Bebauungsplan Nr. 702 Ä3 - Bankenviertel - zwischen Taunusanlage und Goethestraße - 3. Änderung

ÜBERSICHTSKARTE

Zu I.1 - III.:

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet liegt innerhalb der Frankfurter Innenstadt im Süden des Bankenviertels und verfügt über eine Fläche von rund 1,1 ha.

Der räumliche Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplans wird wie folgt begrenzt: im Norden von der Straße Taunustor, im Osten von der Neuen Mainzer Straße, im Süden von der Kaiserstraße und im Westen von den Wallanlagen (Gallusanlage) (siehe Anlage 1).

Bestand und städtebauliche Situation

Im Süden des Geltungsbereiches befindet sich das Gebäudeensemble, das unter dem Namen Kaiser-Karree bekannt ist und nun um ein Hochhaus ergänzt werden soll. Auf dem Grundstück befinden sich aktuell drei Gebäude: Bei den Liegenschaften Kaiserstraße 30 und Neue Mainzer Straße 31 handelt es sich um historische Bank- und Geschäftsgebäude aus dem Jahr 1905, die beide unter Denkmalschutz stehen. Dazwischen befindet sich an der Kreuzung Kaiserstraße 28 / Neue Mainzer Straße 29 ein moderneres Gebäude, welches nicht dem Denkmalschutz unterliegt. Die Gebäude befinden sich seit längerer Zeit im Leerstand und werden zurzeit kulturell und gastronomisch zwischengenutzt.

Der mittlere und nördliche Bereich des Plangebiets ist mit einem Hochhauskomplex bebaut. Dieser besteht aus dem rund 170 m hohen Bürogebäude TaunusTurm im Norden des Geltungsbereiches. Südlich davon befindet sich das niedrigere, fast 70 m hohe Wohnhochhaus TaunusTurm Residential sowie eine niedrigere Blockrandbebauung entlang der Neuen Mainzer Straße. Von dort ist der Komplex über eine gemeinsame Tiefgaragenzufahrt erschlossen. Aufgrund der Nähe zum Willy-Brandt-Platz ist der Standort hervorragend an den Öffentlichen Personennahverkehr angebunden.

Der westliche Teil des Plangebiets umfasst die Grundstücksfreiflächen der jeweiligen Liegenschaften, die unmittelbar an die Wallanlagen anschließen, beziehungsweise in diese übergehen. Auf der Grundstücksfreifläche des Kaiser-Karree befinden sich derzeit zwei großkronige Bäume: eine ahornblättrige Platane im Süden und ein Spitzahorn im Norden der Grundstücksfreifläche.

Planungsgrundlagen

Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010)

Der RPS / RegFNP 2010 des Regionalverbands FrankfurtRheinMain stellt das Plangebiet als "Gemischte Baufläche (Bestand)" dar. Der Bebauungsplan ist somit aus den Darstellungen des RegFNP entwickelt.

Bebauungsplan Nr. 702 Ä

Der am 04.02.2003 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 702 Ä - Bankenviertel - Zwischen Taunusanlage und Goethestraße -

