Bebauungsplan Nr. 902 - Nordöstlich der Anne-Frank-Siedlung hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB

ÜBERSICHTSKARTE

Zu I.:

Anlass der Änderung des räumlichen Geltungsbereichs

Das Plangebiet liegt am nordöstlichen Ortsrand des Stadtteils Eschersheim in einer Entfernung von circa 5 km zur Innenstadt (Luftlinie). Am 26.06.2014 wurde der Beschluss über die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans von der Stadtverordnetenversammlung gefasst.

Im Jahr 2018 wurde für die Gebietsentwicklung ein städtebaulicher und landschaftsplanerischer Ideenwettbewerb ausgelobt. Ziel des Ideenwettbewerbs war die Entwicklung eines durchgrünten, städtischen Wohngebiets mit Verbindungen in den angrenzenden Landschaftsraum im Sinne der doppelten Innenentwicklung, bei der gleichzeitig neben der Ausweisung von Bauflächen auch neue Grünflächen entstehen und bestehende weiterentwickelt werden sollen. Für den jenseits der vorgeschlagenen Bauflächen verbleibenden Landschaftsraum sollten aufgrund des zunehmenden Nutzungsdrucks die Naherholungsfunktionen mit entsprechenden Aufenthaltsqualitäten gestärkt werden.

Während sich der ursprüngliche räumliche Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses vom 26.06.2014 auf die im Regionalen Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbands FrankfurtRheinMain als geplant dargestellte Wohnbaufläche und einen 30 m breiten Streifen nördlich der Straße Am Gabelacker beschränkte, wurde das Wettbewerbsgebiet in Richtung Norden und Osten deutlich weiter gefasst. Von der ursprünglichen Geltungsbereichsgrenze wurde damit bewusst abgewichen, um mehr Spielraum für den großflächigen Erhalt von bestehenden Naherholungsflächen zu ermöglichen, ohne dabei die ursprüngliche Zielsetzung in Bezug auf die Schaffung von dringend benötigten Wohnraum einzuschränken.

Beschreibung des geänderten Geltungsbereichs (Erweiterungs- und Verkleinerungsflächen)

Im Anschluss an das Wettbewerbsverfahren wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans an die im Wettbewerb vorgeschlagene Bebauungs- und Erschließungsstruktur angepasst und um die untenstehenden Erweiterungsflächen vergrößert beziehungsweise verkleinert. Der räumliche Geltungsbereich umfasst nun eine Fläche von circa 10,2 ha und reduziert sich im Vergleich zum ursprünglichen Geltungsbereich um circa 1 ha.

Neben den Flurstücken 11/1 und 85/1 (beide Flur 3) wurden im Norden und Osten Teilflächen der Flurstücke 19/5, 19/6, 19/15 (alle Flur 2), 49 (Flur 5) und 10/1, 13, 14, 15/1, 15/2, 16, 26, 27, 29/1, 29/2, 32, 34, 84/8, 84/10, 85/4, 86, 88, 90/2, 95, 177/33, 178/33, 179/33, 188/17, 221 (alle Flur 3) mit in den Geltungsbereich einbezogen, um sie für die Erschließung und die künftigen Nutzungen heranzuziehen.

Gleichzeitig wurden nördlich des Weges Am Gabelacker einzelne Flurstücke, für die das Konzept zukünftig keine Bebauung oder Erschließungsmaßnahmen mehr vorsieht, ganz oder teilweise herausgenommen. Zu diesen Flächen gehören Teile der Flurstücke 23, 24, 25, 26, 188/17, 201/18 sowie das Flurstück 191/18 (alle Flur 3).

Aus dem Geltungsbereich herausgenommen wurden ebenfalls die Grundstücke der Betriebs-, Wohn- und Wirtschaftsgebäude nördlich des Weges in Verlängerung der Straße Am Gabelacker (Flurstücke 22, 155/19, 156/19, 157/19, 191/18, alle Flur 3), für die der siegreiche Wettbewerbsentwurf ebenfalls keine Neubebauung oder Umstrukturierung vorsieht.

