Hochhausentwicklungsplan Frankfurt am Main - Fortschreibung 2008

Vortrag des Magistrats vom 06.06.2008, M 106

Betreff: Hochhausentwicklungsplan Frankfurt am Main - Fortschreibung 2008 Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 18.03.1999, § 3809 (M 199)

1. Die Stadtverordnetenversammlung begrüßt die Absicht des Magistrats, den Hochhausentwicklungsplan als Rahmen für die planungsrechtliche Absicherung und bauliche Umsetzung weiterer fernwirksamer Hochhäuser in Frankfurt am Main fortzuschreiben. Das zu diesem Zwecke erarbeitete Gutachten des Planungsbüros Jourdan & Müller PAS (Anlage 1) wird zur Kenntnis genommen.
2. Die Stadtverordnetenversammlung stimmt dem in Anlage 2 dargestellten Leitbild für die Höhenentwicklung und den Vorschlägen für neue Hochhausstandorte der Stadt Frankfurt am Main zu.
3. Der Magistrat wird beauftragt, die im Leitbild beschriebenen Grundsätze bei allen städtebaulichen Planungen umzusetzen sowie entsprechende Bebauungsplanverfahren unter Beachtung folgender Maßgaben vorzubereiten: - Die Änderung oder erstmalige Aufstellung eines Bebauungsplanes soll nur dann erfolgen, wenn Investitionsinteressen für ein oder mehrere Hochhäuser hinreichend konkretisiert und glaubhaft gemacht wurden. - Davon abweichend kann ein so begründeter Bebauungsplan Standorte anderer Hochhäuser, für die Investitionsinteressen noch nicht verdeutlicht wurden, zusätzlich absichern, wenn dies aus dem städtebaulichen Zusammenhang heraus als erforderlich oder sinnfällig erscheint. Das gleiche gilt für Bebauungspläne, die vorrangig aus anderen städtebaulichen Gründen geändert oder aufgestellt werden. - Davon abweichend kann ein Bebauungsplan geändert oder erstmalig aufgestellt werden, um Standorte für Wohnhochhäuser abzusichern.
4. Es dient zur Kenntnis, dass der Magistrat beabsichtigt, im Zusammenhang mit der Vorbereitung von Bebauungsplanverfahren mit den Eigentümern der betroffenen Grundstücke städtebauliche Verträge zu verhandeln und abzuschließen, die städtebauliche Maßnahmen außerhalb der Baugrundstücke regeln. Dabei kann es sich um Maßnahmen handeln, - die die Nutzungsmischung benachbarter Stadtquartiere insbesondere durch Ausweitung der Wohnnutzung intensivieren, - die öffentliche Straßen, Plätze und Grünanlagen in ihrer Aufenthaltsqualität und in ihrer lokalklimatischen und allgemeinen ökologischen Leistungsfähigkeit verbessern, - die die Erreichbarkeit der neuen Hochhaus-Standorte durch Ausbau und Aufwertung der Verkehrsinfrastruktur verbessern, - oder die das Stadtbild durch Umbau des äußeren Erscheinungsbildes von Gebäuden oder durch Abbruch störender Hochhäuser aufwerten.
