Bebauungsplan Nr. 803 Ä1 - Riedberg-Mitte -

Vortrag des Magistrats vom 23.10.2006, M 206

Betreff:

Bebauungsplan Nr. 803 Ä1 - Riedberg-Mitte -

Vorgang:

Beschl. d. Stv.-V. vom 19.12.2002, § 4290 (M 182)

I. Es wird zur Kenntnis gegeben, dass das Änderungsverfahren für den Bebauungsplan Nr. 803 Ä – Am Riedberg – in Verfahren für Teilbebauungspläne aufgegliedert wird.

II.

1. Der Magistrat wird beauftragt, für das Quartier Mitte mit einer ersten Teiländerung unter der Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 803 Ä1 – Riedberg-Mitte – die planungsrechtlichen Voraussetzungen insbesondere für die Herstellung der erforderlichen Grund- und Nahversorgung des neuen Stadtteils zu schaffen.
2. Der Magistrat wird weiterhin beauftragt, aus den bisherigen Erfahrungen mit der Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 803 – Am Riedberg – heraus und zur Vereinfachung des Vollzugs die Festsetzungssystematik für den Bebauungsplan Nr. 803 Ä1 – Riedberg-Mitte – zu über arbeiten und den aktuellen Erfordernissen anzupassen.
3. Der Magistrat wird ermächtigt, auf der Grundlage der Ausführungen dieses Magistratsvortrags einen Bebauungsplanentwurf zu erstellen und ohne weiteren Beschluss die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Begründung: A. Zielsetzung Zu 1.: Im Rahmen der Entwicklung des neuen Stadtteils haben geänderte Standortüberlegungen im Jahr 2002 zum Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 803 Ä – Am Riedberg –
4. Änderung geführt. Aufgrund des umfangreichen Abstimmungserfordernisses und der vielfältigen Planungswiderstände, die naturgemäß in einem Plangebiet der Größenordnung des Riedbergs zu bewältigen sind, war eine zeitnahe Planreife für die Genehmigung vorrangiger Projekte nach § 33 BauGB über das gesamte Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 803 Ä nicht herzustellen. Mit der Aufgliederung in Teilbebauungspläne soll für vorrangige Bauabschnitte zeitnah eine klare Rechtssituation geschaffen werden. Zu 2.: Der Bebauungsplan Nr. 803 – Am Riedberg – verfolgt hinsichtlich der Nah- und Grundversorgung des Riedbergs auf der Grundlage einer Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 1995 eine Strategie der Verteilung der erforderlichen Grund- und Nahversorgung auf verschiedene Baublöcke im Quartier Mitte sowie die Zulässigkeit kleinerer Einzelhandel zur Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs in den übrigen Quartieren. Eine vom städtischen Treuhänder Hessen Agentur beauftragte Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 2004 kommt entgegen der ursprünglichen Strategie bezüglich der Verteilung des Einzelhandels in Riedberg-Mitte zu der Empfehlung, dass die für die Nah- und Grundversorgung des Stadtteils Riedberg erforderliche Verkaufsfläche an INDEX einem Standort zu bündeln sei. Die Empfehlung wird damit begründet, dass die Einzelhandelsnutzungen aufgrund der Marktsituation im Frankfurter Norden lediglich auf einen zentralen Standort konzentriert wettbewerbsfähig seien. Dabei werden dem Baublock nördlich des Riedbergplatzes u.a. wegen der Lage an der Kreuzung Altenhöferallee und Riedbergallee die besten Standortbedingungen bescheinigt. Aus städtebaulicher Sicht ist eine Konzentration der erforderlichen Einzelhandelseinrichtungen nördlich des Riedbergplatzes wünschenswert, weil Quell- und Zielverkehre gebündelt werden können und die Präsenz des Einzelhandels an einer verkehrstechnisch idealen und von Laufkundschaft stark frequentierten Lage (Quartiersplatz mit Stadtbahnhaltestelle) eine Stabilität und Langlebigkeit der Nutzung gewährleistet. Zudem wird die Unterbringung der erforderlichen Stellplätze in einer Tiefgarage wirtschaftlich ermöglicht und damit der öffentliche Straßenraum von parkenden Kfz und von Parksuchverkehren entlastet. Nachdem inzwischen annähernd 20 % der für das Jahr 2017 kalkulierten Bevölkerung am Riedberg angesiedelt und die Universitätseinrichtungen in Teilen bereits fertig gestellt sind, kann eine baldige Herstellung der Nah- und Grundversorgung entscheidende Entwicklungsimpulse für das weitere Wachstum des neuen Stadtteils setzen. Ziel der Teiländerung für das Quartier Riedberg-Mitte ist es daher, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Konzentration der für die Nah- und Grundversorgung erforderlichen Einzelhandelseinrichtungen zeitnah herzustellen und für die Teiländerung bis zum Ende des Jahres 2006 die öffentliche Auslegung nach § 4 Abs. 2 BauGB vorzubereiten. Entgegen der ursprünglichen Einschätzung findet die Entwicklung des Riedbergs als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durch hohes Engagement der Alt-Eigentümer unter Umgehung eines städtischen Zwischenerwerbs statt. Damit ist insbesondere in gestalterischer Hinsicht der Verlust von Steuerungsmöglichkeiten über die Kaufverträge verbunden. Die Praxis der letzten vier Jahre zeigt weiterhin, dass nicht nur die Qualitäts- und Gestaltungsziele durch den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 803 – Am Riedberg – kaum zu steuern sind, sondern dass auch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (z.B. detaillierte Höhenfestsetzungen anstelle der Festsetzung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse) und