Südlich des Wirtschaftsweges in Verlängerung der Straße Im Geeren wurden die Flurstücke 75/1, 75/3, 75/4, 80/1, 80/2, 82/1, 82/2, 94/4, 166/82, 168/82 (alle Flur 3) sowie Teile der Flurstücke 77/1 und 77/4 (beide Flur 3) und der Flurstücke 46 und 55 (beide Flur 5) aus dem Geltungsbereich herausgenommen. Hiermit erfolgt ebenfalls eine Anpassung des Geltungsbereichs an das aus dem Wettbewerb hervorgegangene städtebauliche Konzept, welches den überwiegenden Erhalt des in diesem Bereich vorhandenen Pappelwäldchens (im RegFNP noch als geplante Wohnbaufläche dargestellt) als Naherholungsraum vorsieht.

Sämtliche genannte Flurstücke befinden sich in der Gemarkung Eschersheim (491).

Die nördlich und östlich zum Geltungsbereich hinzugekommenen Erweiterungsflächen werden derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Neben der landwirtschaftlichen Nutzung befinden sich hier in Teilen auch noch verbliebene Wohn- und Gewächshäuser sowie brachgefallene Baumschulflächen alteingesessener Gärtnerei- und Baumschulbetriebe, die jedoch in den letzten Jahren die Bewirtschaftung ihrer Flächen stark eingeschränkt haben oder ihren Betrieb bereits vollständig aufgegeben haben. Aufgrund der beabsichtigten Betriebseinschränkungen und Stilllegungen wird eine Verlagerung dieser Betriebe jedoch nicht mehr erforderlich.

Im Bereich der Erweiterungsflächen ist die Festsetzung von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen sowie die Festsetzung von Allgemeinen Wohngebieten geplant.

Für die nordwestlichen Teilflächen des erweiterten Geltungsbereichs gilt derzeit der Fluchtlinienplan F 747, förmlich festgestellt am 21.06.1910.

Im Bereich der nordöstlichen Erweiterungsflächen setzt der Bebauungsplan NW 81a Nr.1 vom 19.04.1974 (Rahmenkartenbebauungsplan) eine landwirtschaftliche Fläche und der Bebauungsplan Nr. 451 - Nördlich der Anne-Frank-Siedlung - vom 20.01.1998 eine öffentliche Grünfläche und eine öffentliche Verkehrsfläche fest.

Die im Geltungsbereich rechtsverbindlichen Bebauungspläne werden durch den zukünftigen Bebauungsplan überlagert.

Der RegFNP stellt für den größten Teil des Geltungsbereiches "Wohnbaufläche, geplant" dar. Die nordwestlichen Teilflächen des erweiterten Geltungsbereichs sind als Fläche für die Landbewirtschaftung sowie in einem kleinen Teilbereich als Vorranggebiet Regionaler Grünzug dargestellt. Die nordöstlichen Erweiterungsflächen sind als Vorranggebiet für Landwirtschaft dargestellt. Die Erweiterungsflächen sind zudem Teil des sich beidseitig der Bundesautobahn A 661 erstreckenden Vorbehaltsgebietes für besondere Klimafunktionen. Eine Anpassung des Regionalen Flächennutzungsplanes an die geänderten Planungsziele (Änderung der oben genannten Darstellungen in "Wohnbaufläche, geplant", Gemeinbedarf (Schule, Kita), Sonderbauflächen (Quartiersmitte) und ggf. öffentliche Grünfläche) ist gemäß § 8 (3) BauGB erforderlich.

Aufgrund der fehlenden Raumbedeutsamkeit für die geplante Nutzung des Vorranggebietes Regionaler Grünzug und des Vorranggebietes für Landwirtschaft ist aus Sicht des Regierungspräsidium Darmstadt jedoch kein Antrag auf Abweichung von regionalplanerischen Zielen erforderlich.

Da die Flächen des erweiterten Geltungsbereichs sowie Teilflächen des ursprünglichen Geltungsbereichs im Landschaftsschutzgebiet "GrünGürtel und Grünzüge in der Stadt Frankfurt am Main", Zone 1, liegen, ist für diese Bereiche ebenfalls eine Teillöschung des Landschaftsschutzgebietes durch die Obere Naturschutzbehörde erforderlich.