5. Der Magistrat beabsichtigt darüber hinaus den Abschluss städtebaulicher Verträge, um Kosten städtebaulicher Planungen auf betroffene Grundstückseigentümer zu übertragen und um diese zur Durchführung von Wettbewerben oder wettbewerbsähnlichen Verfahren zur Erlangung bestmöglicher Realisierungspläne für die jeweiligen Hochhäuser zu verpflichten. Bei allen städtebaulichen Verträgen sind die Anforderungen des § 11 BauGB zu beachten. Insbesondere können städtebauliche Maßnahmen nur insoweit geregelt werden, als sie Voraussetzung oder Folge der geplanten Hochhausvorhaben sind. Die vereinbarten Leistungen der Grundstückseigentümer müssen in einem angemessenen Verhältnis zu den wirtschaftlichen Vorteilen des angestrebten neuen Planungsrechtes stehen. Die Vereinbarung einer privaten Leistung ist unzulässig, wenn der Vertragspartner zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits einen Rechtsanspruch auf Erteilung von Baugenehmigungen besitzt. Begründung: Die Hochhausentwicklungsplanung für Frankfurt am Main hat sich als Instrument der Fixierung stadtentwicklungspolitischer, stadträumlicher und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und zur städtebaulichen Steuerung einer spezifischen Bau- und Nutzungsform in der Stadt bewährt. Sie dient auf der einen Seite als Baustein zur Sicherung und Stärkung der Stadt Frankfurt am Main als europäisches Finanz- und Dienstleistungszentrum und damit mittelbar auch zur Stabilisierung des Arbeitsmarktes. Zudem sorgt sie für die weitere Konturierung Frankfurts als Stadt der Hochhäuser und trägt damit zur Identitäts- und Profilbildung bei. Auf der anderen Seite hat sich der Respekt der gezielten räumlichen Ordnung vor den gewachsenen Wohnquartieren bewährt und diese vor weiteren stadtstrukturellen Eingriffen bewahren können. Die mit Beschluss § 3809 vom 18.03.1999 fixierten Standortvorschläge des Hochhausentwicklungsplans aus dem Jahre1998 wurden den Vorgaben entsprechend im Bereich des Bankenviertels und des Messeviertels komplett planungsrechtlich gesichert. Die zur Umsetzung vorgeschlagenen Standorte im Bereich des angedachten Projektes "Frankfurt 21" auf dem Gleisvorfeld des Hauptbahnhofs konnten aufgrund des Scheiterns dieses Konversionsprojektes nicht gesichert werden. Planungsrechtlich gesichert wurden - über die Festlegungen der Hochhausentwicklungsplanung hinaus - weitere Hochhausstandorte im Zusammenhang mit Konversionsprojekten, die im Jahre 1998 noch nicht bekannt oder erkennbar waren (etwa im Rahmen des Projektes "FrankfurtHochVier" oder der Standortentwicklung Großmarkthallenareal / Europäische Zentralbank) oder die - basierend auf der Standortstudie aus 1998 - später für tragfähig erachtet wurden (etwa der Standort ehemals "Telenorma" am Güterplatz). Auffällig ist, dass die überwiegende Zahl der auf Basis des Beschlusses zur Hochhausentwicklungsplanung 1999 gesicherten Standorte bisher baulich noch nicht umgesetzt wurde. Für sechs von zehn Standorten wurden zwischenzeitlich allerdings konkurrierende Verfahren zur Realisierungsvorbereitung durchgeführt, für ein Projekt liegt eine bisher nicht ausgeübte Baugenehmigung vor. Dennoch wurden seit 1999 16 Hochhäuser in Frankfurt am Main genehmigt und errichtet oder finden sich zurzeit noch im Bau. Die Zulässigkeit dieser Gebäude basiert auf älterem, vor 1999 geschaffenem Planungsrecht oder ergibt sich im Zusammenhang mit der Umsetzung singulärer Entwicklungsprojekte wie etwa "FrankfurtHochVier" oder neues Stadtquartier "Westhafen". Die Zahlen verdeutlichen, dass die Realisierung