OB-Villa

Anfrage vom 23.12.2013, A 476

Betreff: OB-Villa Mit dem Bericht B 581 vom 16.12.2013 wurde die Anfrage A 434 beantwortet. Gegenstand der Anfrage war die Kaufpreisfestsetzung für die ehemalige OB-Villa am Lerchesberg (M 151 vom 23.08.2013). Nach Angaben des Magistrats errechnete sich der mit € 750.000,00 angesetzte Kaufpreis aus einem qm-Preis von ca. € 454,00 für das 1.652 qm große Grundstück, das - erheblich sanierungsbedürftige - Gebäude wurde mit € 0,00 in Ansatz gebracht. Der Bodenrichtwert für das Grundstück beträgt jedoch € 600,00, der Grundstücks-wert mithin ca. € 990.000,00. Der Magistrat beantwortete die Frage, aus welchen Gründen die Liegenschaft deutlich unter dem Bodenrichtwert veräussert wurde, dahingehend, dass der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert "nicht die im Einzelfall für jede Immobile wertbildenden Faktoren" berücksichtigt. Für die Ermittlung des Verkehrswerts sei daher bei Bestandsimmobilien der bauliche Zustand sowie die Nutzbarkeit eines Objekts wesentlich wichtiger. Der sanierungsbedürftige Zustand des Gebäudes rechtfertige die deutliche Abweichung des Kaufpreises vom Bodenrichtwert. Diese Antwort des Magistrats ist unzutreffend. Der Kaufpreis einer bebauten Immobilie setzt sich grundsätzlich aus dem Grundstückswert und dem Gebäudewert zusammen. Der Grundstückswert wird anhand des Bodenrichtwertes bestimmt, der Gebäudewert anhand von Grösse, Ausstattung, Alter und Zustand des Gebäudes. Basis der Bodenwertermittlung sind verschiedene wertbildende Faktoren: "Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück." (Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation). Der Zustand des Gebäudes ist gerade kein wertbildender Faktor für den Grundstückswert (nur für den Gebäudewert). Insoweit kann ein sanierungsbedürftiges Gebäude den Verkehrswert (über den Gebäudewert) reduzieren, nicht jedoch über den Grundstückswert. Dieser wurde vorliegend bereits mit € 0,00 angesetzt, obwohl der Gebäudewert deutlich höher liegen dürfte. Auf die Frage, ob sich der Magistrat vorstellen kann, dass der Hauptgrund für die erfolglosen Vermarktungsversuche in der extremen Fluglärmbelastung zu sehen ist, der das Grundstück seit 2 Jahren ausgesetzt ist, antwortete der Magistrat, dass er dies nicht beurteilen könne. Diese Antwort des Magistrats zeigt, dass sein Erkenntnishorizont am nördlichen Mainufer endet. Offensichtlich ist dem Magistrat entgangen, dass seit Inbetriebnahme der NW-Landebahn die südlichen Stadtteile - v.a. Niederrad, Sachsenhausen, Oberrad - 18 Stunden pro Tag direkt überflogen werden und dass dies einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt in diesen Bereichen besitzt. Zahlreiche Immobilien stehen dort zwischenzeitlich leer, Veräusserungsversuche der Eigentümer sind erfolglos bzw. eine Veräusserung ist aufgrund der Fluglärmbelastung nur mit erheblichen Reduzierungen des Kaufpreises möglich (wie bei der OB-Villa). Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat:

1. Vertritt der Magistrat tatsächlich die Auffassung, dass der Zustand eines Gebäudes (nicht die Tatsache der Bebauung) ein wertbildender Faktor für ein Grundstück darstellt ?
2. Vertritt der Magistrat tatsächlich die Auffassung, die Reduzierung des Kaufpreises um € 150.000,00 aufgrund des Zustandes des sanierungsbedürftigen Gebäudes sei angemessen, wenn das Gebäude selbst mit € 0,00 bewertet wird ?
3. Ist dem Magistrat bekannt, dass seit Inbetriebnahme der NW-Landebahn der Lerchesberg direkt unter der Anfluggrundlinie liegt und die Fluglärmbelastung dort um ca. 20 dB(A) zugenommen hat ?
4. Ist dem Magistrat bekannt, dass seit Inbetriebnahme der NW-Landebahn zahlreiche Immobilien in den vom Fluglärm betroffenen Gebieten erfolglos zum Verkauf angeboten werden und ausschliesslich aufgrund der Fluglärmbelastung nicht verkäuflich sind ?