Discounter in Gebäude integrieren

Bericht des Magistrats vom 24.04.2009, B 282

Betreff: Discounter in Gebäude integrieren Vorgang: A 803 CDU

1. Der Magistrat hat durchaus Erfahrungen in der Beratung und Genehmigung von Lebensmitteleinzelhandels- und Discounterfllächen in baulich integrierten Lösungen sammeln können. Einschränkend bleibt allerdings festzuhalten, dass entsprechende bauliche Lösungen i. d. R. nur in innerstädtischen oder innenstadtnahen Lagen bei entsprechender Grundstücksgeometrie durchgesetzt werden können, in denen die Bodenpreise eine intensive bauliche Ausnutzung und einen Verzicht auf großflächige ebenerdige Stellplatzflächen erzwingen. In zentrumsfernen Lagen hingegen lehnen die Betreiber von Lebensmittel- und Discountläden regelmäßig eine Integration in anderweitig genutzten Gebäuden ab. Begründet wird dies vor allem damit, dass die Ladengeometrie den funktionalen Erfordernissen der Erschließung, der Andienung und des Verkaufens folgen müsse, diese mit den üblichen Büro- oder Wohnungsgrundrissen aber nur schwer kompatibel seien. Hinzu kommt, dass die Unternehmen des Lebensmittelseinzelhandels nur in Ausnahmefällen als Investoren bzw. Vermieter im Büroflächen- oder Wohnungsmarkt agieren.
2. Die Erfahrungen aus kombinierten baulichen Lösungen zeigen, dass diese nur dann funktionieren, wenn die potenziell störenden Einzelhandelsflächen funktional von anderen Nutzungen entkoppelt werden. Der Magistrat fordert daher grundsätzlich baulich integrierte bzw. akustisch gekapselte LKW-Andienung und Stellplatzzufahrten. Nur so lassen sich Störungen bereits auf konzeptioneller Ebene vermeiden und ansonsten beobachtete Vermarktungs- und Leerstandsprobleme für Wohnungen und Büroflächen ausschließen.
3. Unmittelbare Eingriffsmöglichkeiten über das Bauplanungsrecht sieht der Magistrat nur in solchen Fällen, in denen innerhalb eines Bebauungsplans eine zwingende Mehrgeschossigkeit oder eine zwingende Gebäudehöhe oberhalb der Eingeschossigkeit festgesetzt ist. Steuerungsmöglichkeiten auf Grundlage des Bauordnungsrechts bestehen nicht.
4. Unter stadtgestalterischen Aspekten votiert der Magistrat im Rahmen seiner Bauberatung regelmäßig für eine Unterbringung der erforderlichen Stellplätze innerhalb von Tiefgaragen oder aber in oberirdischen Parketagen. Eine rechtliche Grundlage zur Durchsetzung baulich integrierter Stellplätze steht in der Regel nicht zur Verfügung.
5. Die aktuell in Kraft getreten oder in Bearbeitung befindlichen Bebauungspläne schließen Einzelhandelsflächen in Gewerbegebieten (§ 8 Baunutzungsverordnung) aus. Damit sind auch baulich integrierte Lösungen nicht zulässig. Sofern lediglich großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 2 Baunutzungsverordnung ausgeschlossen werden, sind dennoch nicht Zentren relevante Einzelhandelsflächen, i. d. R. unterhalb der Regelvermutungsgrenze der Baunutzungsverordnung von 1.200 Quadratmetern Geschossfläche, zulässig. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen zu 3. und 4. verwiesen.
6. In innerstädtischen Lagen werden Lebensmitteleinzelhandels- und Discounterflächen ganz überwiegend in baulich integrierten Lösungen entwickelt und errichtet. Positive gebaute Beispiele sind aus Sicht des Magistrats der Discounter Aldi an der Eckenheimer Landstraße, der Lebensmitteleinzelhandel Tengelmann am Walther-von-Cronberg-Platz sowie das Riedberg-Zentrum.