Rennbahnareal - Pachtvertrag mit dem DFB

Anfrage vom 14.09.2016, A 82

Betreff: Rennbahnareal - Pachtvertrag mit dem DFB Mit der Vorlage NR 4 vom 01.04.2016 wurde die Einrichtung eines Akteneinsichtsausschusses zum Verkauf des Grundstücks Otto-Fleck-Schneise 6 an den Deutschen Fußball-Bund beantragt. Ziel der Akteneinsicht war es, Erkenntnisse über den Verkauf des genannten Grundstückes und vor allem über die Ermittlung des seinerzeit vereinbarten Kaufpreises zu erhalten. Die Akteneinsicht ergab im Wesentlichen folgende Erkenntnisse: Mit Erbpachtvertrag vom 14.02.1972 wurde das im Eigentum der Stadt Frankfurt stehende Grundstück Otto-Fleck-Schneise 6 mit einer Größe von 9.230 qm an den Deutschen Fußball-Bund (DFB) verpachtet. Die Pachtdauer betrug 99 Jahre, d.h. das Pachtverhältnis sollte am 31.12.2070 enden. Als Pachtzins wurden DM 4.615,00 p.a. auf der Basis eines Grundstückswertes von DM 10,00 pro qm und einer Verzinsung von 5 % vereinbart. Als Zweck der Verpachtung wurde die Errichtung eines Verwaltungsgebäudes zur ausschließlichen Nutzung durch den DFB vereinbart. In einem späteren Vertrag wurde eine angrenzende Fläche von 1.102 qm hinzugepachtet, so dass die Gesamtfläche nunmehr 10.332 qm betrug. Mit Nachtrag vom 01.01.1992 wurde der Pachtzins auf DM 34.616,00 p.a. auf Basis eines Grundstückswertes von DM 75,00 pro qm vereinbart. Mit Schreiben der Stadt Frankfurt an den DFB vom 31.05.2002 wurde eine Neufestsetzung des Pachtzinses ab 01.01.2002 festgelegt. Dieser sollte € 25.830,00 p.a. auf Basis eines Grundstückswertes von € 50,00 pro qm betragen. Der DFB äußerte daraufhin den Wunsch, die Fläche von der Stadt Frankfurt zu erwerben. Hierzu wurde vom Stadtvermessungsamt am 11.04.2003 ein Bodenwertgutachten angefertigt. Die Wertermittlung erfolgte nach dem Vergleichswertverfahren, wobei nur die im Erbbauvertrag vereinbarten Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigt wurden. Die bestehenden Gebäude wurden nicht bewertet. Der Bodenwert wurde nach dem Bodenrichtwert ermittelt. Für die Richtwertzone beträgt der Bodenrichtwert zum Stichtag 31.12.2001 € 5,00 pro qm für Flächen für die Landwirtschaft und Grünflächen (Außenbereich), forstwirtschaftliche Flächen (mittlere Lage). Das Gutachten stellt hierzu fest: "Aufgrund der Regelungen des Erbbauvertrages und der vorhandenen Nutzung hält die Kommunale Wertermittlungsstelle einen Bodenwert für angemessen, der sich an Lagen für Büronutzung, einfache Lage, orientiert. Der Bodeneckwert für Büroflächen, sonstige Lagen, die mit dem Objekt der Wertermittlung vergleichbar sind, beträgt zum Stichtag 31.12.2002 € 450,00 pro qm für baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei, in Lagen mit überwiegender Büronutzung, einfache Lage, bezogen auf eine GFZ von 1,0". Sowohl der Gutachter als auch die Vertragspartner (Stadt Frankfurt und DFB) haben somit die Tätigkeit des DFB ungeachtet des - ohnehin fragwürdigen - Status eines gemeinnützigen Vereins als grundsätzlich gewerblich eingestuft und den Kaufpreis für das Grundstück Otto-Fleck-Schneise entsprechend vereinbart. Damit wird aus dem Gutachten deutlich, dass sich der Wert eines Grundstückes nicht an seiner Lage orientiert, sondern an seiner tatsächlichen bzw. vertraglich vereinbarten Nutzung. Im Fall des Grundstücks Otto-Fleck-Schneise wäre - wie das Gutachten ausführt - der Wert alleine aufgrund der Lage mit € 5,00 pro qm anzusetzen, d. h. der für Waldflächen mittlerer Lage übliche Wert. Aufgrund der tatsächlichen Nutzung als Büroflächen sind jedoch € 450,00 pro qm anzusetzen. Im konkreten Fall ergibt sich jedoch ein etwas geringerer Wert - € 300,00 - aufgrund der Tatsache, dass der DFB die Flächen nicht für jede beliebige Bürotätigkeit nutzen kann, sondern nur für die eigenen vereinsbezogenen Aktivitäten. Obwohl dem Magistrat dieses Gutachten seit 2003 bekannt war, hat er die dort getroffenen Feststellungen bei der Vergabe des Rennbahnareals an den DFB offensichtlich ignoriert. In der Vorlage M 148 vom 12.09.2014 wird ausgeführt, dass der Erbbauzins auf einem Bodenwert von ca. € 46,00 pro qm beruht, obwohl das vorliegende Gutachten einen völlig anderen Grundstückswert nahelegt. Wie in der Vorlage M 148 ausgeführt, beruht dieser Bodenwert nicht auf einem Gutachten, sondern ist das Ergebnis einer Verhandlung. Offen ist dabei, ob eine Verhandlung mit einem anderen Verhandlungspartner ein anderes - und für die Stadt günstigeres - Ergebnis erbracht hätte. Der Magistrat bezieht sich in seinen Ausführungen hinsichtlich des Bodenwertes auf die satzungsmäßigen Ziele des DFB und dessen Gemeinnützigkeit ohne Berücksichtigung der wirtschaftlichen und auf Gewinn gerichteten Aktivitäten des DFB. Dies widerspricht nicht nur dem zitierten Gutachten, sondern auch EU-Recht. So verurteilte die EU verurteilte spanische Fußballclubs zu Millionenrückzahlung staatlicher Beihilfen (http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wirtschaftspolitik/eu-verurteilt-spanisch e-fussballclubs-zu-millionenrueckzahlung-14323911.html). Die Europäische Kommission verlangt von sieben spanischen Fußballvereinen, darunter den beiden Topvereinen Real Madrid und FC Barcelona, die Rückzahlung ungerechtfertigter Beihilfen in teilweise zweistelliger Millionenhöhe. Die staatlichen Hilfen hätten den betroffenen Vereinen einen unfairen Vorteil gegenüber anderen verschafft, teilte die Behörde am Montag in Brüssel mit. Die zuständige Wettbewerbskommissarin Margrethe Vestager führte hierzu aus: "Profifußball ist eine Wirtschaftstätigkeit, bei der beträchtliche Summen im Spiel sind". Kommissarin unterstreicht ihre Äußerungen zudem mit der Feststellung, dass es bei derlei Fußballvereinen nicht um den sportlichen Wettbewerb gehe, sondern um einen wirtschaftlichen, wie man anhand der Millioneneinnahmen durch Trikotverkauf und Lizenzvergaben erkennen kann. Konkret ging es u. a. um Grundstücksgeschäfte der Vereine und Steuervorteile, die die Vereine daraus zu ziehen, dass sie als gemeinnützige Vereine fungieren. Zwischenzeitlich liegt für das Areal ein Wertgutachten des Gutachterausschusses vor, das den Wert des Areals mit Stichtag 12.09.2014 auf insgesamt € 7.830.200,- festlegt. Der Gutachterausschuss hat zunächst die zu bewertenden Flächen hinsichtlich der geplanten Nutzung zerlegt und die Einzelflächen jeweils gesondert bewertet. Bei den zu bebauenden Flächen wird ein Wert von € 145,00 bis € 195,00 pro qm festgelegt, bei den Sportflächen € 22,00 pro qm. Hier stellt sich zum einen die Frage, warum der Magistrat das Gutachten zwei Jahre nach Abschluss des Pachtvertrages erstellen lässt und nicht vorher. Weiterhin erscheint die Bewertung der Sportflächen mit € 22,00 pro qm nicht nachvollziehbar und völlig unrealistisch angesichts der Tatsache, dass Sportflächen für echte gemeinnützige Vereine bereits vom Magistrat selbst mit € 50,00 pro qm bewertet werden. Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat:

