Erhaltungssatzung Nr. 49 - Frankfurt am Main - Westend III hier: Einstellung des Erhaltungssatzungsverfahrens

Vortrag des Magistrats vom 19.10.2018, M 186

Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 49 - Frankfurt am Main - Westend III hier: Einstellung des Erhaltungssatzungsverfahrens Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5645 Ziff. 1 (M 223) Das Erhaltungssatzungsverfahren Nr. 49 - Frankfurt am Main - Westend III - ist einzustellen.

Begründung: Für das Gebiet "Westend III" in Frankfurt am Main hat die Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2015 einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB gefasst. Die Abgrenzung erfolgte auf einer ersten Einschätzung, dass in diesem Bereich ein Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eventuell gefährdet sein könnte. In einem weiteren Schritt wurden Datenbestände eines kleinräumigen Monitorings hinzugezogen. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wurden dann für das Gebiet vertiefende städtebauliche und sozialräumliche Untersuchungen durchgeführt. Hierbei wurde festgestellt, dass für das Gebiet "Westend III" die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB derzeit nicht gegeben sind. Das im Aufstellungsbeschluss festgelegte Gebiet umfasst den östlichen Teilraum des Stadtbezirks 110 sowie den südöstlichen Teilraum des Stadtbezirks 191. Das durch die Eschersheimer Landstraße, die Bremer Straße bzw. den Reuterweg und die Bockenheimer Anlage stadträumlich abgegrenzte Gebiet ist wohnungsstrukturell weitgehend homogen und stellt einen einheitlichen Sozialraum dar. Der Gesamtwohnungsbestand des 0,37 km2 großen Gebiets umfasst rund 3.500 Wohneinheiten mit ca. 5.700 Einwohnern. Informations- und Datengrundlage zur Bewertung der Anwendungsvoraussetzungen einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet sind die Ergebnisse der "Pilotstudie zu den Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring in Frankfurt am Main" (2016) für die Stadtbezirke 110 und 191 und eine baulich-städtebauliche Bewertung des Gebiets vom Mai 2016. Aufwertungspotenziale und Aufwertungsdruck im Wohnungsbestand des Gebiets Der Wohnungsbestand in dem Gebiet "Westend III" weist, im gesamtstädtischen Vergleich, nur ein geringes Aufwertungspotenzial auf. Die in der Pilotstudie durchgeführte Analyse verschiedener Aufwertungsindikatoren weist mit Clusterwerten von -0,1 bzw. -0,2 Ausprägungen unterhalb des gesamtstädtischen Durchschnitts (Clusterwert 0) auf. Der Wohnungsbestand befindet sich überwiegend in einem guten bis sehr guten Unterhaltungszustand. Eine Vielzahl ausgebauter Dachgeschosse und Mansarden sowie Fahrstuhl und Balkonanbauten zeigen, dass in den letzten Jahren erhebliche bauliche Investitionen auch in die Qualifizierung der Bestände erfolgt sind. Im Rahmen der Vor-Ort-Aufnahme konnten nur sehr wenige Gebäude in dem Gebiet mit Instandhaltungsrückstau ermittelt werden. Die Angebotsmieten von über 15 €/m2 (Median, Stand 2013) sind ein Indikator für die besondere Attraktivität des Wohnungsbestands und bieten nur noch wenig Spielraum für weitere rentierliche Modernisierungsaktivitäten. Mit einer Steigerung der Angebotsmieten um mehr als ein Drittel zwischen 2006 und 2013 sind Erhöhungsspielräume bereits weitgehend ausgeschöpft. Über 35 % des Mietwohnungsbestandes wurde bereits umgewandelt. Die Kaufpreise für Wohneigentum in dem Gebiet sind zwischen 2007 und 2013 um ca. 75 % gestiegen. In dem Zeitraum hat ca. 15 % des Eigentumswohnungsbestandes den Eigentümer gewechselt. Der Anteil an Kleinwohnungen (1- bis 2-Zimmer) beträgt in dem Gebiet 20 % (2013), sodass nur noch geringe Aufwertungspotenziale aus Wohnungszusammenlegungen zu erwarten sind. "Westend III" stellt sich auf Grundlage der vorstehenden Befunde und den wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen insgesamt zwar als ein Gebiet dar, in dem wegen der starken Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt immer noch ein Aufwertungsdruck (Clusterwerte der Pilotstudie 4,3 bzw. 3,0) besteht, in dem jedoch in den letzten Jahren die Aufwertungspotenziale im Mietwohnungsbestand weitgehend ausgeschöpft wurden. Verdrängungsgefahr Die Verdrängungsgefahr der Wohnbevölkerung durch bauliche Aufwertungsprozesse in dem Gebiet "Westend III" wurde in der Indikatorenanalyse der Pilotstudie mit Clusterwerten von -5,6 bzw. -7,4 als sehr gering bewertet. Anhand der Entwicklungsdaten der Indikatorenanalyse können in dem Gebiet sozialstrukturelle Veränderungen nachgewiesen werden, die durch die bauliche Aufwertung und die Umwandlung von Mietwohnungen in den letzten Jahren bewirkt wurden. Entwicklungstendenz der sozialen Segregation ist insbesondere der Austausch wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Haushalte gegen Einwohner mit höheren Einkommen. Der Anteil an der Erwerbsbevölkerung hat zu- und der Anteil der Empfänger staatlicher Transferleistungen abgenommen. Bei einem hohen Wanderungsvolumen hat sich die Bevölkerung etwas verjüngt, die durchschnittliche Wohndauer ist deutlich zurückgegangen. Im Ergebnis weist die Bevölkerung des Gebiets im Vergleich zur Gesamtstadt im Durchschnitt einen hohen sozialen Status auf: - sie verfügt mit ca. 5.100 € (2013 Median) über ein sehr hohes Bruttoarbeitsentgelt der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (Gesamtstadt 3.600 €), der Einkommenszuwachs betrug seit 2007 ca. 19 %, - der Anteil Geringverdiener (Haushaltseinkommen unter 1.100 €) liegt bei 10 % (Gesamtstadt 13 %) und ist seit 2007 um 9 %-Punkte zurückgegangen, - der Anteil an Kindern unter 15 Jahren, die Existenzsicherungsleistungen beziehen (Kinderarmut), an den Kindern unter 15 Jahren insgesamt liegt bei 3 % (Gesamtstadt 20 %), - der Anteil der Bewohnerinnen und Bewohner mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit liegt bei 23 % (Gesamtstadt 28 %). Zusammenfassende Bewertung der erhaltungsrechtlichen Anwendungsvoraussetzungen Zwingende Voraussetzung zur Anwendung des Erhaltungsrechts ist der Nachweis eines Aufwertungspotenzials im Wohnungsbestand, durch dessen Nutzung die Verdrängung relevanter Anteile der Gebietsbevölkerung zu befürchten ist und hierdurch städtebauliche Nachteile erwartet werden müssen. Nach den vorstehenden Befunden ist der Wohnungsbestand im Gebiet "Westend III" durch Umwandlung und bauliche Investitionen der vergangenen Jahre bereits in einem so erheblichen Maß aufgewertet, dass die diesbezüglichen Potenziale weitestgehend ausgeschöpft sind. Städtebauliche Nachteile im Sinne von notwendigen Investitionen in die Anpassung von Infrastruktureinrichtungen, der erforderlichen Bereitstellung von Ersatzwohnraum für exmittierte Bevölkerungsteile oder der Verstärkung von Segregationsprozessen in anderen Gebieten der Stadt mit nachfolgenden Investitionszwängen im sozialen Bereich sind aufgrund des geringen Umfangs des noch vorhandenen Aufwertungspotenzials nicht zu erwarten. Die sozialstrukturellen Daten der Wohnbevölkerung zeigen im Übrigen ein hohes Maß an Übereinstimmung zwischen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und Mietzahlungsbereitschaft eines großen Teils der Bewohnerschaft mit den wohnungswirtschaftlichen Anforderungen. Städtebaulich relevante Auswirkungen aufgrund der Verdrängung einer geringen Anzahl von Bewohnerinnen und Bewohnern sind nicht zu erwarten und können nicht nachgewiesen werden. Aufgrund der vorstehenden Ergebnisse der vertiefenden Untersuchungen sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet "Westend III" derzeit nicht gegeben. Das Erhaltungssatzungsverfahren ist daher einzustellen.