zur Zonierung der Baugebiete regelmäßig zu Befreiungswünschen im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren führen. Daher soll zur Sicherung der städtebaulich-gestalterischen Ziele und zur Vereinfachung des Vollzugs des Bebauungsplans eine modifizierte Festsetzungssystematik entwickelt werden, die in Folge für die übrigen Teilbebauungspläne angepasst und weiterverwendet werden kann. B. Alternativen – keine – C. Lösung Zu 1.: Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 803 – Am Riedberg – wird in sechs Plangebiete für Teilbebauungspläne aufgeteilt: Schöne Aussicht, Ginsterhöhe, Universität, Mitte, Altkönigblick und Niederurseler Hang. Die jeweiligen Teiländerungen werden in zeitlicher Hinsicht gemäß ihrer Dringlichkeit vorgenommen. Das städtebauliche Grundgerüst mit Straßen- und Wegenetz sowie die Größe und Anordnung der öffentlichen Grünflächen sollen dabei nicht verändert werden. Auch die geplante Geschossfläche im neuen Stadtteil Riedberg bleibt insgesamt von der Überplanung unberührt. Die erste Teiländerung erfolgt für das Quartier Riedberg-Mitte unter der Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 803 Ä1 – Riedberg-Mitte –. Das Plangebiet umfasst das Quartier zwischen Altenhöferallee, Riedbergallee, Römischer Straße und Kätcheslachpark und impliziert die beiden letztgenannten Grünanlagen. Weiterhin werden die beiden Baublöcke südlich der Riedbergallee an der Altenhöferallee (Frankfurter Innovationszentrum Biotechnologie (FIZ), Campus of Elements) mit in das Plangebiet aufgenommen, um dort die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ergänzung des Science Campus durch die geplanten Projekte zu schaffen. Zu 2.: Der Bebauungsplan Nr. 803 setzt für das Quartier Mitte sowohl Mischgebiete (entlang der Altenhöferallee und um den Riedbergplatz herum) als auch ein Kerngebiet westlich des Riedbergplatzes fest. Während die Mischgebiete die Ansiedlung von Läden in den Erdgeschossen im Sinne einer Geschäftsstraße bezwecken, ist im Kerngebiet die Bündelung der Läden als großflächiger Einzelhandel zulässig. Aufgrund der Empfehlungen aus der Einzelhandelsuntersuchung aus dem Jahr 2004 wird der Baublock nördlich des Riedbergplatzes in ein Kerngebiet geändert. Angesichts der umgebenden Baugebiete mit dem überwiegenden Charakter von Allgemeinen Wohngebieten erfolgt die städtebauliche Integration der im Erdgeschoss zu konzentrierenden Einzelhandelsnutzungen durch die Festsetzung von Wohnungen ab dem
5. Obergeschoss. Der Baublock westlich des Riedbergplatzes ist aufgrund seiner Abmessungen und der weniger zentralen Lage für eine wirksame Bündelung der Grund- und Nahversorgung nicht geeignet. Der städtebaulichen Systematik der Baugebiete nördlich der Riedbergallee folgend, wird daher an dieser Stelle ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Kleinere Läden und Dienstleistungseinrichtungen bleiben weiterhin zulässig. Bereits im Entwurf des Bebauungsplans Nr. 803 Ä – Am Riedberg –
6. Änderung wurde die Fläche des FIZ von einem Mischgebiet in ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Forschung geändert. An dieser Darstellung wird auch in diesem Verfahren festgehalten. Südlich des Riedbergplatzes ist mit dem Campus of Elements eine Labor- und Forschungseinrichtung geplant, die forschungsnahes Gewerbe sowie Büros beherbergen soll. Da eine Wohnnutzung an dieser Stelle aufgrund der isolierten Lage innerhalb des Science Campus städtebaulich nicht einzugliedern ist, wird das dort festgesetzte Mischgebiet in ein Kerngebiet geändert. Aufgrund der Bündelung des Einzelhandels können die übrigen Mischgebiete in Allgemeine Wohngebiete und ein Kerngebiet für ein Bürogebäude an der Altenhöferallee geändert werden. Da sich der Umfang des für die Versorgung des Stadtteils Riedberg erforderlichen Einzelhandels nicht verändert hat und die Änderungen des Bebauungsplans das städtebauliche Grundgerüst nicht tangieren, ist mit einer Ermächtigung des Magistrats, ohne weiteren Beschluss die öffentliche Auslegung durchzuführen, eine zügige Durchführung des Änderungsverfahrens verbunden. Die Öffentlichkeit wird über die beiden berührten Ortsbeiräte am Planungsverfahren beteiligt. Die neue Festsetzungssystematik berücksichtigt einerseits die Erfahrungen aus den bisherigen Bauprojekten, andererseits die vom Vollzug einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme abweichende Vermarktungssituation. Die Änderungen der Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grundstücksfläche und die gestalterischen Festsetzungen vereinfachen in erster Linie den Vollzug des Bebauungsplans und ermöglichen zudem eine angemessene Steuerung der städtebaulich-gestalterischen Belange. Darüber hinaus wird im Rahmen der Überarbeitung die Prüfung aller verwendeten Festsetzungen hinsichtlich ihrer Rechtswirkung für die Baugenehmigungsverfahren vorgenommen, um bei Bedarf auch hier Anpassungen zugunsten leichter zu vollziehender Festsetzungen vorzunehmen. D. Kosten Eine Kostenverpflichtung der Stadt Frankfurt am Main im Sinne finanzieller und haushaltsmäßiger Erfordernisse entsteht aus dieser Beschlusslage nicht. Anlage 1 (ca. 259 KB) Anlage 2 (ca. 324 KB)