von Hochhäusern in der Regel einen langen zeitlichen Vorlauf erfordert. Zwischen der Sicherung und Ausübung von Baurechten wird offenbar zur Projektvorbereitung und -absicherung auf Bauherrenseite ein mehrere Jahre umfassendes Zeitfenster erforderlich. Ein Überprüfen der Raumstrukturen mit dem Ziel der Ableitung weiterer stadträumlich tragfähiger Standorte ist daher heute wieder geboten, stehen doch zurzeit lediglich 13 planungsrechtlich gesicherte Standorte zur Verfügung. Vor allem im Spiegel dieser Erkenntnis ist die Fortschreibung zur Hochhausentwicklungsplanung 2008 zu verstehen. Die Fortschreibung zum Hochhausentwicklungsplan 2008 bereitet im Ergebnis 15 neue Hochhausstandorte mit insgesamt 22 Einzelvorhaben zu. Damit bereitet der Plan einen maximalen Flächenzuwachs von rund 750.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche vor. Der tatsächliche Zuwachs an Bruttogeschossfläche wird aber geringer ausfallen, weil mit der Baureifmachung der Grundstücke in der Regel alte Bausubstanz abgebrochen werden muss. Angesichts der dargelegten Entwicklungszyklen erscheint dieses zusätzliche Angebot trotz momentaner Leerstandsreserve, aber bei derzeit begrenztem Flächenangebot im besonders repräsentativen Segment der Hochhausbürofläche als gerechtfertigt. Für vier der Standortvorschläge wird eine überwiegende Wohnnutzung (insgesamt 65.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche) vorgeschlagen. Stadtgestalterisch entwickelt die Fortschreibung zum Hochhausrahmenplan 2008 den Untersuchungsansatz der Planung aus 1998 fort. Sie folgt dem Grundgedanken einer in seiner Höhenentwicklung weitgehend ruhigen, flächigen Bebauung in der Stadt, die nur an besonderen Punkten oder in besonderen Quartieren eine Höhenakzentuierung erfährt. Auch mit der Fortschreibung der Hochhausentwicklungsplanung 2008 wird die Schwelle der Fernwirksamkeit von Hochhäusern weiterhin bei 100 Metern gesehen. Die konzeptionellen Überlegungen beziehen innerhalb der vorhandenen Hochhauscluster und -achsen nunmehr aber auch mögliche Baukörper mit einem Höhenmaß zwischen 60 und 100 Metern mit in die stadträumliche Betrachtung ein. Räumlich-konzeptionell knüpft die Hochhausentwicklungsplanung 2008 an die Grundsätze der Planung von 1998 an und reiht sich damit in die stadtstrukturell bewährte Kontinuität der bisherigen Planungspolitik der Stadt Frankfurt am Main ein. Die stadtstrukturellen und stadtgestalterischen Vorzüge der Cluster- bzw. Pulkbildung von Hochhäusern (Ausprägung einer eindeutigen Stadtkrone, Schutz gewachsener Stadtquartiere mit sensibler Wohnnutzung, Berücksichtigung der Belüftungsverhältnisse im Stadtgefüge, volkswirtschaftlich sinnvolle Ausnutzung der hervorragend ausgebauten Nahverkehrsinfrastruktur) werden weiterhin anerkannt. Die großen Cluster Banken- und Messeviertel werden durch wenige Standorte ergänzt. Kleinere bestehende Hochhauscluster wie etwa im Bereich der Stiftstraße werden sinnvoll weiterentwickelt. In Ergänzung zu den beiden großen Clustern Bankenviertel und Messe wird die Achse Mainzer Landstraße mit ihren an der Nordseite positionierten Hochhäusern als verbindendes Element verstanden. Hier werden Standortergänzungen zur Komplettierung eines klaren linearen Gefüges oder als Gelenkpunkte zur Überleitung in die beiden großen Cluster vorgeschlagen. Abweichend vom Gedanken der räumlichen Verdichtung und Ausprägung einer eindeutigen Stadtkrone sieht die Fortschreibung 2008 zwei singuläre Hochhausstandorte vor. Sie sollen als Raumzeichen bedeutende Orte innerhalb des Stadtgefüges auch