Nachverdichtung in der Ginnheimer „Platensiedlung“

Bericht des Magistrats vom 10.04.2017, B 117

Betreff: Nachverdichtung in der Ginnheimer "Platensiedlung" Vorgang: A 173/17 BFF Ein Bauantrag ist bisher nicht eingegangen. Dem Magistrat liegen derzeit keine aktuellen Pläne des Gesamtvorhabens vor; eine Bilanzierung der Gesamtmaßnahme und die abschließende Stellplatzbetrachtung stehen ebenso aus. Zu den Fragen 1. und 2.: Um das geplante Bauvorhaben im Zuge einer Befreiung nach § 31 BauGB zu ermöglichen, sind als Kriterien zu prüfen, ob die Grundzüge der Planung berührt sind, die Abweichung städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Grundzüge der Planung nach § 31 Abs. 2 BauGB Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich der Bebauungspläne NW 42b Nr. 2 vom 24.01.1978 (BauNVO 1968) sowie in geringem Umfang des NW 62d Nr.1 vom 05.04.1974 (BauNVO 1962). Zur Feststellung der Grundzüge der Planung ist in erster Linie der Bebauungsplan NW 42b Nr. 2 heranzuziehen, da dieser für den überwiegenden Teil des Bauvorhabens maßgebend und zudem der aktuellere der beiden Pläne ist und somit den Willen des Plangebers deutlicher abbildet. Bei beiden Plänen handelt es sich um sogenannte Rahmenkartenbebauungspläne, deren Geltungsbereiche identisch sind mit den geografischen Grundkarten. Typisch für diese Pläne sind problematische Festsetzungsübergänge an den Kartenschnittgrenzen und die mehr oder weniger strenge Nachvollziehung der Bestandsbebauung in den entsprechenden Festsetzungen; oftmals sind die Umrisse von Bestandsgebäuden identisch als Baulinien oder Baugrenzen übernommen. Der Bebauungsplan NW 42b Nr. 2 setzt im Vergleich dazu für den Bereich der Platensiedlung Nord relativ großzügige Baufenster fest und bildet gerade nicht die Zeilenstruktur ab. Die Baufenster, in denen auch hofartige, geschlossene Baustrukturen möglich sind, werden mit Baulinien in Nord-Süd-Richtung und Baugrenzen in Ost-West-Richtung begrenzt. In diesen Grundprinzipien bewegt sich das Bauvorhaben. Die Baulinien werden im Wesentlichen eingehalten und nur für die Bastionen und Terrassen der Wohnungen im Erdgeschoss leicht überschritten. Die Brückenhäuser, mit denen die Sudermannstraße an vier Stellen überbaut werden soll, nehmen die vorhandenen Baulinien auf und verbinden jeweils zwei Zeilen in transparenter Bauweise (Balkone) miteinander. Die Torhäuser zur Platenstraße sind grundsätzlich durch die festgesetzten Baufenster gedeckt. Sie überschreiten die Baugrenzen leicht nach Süden und schließen zwei Zeilen zu einem Block, wobei die Durchlässigkeit zu den Höfen erhalten bleibt. Die Endhäuser am Nordrand liegen im Bebauungsplan NW 42b Nr. 2 innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche. Diese Festsetzung ist in sinnvoller Fortführung auch für den kleinen nördlichen Teil des Bebauungsplans NW 62d Nr.1 zu übertragen, der dort durch das exakte Umfahren der Bestandsgebäude keine Entwicklungsmöglichkeiten vorsieht und somit nicht mit den südlich angrenzenden Festsetzungen korrespondiert. GRZ: Die GRZ wird vermutlich nur geringfügig überschritten, da ein Großteil der neu entstehenden Nutzflächen durch Aufstockungen realisiert wird. Die neuen Tiefgaragen unter den Freiflächen bleiben nach der anzuwendenden BauNVO 1968 unberücksichtigt. GFZ: Die endgültigen Berechnungen der GFZ liegen der Stadtplanung noch nicht vor. Die festgesetzte GFZ wird vermutlich überschritten, jedoch in einem städtebaulich vertretbaren Maß, das mit der festgesetzten/geplanten Geschosszahl korrespondiert. Geschossigkeit: Der Bebauungsplan setzt vier Vollgeschosse fest, dabei ist generell ein zusätzliches Dachgeschoss bzw. Staffelgeschoss als Nichtvollgeschoss möglich. Mit dem Bebauungsplan werden somit vier Vollgeschosse und ein Nichtvollgeschoss ermöglicht, geplant sind nun fünf Vollgeschosse. Art der Nutzung: Es sind allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Mit dieser Festsetzung sind sowohl die neuen Wohnungen als auch die geplanten Infrastrukturen wie kleine Läden, Kindertagesstätten und ein Bürgercafé planungsrechtlich zulässig. Das planerische Grundkonzept, soweit es aus dem Rahmenkartenbebauungsplan ablesbar ist, bleibt durch das geplante Vorhaben gewahrt, so dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Städtebauliche Vertretbarkeit nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB Die städtebauliche