1. Aus welchen Gründen hat der Magistrat das zitierte Gutachten nicht in seine Betrachtungen zur Wertermittlung bei dem Rennbahnareal herangezogen?
2. Aus welchen Gründen hat der Magistrat bei der Wertermittlung des Rennbahnreals kein Wertgutachten - z. B. durch das Stadtvermessungsamt - anfertigen lassen?
3. Aus welchen Gründen wurde der Wert des Rennbahnareals durch Verhandlung und nicht durch Einholung eines Wertgutachtens bestimmt?
4. Aus welchen Gründen hat der Magistrat das zu verpachtende Rennbahnareal nicht - wie üblich und vorgeschrieben - öffentlich ausgeschrieben?
5. Aus welchen Gründen hat der Magistrat die Tätigkeit des DFB nicht als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, wie es sich z. B. aus dem zitierten Gutachten - aber auch aus anderen Aspekten - ergibt?
6. Ist dem Magistrat bekannt, dass die Tätigkeit des DFB - ungeachtet der Firmierung als gemeinnütziger Verein - primär auf die Erzielung von Gewinn gerichtet ist?
7. Was hat den Magistrat veranlasst, zum jetzigen Zeitpunkt ein Wertgutachten für das Rennbahnareal anfertigen zu lassen?
8. Wie erklärt der Magistrat, dass das Gutachten die Sportflächen mit € 22,00 pro qm bewertet, während er selbst € 50,00 pro qm für diese Nutzung ansetzt?
9. Aus welchen Gründen hat der Magistrat in seinem Pachtvertrag keine Anpassungsklausel vereinbart, mit der der Grundstückswert anhand der späteren tatsächlichen Nutzung neu festgelegt werden kann?