleineren Teil bebaut. Der Großteil der Fläche wird für Sportplätze und Trainingsfelder genutzt werden. Beide Grundstücke sind damit nicht vergleichbar, sodass das Wertgutachten für die 'Otto-Fleck-Schneise 6' nicht unmittelbar für die Bewertung des Rennbahnareals herangezogen werden kann. Lage und planungsrechtliches Umfeld unterscheiden sich zudem fundamental.

Zu 2. und 3. Der dem Erbbaurecht zugrunde gelegte Wert des Grundstücks wurde anhand der vom DFB geplanten Nutzung durch den Magistrat im Vergleichswertverfahren als Verhandlungsgrundlage ermittelt. Der festgelegte Quadratmeterpreis ist dabei ein Mischpreis, der neben den reinen Sportplatzflächen auch die untergeordnete, der sportlichen Nutzung dienende gewerbliche Nutzung berücksichtigt. Der vom Magistrat angesetzte Bodenwert wurde im Übrigen zwischenzeitlich durch eine Wertermittlung des Gutachterausschusses bestätigt.

Zu 4. Die Entscheidung, die DFB-Akademie auf dem Rennbahngelände anzusiedeln, war das Ergebnis einer Grundstückssuche des DFB. Die Stadt hat dem DFB das Gelände angeboten, um das Leistungszentrum in Frankfurt umsetzen zu können. Eine Ausschreibung macht in dieser Konstellation keinen Sinn, da es eine Konkurrenzsituation zum DFB auf nationaler Ebene nicht geben kann. Die Ausschreibung von Grundstücken ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Vergabeentscheidung erfolgte ordnungsgemäß durch einen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung.

Zu 5. und 6. Dem Magistrat ist das Tätigkeitsfeld des DFB - das eben nicht rein gewerblich ist - im Detail bekannt, die Satzung ist öffentlich. Sie wurde dem Erbbaurechtsvertrag als statische Verweisung zugrunde gelegt. Die in der Satzung geregelten gewerblichen Tätigkeitsfelder sind dabei untergeordnet und dienen dem satzungsgemäßen sportlichen Zweck. Der DFB zielt dabei nicht - wie vom Fragesteller suggeriert -primär auf die Erzielung eines Gewinns ab. In einzelnen Geschäftsfeldern erzielte Gewinne werden vielmehr zur Finanzierung von anderen Geschäftsfeldern - wie beispielsweise der Jugendförderung oder Schiedsrichterausbildung - eingesetzt. 7. Das nun angefertigte Wertgutachten dient der Bestätigung der vom Magistrat vorgenommenen Grundstücksbewertung im Rahmen eines Beihilfeverfahrens vor der Europäischen Kommission, das auf Betreiben des Frankfurter Renn-Klubs 2010 e.V. eingeleitet wurde. Die Europäische Kommission kann anhand des Wertgutachtens nachvollziehen, dass keine Flächen unter dem Verkehrswert abgegeben wurden. 8. Wie bereits dargelegt, ist die Bewertung mit 50,00 €/m2 eine Mischkalkulation für das Gesamtareal, die sowohl Sportflächen als auch baulich genutzte Bereiche-der DFB Akademieberücksichtigt. 9. Die Nutzung als DFB-Akademie ist im Erbbaurechtsvertrag als Zweck des Erbbaurechts festgeschrieben. Eine höherwertige Nutzung ist damit ausgeschlossen bzw. führt zu einer Rückübertragung des Erbbaurechts im Wege des Heimfalls. Eine darüber hinausgehende Anpassungsklausel war aus diesem Grund nicht erforderlich.