Verlängerung und Zweckänderung eines Erbbaurechts an der Liegenschaft Hahnstraße 45, Gemarkung Niederrad Bezirk 37, Flur 16, Flurstück 5/10

Bei dem künftigen Erbbauberechtigten handelt es sich um eine gemeinsame Gesellschaft der ECE Work & Live GmbH & Co. KG und der Max Baum Holding GmbH, die Projektentwicklungsgesellschaft Hahnstraße Frankfurt GmbH & Co. KG. Der künftige Erbbauberechtigte beabsichtigt das Erbbaurechtgrundstück zu erwerben, entsprechend des Bebauungsplans Nr. 885 mit einem Bürohochaus inklusive Tiefgarage mit ergänzenden Nutzungen (z.B. Gastronomie, Fitnesscenter, Nebenflächen, Stellplätze, etc.) zu bebauen und zu vermieten. Da der Erwerb für die künftige Erbbauberechtigte nur wirtschaftlich sinnvoll ist, sofern er das Grundstück nach den Vorgaben des Baubauungsplans neu bebauen darf, soll der Nachtrag unter der aufschiebenden Bedingungen geschlossen werden, dass er mit dem Bau des Bürogebäudes innerhalb von 10 Jahren nach Beurkundung des Vertrages beginnt. Die künftige Erbbaunehmerin kann die Flächen nur nach Abschluss eines entsprechenden Nachtragsvertrages wirtschaftlich höherwertig nutzen. Daher zahlt sie neben dem Kaufpreis an die derzeitige Erbbaurechtsnehmerin auch eine Einmalzahlung in Höhe von 33 % des Kaufpreises an die Stadt Frankfurt am Main. Die im Bebauungsplan als öffentliche Fläche ausgewiesene Teilfläche soll der Allgemeinheit oberirdisch zur Verfügung stehen. Dies soll durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert werden, deren Ausübung Dritten überlassen werden kann. Der Erbbauberechtigte darf diese Fläche jedoch teilweise mit einer Tiefgarage unterbauen. Bei der Neubebauung des Erbbaurechtes soll die nicht offensichtliche, aber wichtige Wegeverbindung in Richtung Bahnhof von dem provisorischen Charakter mit einer rückwärtigen Lage geöffnet werden, wie es im Bebauungsplan vorgesehen ist. Der Bahnhof Niederrad als bedeutendster ÖPNV-Knoten des Lyoner Viertels und besonderer städtebaulicher Ort soll öffentliche Freiflächen und eine neue, attraktive Verbindung ins Viertels erhalten. Das geplante Bürogebäude soll als Akzentuierung eingesetzt werden. Für das Gelingen des Stadtumbauprojektes Lyoner Viertel ist ein einladender und zugleich markanter Stadtteileingang von besonderer Bedeutung (Auszüge aus der Begründung zum Bebauungsplan B885 vom 24.04.2014). Im betreffenden Grundstück (Kerngebiet MK-3) ist eine Wohnnutzung aufgrund der Lärmemissionen des Bahnbetriebs nicht möglich. Das Grundstück dient daher der planungsrechtlichen Sicherung der bestehenden Büro- und Verwaltungsnutzungen entlang der im Osten angrenzenden Bahntrasse und ist zugleich eine Pufferzone zwischen der Schienentrasse und der westlich angrenzenden gemischten Nutzung (Auszug aus der Begründung zum Bebauungsplan B885 vom 24.04.2014). Der künftige Erbbauberechtigte hat bereits ein Gutachterverfahren durchgeführt und die Planungsstudien mit Stadtplanungsamt und der Bauaufsicht abgestimmt. Für das Grundstück besteht seit 1980 ein Erbbaurechtsvertrag. Der Erbbauzweck lässt lediglich ein Autohaus mit Reparaturwerkstatt zu. Um die nach dem Bebauungsplan B885 vorgesehene Nutzung "Büro" zu ermöglichen, müssen insb. der Zweck geändert und die Laufzeit verlängert werden. Im Magistrats-Vortrag vom 22.04.2016, M 84 (Beschluss der Stadtverordneten-versammlung vom 29.08.2019, § 4520), ist für Erbbaurechte zu anderen Zwecken als Wohnzwecken (insbesondere gewerbliche Erbbaurechte) vorgesehen, die Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes bei Heimfall oder Ablauf des Erbbaurechts nur dann und in dem Rahmen zu leisten, zu dem ein Nachnutzer die Liegenschaft übernimmt oder die Stadt die Liegenschaft selber nutzen wird. Die Regelung zielte dabei auf spezielle Nutzungsarten von Gewerbeimmobilien (wie bspw. Autohäuser o.ä.) ab. Bei normalen Bürogebäuden würde diese Regelung zu unverhältnismäßigen und wirtschaftlich nicht tragbaren Ergebnissen führen. Im vorliegenden Fall wurde daher eine leicht abweichende Lösung verhandelt. Abrissverpflichtung und Entfall einer Entschädigung gelten nur in den Fällen, in denen die Aufbauten, Bauwerke und Anlagen für eine Anschlussnutzung entsprechend der Zweckbestimmung nicht verwertbar sind.

Eine Beibehaltung der im aktuellen Erbbaurechsvertrag vereinbarten Nutzung (Autohaus) ist aufgrund der festgestellten strukturellen Defizite und dem Wunsch der Entwicklung des Lyoner Viertels nicht sinnvoll. Der derzeitige Erbbaunehmer hat nicht die finanziellen Mittel um die erforderlichen Veränderungen selbst zu verwirklichen. Ein Abwarten bis zum Ablauf des bestehenden Erbbaurechtes würde die Verwirklichung der im Bebauungsplan festgelegten Ziele um viele Jahre in die Zukunft verschieben.

Anpassung des Erbbaurechtsvertrages auf die nach dem Bebauungsplan B885 vorgesehene Nutzung mit Bürogebäude sowie die damit einhergehende Neugestaltung des Außenbereichs vor dem Bahnhof Niederrad. Dazu ist die Änderung des Erbbauvertrages erforderlich.

1. a)
   ☐Öffentlichkeitsbeteiligung ist

   gesetzlich vorgeschrieben Folgende Form ist vorgeschrieben:
2. b)
   ☐ Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung wird

   vorgeschlagen Kurze

   Beschreibung (2 - 3 Sätze):

   Grundsätzliche öffentliche Behandlung der Vergabe

   von Erbbaurechten M 85/1975
3. c)
   Eine Öffentlichkeitsbeteiligung kann nicht

   erfolgen, weil: ☐ verwaltungsinterner Vorgang

   ☐ Gestaltungsspielraum ist nicht

   ausreichend ☐ Verfahrensverzögerung kann nicht

   akzeptiert werden

   ☐ Ressourcen stehen nicht

   zur Verfügung ☒ gesetzlicher

   Ausschließungsgrund

   ☐ Beteiligung hat bereits

   stattgefunden Erläuterung

   (optional): Das Erbbaurecht wird vom

   jetzigen Erbbaurechtsnehmer veräußert, dies lässt keinen Spielraum für eine

   Beteiligung der Öffentlichkeit.
4. d)
   ☐ Informelle Öffentlichkeitsbeteiligung wird nicht

   vorgeschlagen, weil