fernwirksam erkennbar machen und betonen. Zum einen soll mit einem Hochhaus südlich des Hauptbahnhofs dieser besondere Verflechtungspunkt in der Stadt markiert werden. Zum anderen soll mit einem Kopfgebäude auf der westlichen Spitze der Osthafenmole der neue Brückenschlag über den Main nach historischem Vorbild akzentuiert werden. Nachrichtlich ist die Aufnahme der im Rahmen der Entwicklung des Europaviertels verfolgten Konzeption von Hochpunkten in Portalsituationen entlang der Europa-Allee zu verstehen. Auch der Vorschlag der nördlichen Ergänzung des Hochhausclusters Messeviertel durch drei weitere Standorte zwischen Rober-Mayer-Straße und Georg-Voigt-Straße entstammt den Wettbewerbsergebnissen und der Rahmenplanung für die Umstrukturierung der heutigen Universitätsflächen in Bockenheim und ist als nachrichtliche Übernahme in die Hochhausentwicklungsplanung zu verstehen. Der Magistrat ist der Auffassung, dass mit der dargelegten planerischen Strategie zur Fortschreibung der Hochhausentwicklungsplanung 2008 künftige Hochhäuser in Frankfurt am Main auch weiterhin einen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung leisten werden. Angesichts der begrenzten Flächenressource in der Stadt wird diese informelle Planungsebene als wesentliches Element der ökonomischen wie ökologischen Weiterentwicklung der Stadt begriffen. In den nachfolgend erforderlichen Untersuchungen der Einzelstandorte zur Vorbereitung von Bauleitplanverfahren sind insbesondere die jeweiligen stadträumlichen und klimatischen Auswirkungen zu beurteilen und zu lösen. Dies wird in der Regel zur Konkretisierung, im Einzelfall aber auch zu Veränderungen an den Standortvorschlägen führen. Hinsichtlich der allgemeinen lokalklimatischen Auswirkungen kann die für den letzten Hochhausentwicklungsplan durch aufwändige numerische Simulationsverfahren attestierte Verträglichkeit auch auf den fortgeschriebenen Hochhausentwicklungsplan übertragen werden. B) Alternativen Der Magistrat hat sich mit Alternativen im Zusammenhang der Erarbeitung der Studie des Büros Jourdan & Müller PAS auseinandergesetzt und verweist insoweit auf Anlage 1. C) Lösung Den Empfehlungen des Gutachtens des Planungsbüros Jourdan & Müller PAS zur Fortschreibung der Hochhausentwicklungsplanung 2008 wird im Grundsatz gefolgt. Allerdings werden nur die Standortvorschläge in Anlage 2 empfohlen. Sie sind als neue Hochhausstandorte für Frankfurt am Main planungsrechtlich zu sichern, soweit die im Beschlussantrag genannten Voraussetzungen vorliegen. D) Kosten Aus der Fortschreibung der Hochhausentwicklungsplanung resultieren keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen. Sie ist Grundlage für weitere städtebauliche Planungen wie etwa Bebauungspläne, die aber gesonderter Entscheidungen bedürfen. Weitergehende städtebauliche Maßnahmen zur Verbesserung des Umfeldes neu vorgeschlagener Hochhausstandorte sollen im Zusammenhang mit den erforderlichen Bauleitplänen im Wege vertraglicher Vereinbarungen auf Basis der §§ 11 und 124 BauGB privaten Projektentwicklern oder Bauherren übertragen werden. Anlage 1 (ca. 45,9 MB) Anlage 2 (ca. 1,6 MB) #Nebenvorlage: Antrag vom 16.06.2008, NR 964 Antrag vom 27.08.2008, NR 1046 Antrag vom 05.09.2008, NR 1052 Antrag vom 23.10.2008, NR 1137 Antrag vom 04.11.2008, NR 1152 Antrag vom 08.12.2008, NR 1200 Anregung vom 08.09.2008, OA 723 Anregung vom 05.11.2008, OA 763 Antrag vom 20.07.2008, OF 271/2 Antrag vom 08.09.2008, OF 294/2 Antrag vom 25.08.2008, OF 445/1 Antrag vom 08.10.2008, OF 571/3 Antrag vom 28.01.2009, OF 631/3