1. Änderung setzt den Bereich der
2. Änderung des Bebauungsplans als Kerngebiet (MK) im Sinne des § 7 BauNVO fest. Dieses wird gegliedert in ein Kerngebiet MK-3, das nahezu den gesamten Baublock umfasst sowie ein kleines Kerngebiet MK-2 für einen Wohnturm. Für das Kerngebiet MK-3 ist bei einer geschlossenen Bauweise im nördlichen Bereich (Grundstück des heutigen TaunusTurm) ein Hochhaus mit einer maximalen Gebäudehöhe (H max) von 135 m festgesetzt. Im südlichen Bereich, der das Kaiser-Karree erfasst, sind als Höchstmaß sechs Vollgeschosse sowie eine maximale Traufhöhe (TH max) von 20 m zulässig. Im Kerngebiet MK-2 ist eine niedrigere Hochhausbebauung mit einer maximalen Höhe (H max) von 48 m festgesetzt. Höchstens 60 % der Grundstücksfläche dürfen im Kerngebiet MK-3 gemäß der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 überbaut werden. Zudem ist der Bereich der Grundstücksfreiflächen an den Wallanlagen sowie nördlich zur Straße Taunustor als nicht überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt. Für diese Flächen wurde ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit festgesetzt. Auf den Grundstücken im Kerngebiet MK-3 darf eine maximale Geschossfläche (GF) von insgesamt 63.000 qm realisiert werden. In beiden Kerngebieten sind oberhalb des
3. Obergeschosses Wohnungen allgemein zulässig. In den Erdgeschossen sind ausschließlich publikumsintensive Nutzungen (zum Beispiel Einzelhandel oder Gastronomie) vorgesehen. Auf dem Grundstück des heutigen TaunusTurm ist ab einer Höhe von 50 m mindestens ein Geschoss für eine öffentlich zugängliche kulturelle oder gastronomische Einrichtung mit einer Aussichtsmöglichkeit vorzuhalten. Im Kerngebiet MK-2 sind ab dem
4. Obergeschoss ausschließlich Wohnungen zulässig. Im Kerngebiet MK-3 ist bei einer Büronutzung oberhalb des
5. Geschosses ein Anteil von 30 % der Geschossfläche für Wohnungen vorzusehen. Dieser Wohnanteil kann ausnahmsweise auf anderen Grundstücken außerhalb des Geltungsbereiches, jedoch innerhalb des zentralen Stadtgebiets nachgewiesen werden. Ferner können Ausnahmen von den festgelegten Wohnanteilen sowie von der kulturellen oder gastronomischen Einrichtung mit Aussichtsmöglichkeit gewährt werden, sofern auf andere Weise die Schaffung einer Mischstruktur im jeweiligen Gebäude sichergestellt ist. Auf dem Areal des Kaiser-Karree sind die beiden Liegenschaften Kaiserstraße 30 und Neue Mainzer Straße 31 als Einzelanlagen, die dem Denkmalschutz unterliegen, ausgewiesen. Entlang der umgebenden Straßen sieht der Bebauungsplan eine Baulinie vor, an der die geplanten Gebäude zu errichten sind. Rund um das Grundstück des heutigen TaunusTurm sowie entlang der Neuen Mainzer Straße bis zum denkmalgeschützten Gebäude sollen Arkaden geschaffen werden. Im südlichen Bereich des Plangebiets sind innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen drei Baumstandorte zum Erhalt festgesetzt. Im nördlichen Teil des Geltungsbereiches ist im Straßenraum Taunustor die Anpflanzung einer Baumreihe vorgesehen. Hochhausentwicklungsplan 2024 Der Hochhausentwicklungsplan (HEP), der 2024 fortgeschrieben wurde, sieht für den bestehenden Hochhauscluster im Bankenviertel auf dem Areal des Kaiser-Karree einen neuen Hochhausstandort vor, der durch den Geltungsbereich der
6. Änderung des Bebauungsplans Nr. 702 Ä erfasst wird. Der Turm, der aus einem neu zu entwickelnden Gebäude an der Kreuzung Kaiserstraße / Neue Mainzer Straße aufgehen und sich über der übrigen denkmalgeschützten Sockelbebauung entfalten soll, darf eine Höhe von maximal 195 m aufweisen. Insgesamt kann das Hochhaus bei einer Grundfläche des Regelgeschosses von etwa 1.300 qm über eine Brutto-Grundfläche von maximal 66.300 qm verfügen. Der Standort weist durch seine Lage eine hohe Bedeutung für die Belebung des öffentlichen Raumes auf und sollte entsprechend durch eine aktive Erdgeschosszone