Bestellung eines Erbbaurechts für die Errichtung des Familienbades Bornheim neben der Eissporthalle

Vortrag des Magistrats vom 15.06.2018, M 115

Betreff: Bestellung eines Erbbaurechts für die Errichtung des Familienbades Bornheim neben der Eissporthalle Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 29.06.2017, § 1530 (M 106) Auf Antrag des Magistrats vom 18.06.2018

1. Dem Abschluss eines Erbbauvertrages wird auf folgender Grundlage zugestimmt: Erbbauberechtigte: Bäderbau Frankfurt GmbH & Co. KG Erbbaugrundstück: Teilfläche gemäß Plananlage aus: Gemarkung Frankfurt, Bezirk 28 Flur 458 Flurstücke 203, 207, 208, 209, 215 und 221 zusammen ca. 8.055 m2 Erbbauzweck: Errichtung eines Familienbades Erbbauzeit: 60 Jahre Erbbauzins: 4% von 200,00 €/m2 somit vorläufig 64.440,00 € p.a. bei 1/4 jährlicher Zahlungsweise Anpassung Wertsicherungsklausel, Anpassung alle fünf Jahre nach Verbraucherpreisindex. Besondere Bedingungen Die Leitungen der Stadt und anderer Versorgungsträger sind dinglich zu sichern. Für den Fall eines Verkaufs des Erbbaurechts wird zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main ein Vorkaufsrecht begründet. Eine Umwandlung in Teileigentum ist ausgeschlossen. Bauverpflichtung Die Erbbauberechtigte verpflichtet sich, die Baugenehmigung innerhalb von 16 Monaten nach Vertragsabschluss zu beantragen und das Bauvorhaben binnen 4 Jahren nach Erhalt der Baugenehmigung fertig zu stellen. Bei der Errichtung des Gebäudes ist der Passivhaus-Standard einzuhalten. Sollte der Passivhaus-Standard aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass künftige Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz einhalten als die jeweils aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. Rechts- und Sach mängelhaftung: Das Grundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Kosten und Steuern Alle Kosten der Vertragsdurchführung gehen zu Lasten des Erbbauberechtigten. Ausgenommen hiervon sind etwaige Kosten der Stadt für ihre eigene Vertretung (Vollmachten etc.). Verrechnung Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Der Magistrat, das Dezernat V - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.
2. Es dient zur Kenntnis, dass die kommunale Wertermittlung vom 20.09.2016 (60/2016) im vor liegenden Fall für die vorgesehene Nutzung einen Bodenwert von 200,00 €/m2 festgestellt hat. Begründung: Die Bestellung des Erbbaurechts dient der Umsetzung des mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.06.2017, § 1530 zur M 106 auf den Weg gebrachten Neubaus des Familienbades Bornheim neben der Eissporthalle am Ratswegkreisel. Erbbauberechtigte ist die aufgrund des oben genannten Beschlusses neu gegründete Bäderbau Frankfurt GmbH & Co. KG, die für den Bau, die Unterhaltung und den Betrieb des Schwimmbades verantwortlich sein wird. Persönlich haftende Gesellschafterin der Projektgesellschaft ist die Bäderbaugesellschaft mbH, eine neu gegründete Gesellschaft der Stadt Frankfurt am Main. Die kommunale Wertermittlungsstelle hat für die Nutzung des Grundstücks im vorliegenden Fall einen Bodenwert in Höhe von 200,00 €/m2 ermittelt. Für Sportflächen ist generell ein dinglicher jährlicher Ausgangserbbauzins von 4% aus dem angesetzten Bodenrichtwert zu berechnen. Der angesetzte Bodenwert bezieht sich auf ein erschließungsbeitragsfreies, baureifes Grundstück. Sofern dem Erbbauberechtigten Kosten für eine Baureifmachung entstehen und diese nachgewiesen werden, können diese schuldrechtlich anteilig auf die zu zahlenden Erbbauzinsraten angerechnet werden. Die nachgewiesenen Kosten können maximal bis zur Höhe des Bodenwertes in Ansatz gebracht werden. Sollten diese Kosten den aufgrund des Wertgutachtens ermittelten Bodenwert übersteigen, liegen die Risiken auf Seiten des Erbbaurechtsnehmers. Das betrifft auch die noch zu ermittelnden etwaigen Erschließungsbeiträge. Im Zusammenhang mit dem auf dem Gelände befindlichen VIP-Bereich der Löwen Frankfurt gibt es eine Vereinbarung hinsichtlich der Verlagerung desselben auf ein anderes Grundstück. Dafür anfallende Kosten sind im Projektbudget des Familienbades Bornheim abgebildet und fallen nicht unter mögliche Kosten der Baureifmachung des Grundstücks. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung einer Dynamisierung und einem Verkauf zum Bodenrichtwert (für sonst. Fläche, Freizeitgartenfläche), ergibt sich bei Zugrundelegung eines mittleren Zinssatzes von 1,5 % über die Laufzeit ein rechnerischer Zinsvorteil für die Stadt von 3.554.136,66 €. Anlage _Lageplaene (ca. 235 KB)