Konkretisierung und Erweiterung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung

Vor dem Hintergrund des erheblichen Wohnraumbedarfs in der Stadt Frankfurt am Main bleibt die Schaffung von neuem Wohnraum weiterhin primäres Ziel der Planung. Im Rahmen des oben genannten Wettbewerbs wurde allerdings eine Konkretisierung und Erweiterung der Ziele und Zwecke Planung vorgenommen. Weitere Ergänzungen der Planungsziele erfolgten aufgrund im Stadtteil neu identifizierter Bedarfe nach Abschluss des Wettbewerbs.

Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung werden deshalb um folgende Ziele erweitert beziehungsweise konkretisiert:

- Um dem dringenden Bedarf an Wohnraum in der Stadt Frankfurt gerecht zu werden, soll mit der Aufstellung des Bebauungsplans Planungsrecht für die Realisierung eines sozial gemischten Wohnquartiers mit vielfältigem Geschosswohnungsbau, öffentlichen Begegnungsorten und attraktivem Wohnraum für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen geschaffen werden. Dabei sollen Anforderungen, die sich aus dem Klimawandel, der Bewirtschaftung von Niederschlagswasser und der Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse in Bezug auf Lärmimmissionen ergeben, berücksichtigt werden.

- Um die gleichzeitig steigenden Bedarfe im Siedlungsbereich Eschersheim zu decken, sollen darüber hinaus die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung von zwei Kitas, einer vierzügigen Grundschule und eines kleinen Quartierszentrums mit einer Mischung aus Wohnnutzungen und der Versorgung dienender Infrastruktur- und Nahversorgungseinrichtungen geschaffen werden.

- Ergänzend sollen mit der Planung die Voraussetzungen für ein möglichst vernetztes, grünes und verkehrsberuhigtes Wohngebiet mit kurzen Wegen sowie mit unterschiedlichen Freiraumqualitäten und Bezügen zu dem angrenzenden Landschaftsraum geschaffen werden.

Zu II.:

Städtebaulicher Entwurf

Auf Grundlage des Siegerentwurfes des im Jahr 2018 durchgeführten Ideenwettbewerbs wurde das städtebauliche Konzept in folgenden Punkten angepasst und ein detaillierter Städtebaulicher Entwurf erarbeitet:

Erschließungssystem

Das neu zu schaffende Erschließungssystem knüpft an den bereits bestehenden Berkersheimer Weg im Nordwesten an. Die von hier ausgehende Haupterschließungsstraße des Plangebietes ist als klassische Straße in Ortsrandlage mit einseitigem Gehweg und Senkrechtparkern vorgesehen. Nördlich der Ortsrandstraße befindet sich eine öffentliche Grünfläche mit Spazierweg, Bäumen und Entwässerungsmulde.

Für die Erschließung mit dem Öffentlichen Verkehr (ÖV) ist die Führung einer Busroute über die neue Ortsrandstraße bis zum Quartiersplatz mit neuer Haltestelle und wieder zurück zum Berkersheimer Weg vorgesehen. Unmittelbar an der nordwestlichen Einmündung in das Plangebiet befinden sich am Berkersheimer Weg bereits Haltestellen der Buslinien 63 und

66. Damit ist das Plangebiet an die Haltepunkte des schienengebundenen Nahverkehrs Am Weißen Stein, Frankfurter Berg, Preungesheim und Gravensteiner Platz angebunden.

Die Zufahrten zu potenziellen Tiefgaragen sollen an der Haupterschließungsstraße im Norden vorgesehen werden und ermöglichen so eine direkte Erschließung, ohne die zentralen Bereiche des Wohngebiets zu belasten. Die zwischen den beiden zentralen Baublöcken (zwischen Baufeld B und C) liegende Verkehrsfläche ist als gestaltete Fußgängerzone mit Durchfahrtmöglichkeit für die Müllabfuhr und Feuerwehr geplant. Die direkt an die öffentlichen Grünzüge angrenzenden Verkehrsflächen werden als Geh- und Radweg mit Notbefahrung gestaltet. Durchfahrtsmöglichkeiten in das Bestandsgebiet hinein sind für den motorisierten Individualverkehr nur bei strukturellen Störungen in den Erschließungsstraßen, beispielsweise bei Bauarbeiten, vorgesehen.