geprägt werden. Als Nutzungsmöglichkeiten werden für den Sockelbereich - also die Blockrandbebauung unterhalb des Hochhauses - insbesondere Einrichtungen für Kultur und Gastronomie vorgesehen. Die in großen Teilen denkmalgeschützte Sockelzone des künftigen Hochhauses stellt allerdings eine baukonstruktive Herausforderung dar. Ein sensibler Umgang mit dem denkmalgeschützten Gebäudebestand sowie dessen vollständiger Erhalt ist in diesem Zusammenhang ebenso zwingend erforderlich, wie die aus dem Stadtraum erkennbare Fortführung der vorhandenen Trauflinie entlang der Kaiserstraße. Ein Auskragen des Baukörpers oberhalb des denkmalgeschützten Sockels ist prinzipiell möglich, jedoch sollte der erforderliche Abstand zum angrenzenden Wohnhochhaus TaunusTurm Residential gewahrt bleiben. Eine mögliche Tiefgarage sollte an die vorhandene Tiefgarage des angrenzenden TaunusTurm angeschlossen und die bestehende Zufahrt hierfür genutzt werden. Zusätzliche Tiefgaragenzufahrten sind dabei auszuschließen. Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung Mit Fortschreibung des HEP 2024 ist das Bankenviertel als wichtigster und identitätsstiftender Hochhauscluster punktuell um einige neue Hochhausstandorte ergänzt worden. So ist auch für das Areal des Kaiser-Karre zwischen Kaiserstraße und Neuer Mainzer Straße ein neues Hochhaus vorgesehen, das über der größtenteils denkmalgeschützten Sockelbebauung mit einer Höhe von bis zu 195 m emporragen soll (siehe Anlage 2). Da das bestehende Planungsrecht für das Grundstück insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (vor allem die Gebäudehöhe und die Geschossfläche) keinen Hochhausstandort vorsieht, soll das Planungsrecht nun angepasst und mithin der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 702 Ä geändert werden. Planungsziel ist die Schaffung eines gemischt genutzten Stadtbausteins, der in das umgebende Bankenviertel ausstrahlt und zu einer Belebung über die Büroarbeitszeiten hinaus beiträgt. Dazu ist auf dem Grundstück des Kaiser-Karree ein multifunktionaler Hochhauskomplex geplant, wofür ein Kerngebiet im Sinne des § 7 BauNVO ausgewiesen werden soll: Für den 195 m hohen Turm ist ein Nutzungsmix aus Büros und Hotel vorgesehen. Die Sockelzone des Hochhauses - bestehend aus dem neu zu errichtenden Gebäude an der Kreuzung Kaiserstraße / Neue Mainzer Straße und der umgebenden denkmalgeschützten Bebauung - soll einen möglichst hohen Anteil an öffentlichkeitsaffinen Nutzungen wie Kultur und Gastronomie beherbergen. Mit einer Öffnung des Gebäudes im Erdgeschoss zu den im Westen angrenzenden Wallanlagen soll auch dieser wichtige öffentliche Raum belebt werden und letztlich eine Anbindung an die Hochhauspromenade zwischen Städtischen Bühnen und Alter Oper erfolgen. Hierbei soll eine Aufwertung der Grundstücksfreiflächen und mithin eine Verbesserung der mikroklimatischen Situation erzielt werden. Die Freiraumplanung soll gestalterisch auf die Hochhauspromenade und angrenzenden Wallanlagen Bezug nehmen. Im Sinne eines möglichst nachhaltigen Energiekonzepts soll die für den Betrieb des Hochhausstandortes Gloria erforderliche Wärmeenergie mittels Tiefengeothermie gewonnen werden. Eine Unterbringung der Tiefengeothermieanlage unter dem Hochhaus ist aufgrund des beengten Baufeldes, des Denkmalschutzes und der Dimension der für den Bau der Anlage erforderlichen Maschinen nicht realisierbar, sondern erfordert ein eigenständiges Bauwerk, das nur unterhalb der Grundstücksfreifläche umsetzbar ist. Daher ist es erforderlich, die beiden bestehenden Bäume auf diesem Grundstücksteil zu verpflanzen und die bisherige Festsetzung der Baumstandorte aus dem bestehenden Bebauungsplan Nr. 702 Ä aufzugeben. Adäquate Ersatzpflanzungen (mindestens ein großkroniger Laubbaum) sind auf dem Grundstück vorgesehen und sollen planungsrechtlich gesichert werden. Zusätzlich zur Schaffung des