Vertretbarkeit eines Vorhabens kann daran bemessen werden, ob dieses auch im Rahmen der Aufstellung oder Änderungen eines Bebauungsplans abwägungsfehlerfrei planbar wäre. Die gesunden Wohnverhältnisse sind durch ausreichende Belichtung und Belüftung nicht in Frage gestellt. Die vorgesehenen begrünten Dächer sorgen für kleinklimatische Klimaverbesserungen. Die Freiflächen zwischen den Zeilen werden aufgewertet. Die Bereiche vor den Gebäuden werden als private Mietergärten einzelnen Wohnungen zugeordnet und die übrigen Freiflächen werden gemeinschaftlich mit den Bewohnern nach deren Bedürfnissen entwickelt. Zusätzlich zu den neuen Wohnungen soll auch bislang fehlende Infrastruktur ergänzt werden, was auch den aktuellen Bewohnern zugutekommt. So sollen entlang der Platenstraße kleine Läden entstehen, die notwendigen Kinderbetreuungseinrichtungen errichtet werden und ein Bürgercafé eröffnet werden. In der Gesamtbetrachtung sind die zusätzlich realisierten Baumassen in Verbindung mit den ergänzenden funktionalen und gestalterischen Aufwertungen als städtebaulich vertretbar einzustufen. Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen unter Würdigung der nachbarlichen Interessen nach § 31 Abs. 2 BauGB Im Hinblick auf die öffentlichen Belange ist besonders die zeitnahe Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum zu nennen, was durch das Vorhaben erfüllt wird. Der durch das Vorhaben neu entstehende Ziel- und Quellverkehr als belastendender Faktor für die direkte und umgebende Nachbarschaft wurde gutachterlich geprüft und in der Verkehrsabwicklung als unbedenklich eingestuft. Die direkte Nachbarschaft der Siedlung ist durch das Vorhaben im Hinblick auf eine Unterschreitung von Abstandsflächen nicht tangiert. Die Anliegen der Bewohner in der Siedlung wurden in zwei Mieterversammlungen aufgenommen und werden im Verfahren weiterhin berücksichtigt; etwa durch Mietminderungen während der Bauzeit, ein Umzugsmanagement oder einen Info-Container vor Ort. Nach Auffassung des Magistrats sind die Grundzüge der Planung durch das Vorhaben nicht berührt, die Abweichungen vom Bebauungsplan städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Die Voraussetzungen für eine Befreiung auf Grundlage von § 31 Absatz 2 Nr. 2 BauGB sind somit erfüllt. Zu Frage 3: Wie oben dargelegt, sind die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung nach § 31 BauGB erfüllt, so dass keine Notwendigkeit für ein Änderungsverfahren des Bebauungsplans besteht. Im Hinblick auf die Einbeziehung von Anwohnern und Politik haben bislang Informations- und Beteiligungsverfahren stattgefunden, die über das gesetzlich geforderte Maß der Beteiligung im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens hinausgehen. Im Rahmen des Mieterdialogs haben bereits zwei Veranstaltungen der ABG stattgefunden, in denen die Mieter informiert und ihre Anregungen und Wünsche gesammelt wurden. Weitere Veranstaltungen sind geplant. So soll die Freiraumplanung der Höfe gemeinsam mit den Mietern erarbeitet werden. Für die Bauzeit ist ein Infocontainer vor Ort vorgesehen, so dass ein stetiger Austausch mit den Bewohnern gewährleistet ist. Die Planungen wurden in ihrem jeweiligen Arbeitsstand sowohl in zwei Sitzungen des Ortsbeirates 9 als auch im Planungsausschuss umfassend vorgestellt. Zu Frage 4: Die vorherigen Ausführungen belegen die vollständige Erfüllung der Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung nach § 31 BauGB, so dass für den Magistrat keine Zweifel an der rechtssicheren Durchführung des Vorhabens bestehen. Zu Frage 5 und 6: Durch die Anwendung des § 31 BauGB entsteht ein zeitlicher Vorteil gegenüber Änderungsverfahren der Bebauungspläne NW42b Nr. 2 und NW 62d Nr.1 für die Bereitstellung von dringend benötigtem Wohnraum. Die ABG als stadtnahe Gesellschaft ist zudem alleiniger Eigentümer der Flächen, so dass alle notwendigen Abstimmungen mit einem Ansprechpartner geführt werden können bzw. die ABG die Abstimmungen direkt mit den beteiligten Ämtern vornimmt. Zu Frage 7: Der nördliche Teil der Platensiedlung ist von allen bisher diskutierten Trassenvarianten zum Lückenschluss der Stadtbahnen zwischen Ginnheim und Bockenheim nicht betroffen. Zu den Fragen 8 bis 10: Dem Magistrat liegen derzeit keine Planungen für eine Nachverdichtung des südlichen Bereichs der Platensiedlung an der Franz-Werfel-Straße vor.