Städtebau

Ausgehend vom neuen Anschluss an den Berkersheimer Weg nordwestlich des Plangebietes gruppiert der Städtebauliche Entwurf sechs individuell ausgeprägte Baufelder entlang der neuen Haupterschließungsstraße am Ortsrand. Die Baufelder sollen entsprechend dem primären Planungsziel (Schaffung von Wohnraum) überwiegend als Allgemeine Wohngebiete festgesetzt werden.

Der neue Quartiersplatz bildet die zentrale Adresse im Wohngebiet. Aufgrund seiner Zentralität soll an diesem stadträumlich besonders prägnanten Ort ein kleines Quartierszentrum entstehen, das zur Schaffung von Wohnraum und untergeordnet zur Unterbringung der Versorgung des Gebiets dienender Infrastruktur- und Nahversorgungseinrichtungen geeignet ist. Zukünftig soll dieser Bereich im Zusammenspiel mit der direkt gegenüberliegenden Grundschule die urbane und gesellschaftliche Mitte des Plangebiets bilden. Um dieser herausgehobenen städtebaulichen Funktion gerecht zu werden, sollen im Baufeld D neben Wohnnutzungen auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie im Erdgeschoss ein großflächiger Nahversorger möglich sein. Da die besonderen Nutzungsanforderungen an den zentralen Quartiersbaustein (insbesondere in Bezug auf die vorgesehenen Mischungsanteile) nicht mit der Nutzungstypik der Baugebiete nach den §§ 2 bis 10 BauNVO vereinbar sind, soll das Baufeld als Sonstiges Sondergebiet im Sinne des § 11 BauNVO festgesetzt werden.

Mit der im Sonstigen Sondergebiet vorgesehenen Zulässigkeit eines großflächigen Nahversorgers soll der vorhandenen Unterversorgung im umliegenden Siedlungsbereich sowie den aktuellen Flächenanforderungen an die marktwirtschaftliche Funktionsfähigkeit von Lebensmittelverbrauchermärkten Rechnung getragen werden.

Um den mit dem neuen Wohngebiet steigenden Bildungs- und Betreuungsbedarf im Siedlungsgebiet Eschersheim zu decken und die vorhandenen Grundschulen im Schulbezirk zu entlasten, sollen mit der Planung zudem ein Kitastandort sowie eine Fläche für den Neubau einer vierzügigen Grundschule mit Turnhalle und integriertem weiteren Kitastandort gesichert werden. Durch die Berücksichtigung dieser Nutzungen wird diesen Anforderungen im Rahmen der vorliegenden Planung Rechnung getragen. Da die Schule sowohl von Kindern aus dem Plangebiet als auch von Kindern aus dem Bestandsgebiet besucht werden soll, wurde ein Standort an der Schnittstelle zwischen dem bestehenden Siedlungsgebiet und dem Plangebiet sowie am Kreuzungspunkt wichtiger Wegeverbindungen gewählt.

Neben der in das Schulgebäude integrierten Kita ist im Baufeld A die weitere Kindertagesstätte vorgesehen, die sich zur südöstlich gelegenen öffentlichen Grünfläche orientiert und in die unteren Geschosse der Wohnbebauung integriert ist.

Die vollständig geschlossene Bebauung entlang der neuen Ortsrandstraße und entlang des Berkersheimer Weges dient als Schutzmaßnahme hinsichtlich des aufkommenden Lärms, ausgehend von der Bundesautobahn A 661 und vom Berkersheimer Weg. Im Bereich des Quartiersplatzes dient sie dessen räumlicher Fassung. Die Öffnungen der Blockrandbebauung entlang der Blocklängsseiten dienen der öffentlichen Durchwegung, der Belüftung und Besonnung der Blockinnenbereiche sowie der Gliederung der langen Gebäudefluchten in Nord-Süd-Richtung.

Die Regelbebauung liegt im neuen Quartier bei vier Geschossen. Im Übergangsbereich zur Bestandsbebauung entlang der Straße Am Gabelacker orientieren sich die Gebäudehöhen am Bestand. Hier sind gegenüber der Bestandsbebauung dreigeschossige Winkelgebäude mit einem zusätzlichen Attikageschoss vorgesehen (Baufeld A).