neuen Planungsrechts im Süden des vorliegenden Geltungsbereichs, soll das bestehende Baurecht für den Hochhauskomplex im mittleren und nördlichen Bereich, bestehend aus dem TaunusTurm und dem TaunusTurm Residential, an den heutigen Bestand angepasst und somit planungsrechtlich gesichert werden. Planungskonzept Gemäß den Vorgaben aus dem HEP 2024 ist vor Aufstellung eines Bebauungsplans zur Schaffung von Planungsrecht für den jeweiligen neuen Hochhausstandort ein Realisierungswettbewerb durchzuführen. Für den neuen Hochhausstandort Gloria auf dem Areal des Kaiser-Karree wurde ein solcher Ende 2024 / Anfang 2025 durchgeführt. In dem Verfahren, an dem zehn nationale und internationale Architekturbüros beteiligt waren, konnte sich das Büro "Henning Larsen" aus Kopenhagen (Dänemark) durchsetzen (siehe Anlage 3). Das Entwurfskonzept sieht einen gut proportionierten und gegliederten Baukörper vor, der sich in der Fassadengestaltung streng vertikal nach dem gleichen Prinzip vom Straßenniveau durchgehend bis zur Spitze des Hauses entwickelt: Das Hochhaus und das neue Sockelgebäude (Kreuzung Kaiserstraße / Neue Mainzer Straße) werden somit als Einheit wahrgenommen. Eine deutliche Akzentuierung zwischen Sockelzone in historischer Traufhöhe und dem sich darüber entwickelnden Volumen des Hochhauses wird durch die Verjüngung des Gebäudes erreicht. Das Nutzungskonzept sieht für das Hochhaus vorrangig eine Büronutzung vor, in der Verjüngungszone soll ein Boardinghouse beziehungsweise Hotel für Longstay-Aufenthalte angeordnet werden. Die Sockelbebauung, die auch die denkmalgeschützte Bebauung umfasst, beherbergt in den oberen Geschossen eine kulturelle Nutzung und auf dem Dach des Sockels soll es eine öffentliche Dachterrasse mit Bar geben. Im Erdgeschoss der denkmalgeschützten Gebäude ist eine große Markthalle mit Gastronomie sowie zwei kleinere Ladeneinheiten geplant. Die Food-Hall ist unmittelbar an die Freifläche des Grundstücks im Westen angebunden. Im Neubau an der Kreuzung Kaiserstraße / Neue Mainzer Straße befinden sich der Erschließungskern des Hochhauses (Aufzüge, Treppenhaus) sowie die zu den Straßen orientierten Eingangsbereiche / Lobbys der Nutzungen im Turm (Büro und Hotel). Der Erdgeschossgrundriss ist offen und flexibel gestaltet und schafft Übergänge vom Neubau in das Baudenkmal. Die Erschließung für den Hochhauskomplex soll über die bestehende Tiefgaragenzufahrt an der Neuen Mainzer Landstraße erfolgen. Dieser Entwurf bildet nun die Grundlage für den südlichen Bereich des Geltungsbereichs der vorliegenden Bebauungsplanänderung: So soll mit Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Kerngebiet (MK) im Sinne des § 7 BauNVO und ergänzenden Regelungen - etwa zur Erdgeschossnutzung - die beabsichtigte gemischte Nutzung des Gebäudekomplexes ermöglicht werden. Mit Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, wie den maximal zulässigen Gebäudehöhen, dem überbaubaren Grundstücksanteil (GRZ) und der insgesamt zu errichtenden Geschossfläche (GF) soll das Vorhaben in seiner Kubatur umschrieben werden. Mit Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen soll letztlich die Position der künftigen Bebauung auf dem Grundstück geregelt werden. In dem Teil des Geltungsbereichs nördlich des Kaiser-Karree, der von der Neuentwicklung unberührt bleibt, soll lediglich der Bestand planungsrechtlich gesichert werden. Dieser weicht in seiner tatsächlichen Ausprägung von den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 702 Ä ab. So sind insbesondere die abweichenden Gebäudehöhen der beiden Hochhäuser anzupassen: Der TaunusTurm ist in seinem Bestand rund 35 m höher als festgesetzt, das Wohnhochhaus TaunusTurm Residential weist hingegen eine um circa 20 m größere Gebäudehöhe auf und entspricht in seiner Ausdehnung und Positionierung auf dem Grundstück ebenfalls nicht dem vorliegenden Planungsrecht.