Bestellung eines Erbbaurechts in der Triftstraße

Vortrag des Magistrats vom 27.05.2011, M 103

Betreff: Bestellung eines Erbbaurechts in der Triftstraße

1. Dem Abschluss eines Erbbauvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Erbbauberechtigter: Wohngeno eG, Appelsgasse 12, 60487 Frankfurt am Main Erbbaugrundstück: Gemarkung Niederrad, Flur 20 Nr. 17/4 hält 198 m2 Nr. 16 hält 102 m2 Nr. 15/12 hält 204 m2 Nr. 20/1 hält 253 m2 Nr. 21/3 hält 180 m2 Nr. 28/3 hält 1.474 m2 *Nr. 155/19 tlws. ca. 215 m2 (noch im Privatbesitz) *Nr. 101/23 tlws. ca. 218 m2 *Nr. 100/19 tlws. ca. 2 m2 Zusammen vorläufig 2.846 m2 * Tauschflächen 101/23 und 100/19 sind auf den Eigentümer des Flurstücks 155/19 flächen- und wertgleich zu übertragen. Erbbauzeit: 99 Jahre Erbbauzins: 5 % jährlich aus einem Bodenwert in Höhe von 295,00 €/m2 = 14,75 € je m2; für ca. 2.846 m2 somit vorläufig rd. 42.000,00 € jährlich für eine GFZ von 1,0. Die endgültige Höhe des Erbbauzinses richtet sich nach dem Vermessungsergebnis und der nach Bauantrag tatsächlich genehmigten GFZ, wobei eine GFZ von 1.0 nicht unterschritten werden darf. Weitere Bedingungen: a) Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel b) Vorkaufsrecht zugunsten der Stadt c) Barrierefreiheit und Bauverpflichtung in Passivhausbauweise. Sollte die Passivhausbauweise nicht möglich sein, wird sichergestellt, dass das Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz einhält, als die im Zeitpunkt der Bauantragstellung aktuell gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. d) Grundbuchlich zu sicherndes öffentliches Wegerecht zwischen Goldsteinstraße und Triftstraße. e) Grundbuchlich zu sicherndes unentgeltliches Überfahrtsrecht zugunsten des benachbarten Anliegers Goldsteinstraße 35 und zulasten des Baugrundstücks. Kosten und Steuern des Vertragsabschlusses und seiner Durchführung sowie die Grunderwerbssteuer trägt der Erbbauberechtigte. Verrechnung: Kontengruppe 50 Erträge aus Erbbaurechten
2. Es dient zur Kenntnis, dass der aktuelle Bodenrichtwert für den Bereich des Erbbaugrundstückes 590,00 €/m2 bei einer GFZ von 1.0 beträgt. Begründung: Auf dem Baugrundstück soll ein familienfreundliches, seniorengerechtes und gemeinschaftliches Wohnprojekt, entsprechend den bau- und planungsrechtlichen Vorgaben der Stadt, errichtet werden. Zur Suche eines geeigneten Investors wurde nach Festlegung von Rahmenbedingungen für die Grundstücksentwicklung auf dem Grundstück an der Triftstraße ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt, in dem der künftige Erbbauberechtigte den Zuschlag erhalten soll. Unter Berücksichtigung der besonderen Förderung genossenschaftlichen Wohnens ist dem Ausgesuchten Bewerber trotz finanziell besserer Alternativen von Drittbewerbern der Vorzug zu geben. Der Anbieter (Nr. 2) des Senioren- Wohn - und Pflegeheims ist bereits wegen der benötigten Geschossflächenzahl (GFZ) auszuscheiden, da seitens der Stadtplanung eine GFZ lediglich von 1.2 der Örtlichkeit als angemessen erachtet wird. Die Vergabe im Erbbaurecht ist einerseits wegen eines mäßigenden Einflusses auf die Grundstückspreisentwicklung und andererseits aber auch wegen der zukünftigen Anpassungsmöglichkeit des Erbbauzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gegenüber einem Verkauf insgesamt zu präferieren. Die Erbbaurechtskonditionen sind unter Berücksichtigung aller wertbestimmenden Faktoren und des intendierten Nutzungszwecks angemessen. Folgende Bieter waren zuletzt in der Auswahl verblieben. Bieter Nutzung und Konzept Verkauf Erbbauzins GFZ 1 -Wohnungsbau: Alten- und behin- dertengerechtes Wohnen - 45 Wohneinheiten ( à ca. 95 m2) 1.765.550,00 € umgerechnet* auf GFZ 1.0 = 1.137.596,65 € 2 2 - Senioren- Wohn - und Pflegeheim -144 Wohn- und Pflegeplätze - Konzeptgedanke: aktive Teilnahme am urbanen Leben - Bewohnerzimmer in überdurch- schnittlicher Qualität / Größe; je eigene Nasszelle - EG: Foyer, Aufenthaltsräume, Festsaal, Küche 1.800.000,00 € umgerechnet* auf GFZ 1.0 = 994.475,14 € 84.000,00 € / Jahr Kapitalisiert: (99 J., 5%, vierteljährlich, vorschüssig) = 1.688.575,00€ umgerechnet* auf GFZ 1.0 = 932.914,-- 2,5 Wohngeno eG - 4 individuelle Wohngruppen (z.B. Familien, Mehr-Generationen, De- menzkranke) - Konzeptgedanke: gemeinschaft- liches Wohnen - ca. 33 Wohneinheiten - Nachbarschaftscafé, Kinderbetreuung 42.000,00 € / Jahr Kapitalisiert: (99 J., 5%, vierteljährlich, vorschüssig) = 844.287,00€ 1,0 * Umrechnung nach der folgenden Tabelle des Gutachterausschusses (gem. Immobilienmarktbericht 2010); der ausgeworfene Betrag entspricht nicht einem tatsächlichen Angebot in dieser Höhe, sondern dient hier ausschließlich der Vergleichbarkeit der Offerten. Das zur Beschlussfassung vorgeschlagene Angebot erfordert noch einen Grundstückstausch mit dem benachbarten Eigentümer, der Niederräder Turngesellschaft e.V., um den aus der Anlage ersichtlichen Grundstückszuschnitt zu erreichen. Der Altbestand ist auf dem letzten Blatt des Anlagenkonvoluts dargestellt. Maßstab 1:2000 Gemarkung: Niederrad; Flur: 20; Flst.: 15/12; 16; 17/4; 20/1; 21/3; 28/3; 100/19 tlw.; 101/23 tlw. 155/19 tlw. Maßstab 1:500 Gemarkung: Niederrad; Flur: 20; Flst.: 15/12; 16; 17/4; 20/1; 21/3; 28/3; 100/19 tlw.; 101/23 tlw. 155/19 tlw. Maßstab 1:1000 Gemarkung: Niederrad; Flur: 20; Flst.: 15/12; 16; 17/4; 20/1; 21/3; 28/3; 100/19 tlw.; 101/23 tlw. 155/19 tlw.