In den übrigen Bereichen soll durch zusätzlich auf die Flachdächer des vierten Geschosses aufgesetzte Attikageschosse, deren Abstände zueinander und zu den Gebäuderändern variieren, ein abwechslungsreiches Siedlungsbild entlang der teilweise sehr langen Gebäudefluchten geschaffen werden. Gegenüber der Hauptlärmrichtung dienen die aufgesetzten Attikageschosse als Abschirmungsmaßnahme vor Lärmeinwirkungen.

Freiraum

Ziel des freiraumplanerischen Konzepts ist die Entwicklung eines durchgrünten Wohnquartiers, das mittels attraktiv gestalteter Grünverbindungen die vorhandene Siedlung mit dem an das Plangebiet angrenzenden Landschaftsraum vernetzt.

Der im westlichen Teilbereich geplante Grünzug bindet an die Margarete-Weber-Anlage, westlich angrenzend zum Geltungsbereich, an. Sie wird dadurch flächenmäßig erweitert und nach Norden bis zur Plangebietsgrenze fortgeführt, wo sie an den dort beginnenden Landschaftsraum anknüpfen kann. Mit dem östlichen Grünzug wird eine zusätzliche Grün- und Wegeverbindung zwischen der Anne-Frank-Siedlung im Süden und dem Naherholungsraum südlich der Bundesautobahn A 661 geschaffen. Die beiden Grünzüge gliedern die Baufelder in drei Nachbarschaften und übernehmen wichtige Naherholungsfunktionen. Mittel- bis langfristiges Ziel ist es, die beiden Quartiersgrünzüge über den Geltungsbereich hinaus zu verlängern und mit den südlich der Bundesautobahn verlaufenden Wegen und Grünstrukturen zu verbinden. Gleichzeitig wird mit den Grünzügen ein dichtes Wegenetz abseits der Straßen für den motorisierten Individualverkehr ermöglicht.

Über einen neuen öffentlichen Fußweg entlang der erhaltenswerten und ortsbildprägenden Tulpenbaumreihe wird parallel zum Berkersheimer Weg nordwestlich des Plangebietes eine dritte Wegeverbindung in den übergeordneten Landschaftsraum geschaffen, deren Auftakt im Süden eine kleine Platzaufweitung bildet. Dieses Auftaktplätzchen markiert den Zugang zum Quartier und zum übergeordneten Wegenetz. Er verfügt somit über eine einleitende und verteilende Funktion.

Nach Norden und Osten hin erfolgt die Ortsrandeingrünung über einen parallel zur Erschließungsstraße verlaufenden schmalen Grünzug, der als öffentliche Grünfläche mit Spazierweg, Bäumen und Entwässerungsmulde ausgebildet werden soll. Dieser schmale Grünzug bildet das grüne Rückgrat des geplanten Wohngebiets und erlaubt wohnungsnah die Erlebbarkeit und direkte Zugänglichkeit der umgebenden offenen Landschaft, für deren zukünftige Entwicklung parallel zur vorliegenden Planung das Freiraumstrukturkonzept - Naherholungslandschaft Eschersheim Nord - erarbeitet wurde.

Der zentrale Platz als funktionaler Dreh- und Angelpunkt des neuen Quartiers soll eine hohe Aufenthaltsqualität erhalten und multifunktional nutzbar sein. Neben seiner Funktion als Aufenthalts- und Spielfläche verfügt der Platz über eine Entwässerungs- und Klimafunktion (Verschattung und Abkühlung durch Baumpflanzungen, Retention und Versickerung von Regenwasser) sowie eine Erschließungsfunktion (Anlieferung und MIV Andienung der Schule und Kita, Unterbringung der zentralen Bushaltestelle, Zugangsbereich und Veranstaltungsort für Schule und Kita).

Da der Freiraumbedarf für die Schule und die Kindertagestätte ebenerdig nicht vollständig auf dem zur Verfügung stehenden Grundstück abgebildet werden kann, werden zudem Teile der schulischen Freibereiche auf dem zentralen Quartiersplatz und auf den Dachflächen des Schul- und Kitagebäudes vorgesehen.

Die großzügige Dimensionierung der Blockinnenbereiche ermöglicht eine intensive Durchgrünung der Wohnbebauung auch mit Bäumen und bietet Raum für die wohnungsnahe Erholung.