Rennbahn-Areal: Neuverhandlungen mit dem DFB

Antrag vom 13.07.2016, NR 70

Betreff: Rennbahn-Areal: Neuverhandlungen mit dem DFB Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen: Der Magistrat wird beauftragt: 1. mindestens zwei Gutachten zur Ermittlung des Grundstückswertes des Rennbahnareals, das Gegenstand des Pachtvertrages vom 14.11.2014 mit dem Deutschen Fußball-Bund (DFB) ist, anfertigen zu lassen. Eines der Gutachten soll durch das Stadtvermessungsamt, ein weiteres durch einen unabhängigen und vereidigten Sachverständigen angefertigt werden; 2. auf Basis dieser Gutachten in Verhandlungen mit dem DFB zu treten, um den in dem am 14.11.2014 abgeschlossenen Pachtvertrag festgelegte Pachtzins anzupassen, soweit der DFB angesichts der bestehenden Rechtsstreitigkeiten überhaupt noch an dem Rennbahnareal interessiert ist.

Begründung: Mit der Vorlage NR 4 vom 01.04.2016 wurde die Einrichtung eines Akteneinsichtsausschusses zum Verkauf des Grundstücks Otto-Fleck-Schneise 6 an den Deutschen Fußball-Bund beantragt. Ziel der Akteneinsicht war es, Erkenntnisse über den Verkauf des genannten Grundstückes und vor allem über die Ermittlung des seinerzeit vereinbarten Kaufpreises zu erhalten. Die Akteneinsicht ergab im Wesentlichen folgende Erkenntnisse: Mit Erbpachtvertrag vom 14.02.1972 wurde das im Eigentum der Stadt Frankfurt stehende Grundstück Otto-Fleck-Schneise 6 mit einer Größe von 9.230 qm an den Deutschen Fußball-Bund (DFB) verpachtet. Die Pachtdauer betrug 99 Jahre, d.h. das Pachtverhältnis sollte am 31.12.2070 enden. Als Pachtzins wurden DM 4.615,00 p.a. auf der Basis eines Grundstückswertes von DM 10,00 pro qm und einer Verzinsung von 5 % vereinbart. Als Zweck der Verpachtung wurde die Errichtung eines Verwaltungsgebäudes zur ausschließlichen Nutzung durch den DFB vereinbart. In einem späteren Vertrag wurde eine angrenzende Fläche von 1.102 qm hinzugepachtet, so dass die Gesamtfläche nunmehr 10.332 qm betrug. Mit Nachtrag vom 01.01.1992 wurde der Pachtzins auf DM 34.616,00 p.a. auf Basis eines Grundstückswertes von DM 75,00 pro qm vereinbart. Mit Schreiben der Stadt Frankfurt an den DFB vom 31.05.2002 wurde eine Neufestsetzung des Pachtzinses ab 01.01.2002 festgelegt. Dieser sollte € 25.830,00 p.a. auf Basis eines Grundstückswertes von € 50,00 pro qm betragen. Der DFB äußerte daraufhin den Wunsch, die Fläche von der Stadt Frankfurt zu erwerben. Hierzu wurde vom Stadtvermessungsamt am 07.04.2003 ein Bodenwertgutachten angefertigt. In diesem Gutachten wurde als Art der tatsächlichen Nutzung "Gewerbegrundstück (Büronutzung Zentrale des DFB)" angegeben. Zur Wertermittlung wurde die Fläche als "baureifes Land ohne Erschließung in Lagen mit überwiegender Büronutzung, einfache Lage" eingestuft, als Wert wurden € 450,00 pro qm - ausgehend von einer GFZ von 1,0 - angesetzt. Da im vorliegenden Fall die GFZ bei 1,1 liegt, wurden als Wert € 470,00 pro qm angesetzt. Von diesem Wert wurden 30 % aufgrund der im Pachtvertrag vereinbarten Nutzungseinschränkungen in Abzug gebracht, so dass sich rechnerisch ein Wert von ca. € 300,00 pro qm ergab. Für das Gesamtgrundstück von 10.332 qm ergab sich somit ein gerundeter Wert von € 3.130.000,00. Im Kaufvertrag vom 14.12.2004 wurde aufgrund der im Pachtvertrag festgesetzten Nutzung - die auch in den Kaufvertrag übernommen wurde - dieser genannte Wert dann als Kaufpreis vereinbart. Sowohl der Gutachter als auch die Vertragspartner (Stadt Frankfurt und DFB) haben somit die Tätigkeit des DFB ungeachtet des - ohnehin fragwürdigen - Status eines gemeinnützigen Vereins als grundsätzlich gewerblich eingestuft und den Kaufpreis für das Grundstück Otto-Fleck-Schneise entsprechend vereinbart. Damit wird deutlich, dass der ursprünglich festgesetzte Pachtzins - bzw. dessen Basis - völlig unangemessen war. Der Grundstückswert wurde 1972 mit DM 10,00 pro qm angegeben (wahrscheinlich der damalige Preis für Wald), später dann sukzessive angehoben und zuletzt 2002 mit € 50,00 pro qm bewertet. Dieser Wert entsprach dem Preis für Kleingärten oder Sportflächen (im rein nicht-kommerziellen Bereich). Das 2003 angefertigte Gutachten kam jedoch zu einer völlig anderen Bewertung und stufte das Areal aufgrund der derzeitigen Nutzung als Gewerbe- bzw. Büroflächen mit einem Wert von € 450,00 pro qm ein. Von diesem Wert wurden 30 % in Abzug gebracht, da der DFB auf dem Areal nur im Rahmen seiner satzungsmässigen Ziele tätig werden kann. Damit wird aus dem Gutachten deutlich, dass sich der Wert eines Grundstückes nicht an seiner Lage orientiert, sondern an seiner tatsächlichen bzw. vertraglich vereinbarten Nutzung. Im Fall des Grundstücks Otto-Fleck-Schneise läge - wie das Gutachten ausführt - der Wert alleine aufgrund der Lage mit € 5,00 pro qm anzusetzen, d.h. der für Waldflächen mittlerer Lage übliche Wert. Aufgrund der tatsächlichen Nutzung als Büroflächen sind jedoch € 450,00 pro qm anzusetzen. Im konkreten Fall ergibt sich jedoch ein etwas geringerer Wert - € 300,00 - aufgrund der Tatsache, dass der DFB die Flächen nicht für jede beliebige Bürotätigkeit nutzen kann, sondern nur für die eigenen satzungsmässigen Ziele. Damit wird zum einen deutlich, dass die Stadt Frankfurt das Areal über mehr als 30 Jahre zu einem deutlich zu geringen Pachtzins verpachtet hat - zuletzt auf Basis eines Grundstückswertes von € 50,00 pro qm. Hier könnte sich der Magistrat noch darauf berufen, er habe irrtümlich angenommen, der von ihm 1972 festgesetzte und später aktualisierte Wert sei angemessen, da ihm kein Gutachten vorlag. Doch spätestens mit Vorlage des Wertgutachtens im Jahr 2003 hat der Magistrat Kenntnis von der Bewertung des Grundstücks durch das Stadtvermessungsamt erhalten und insbesondere über den Umstand, dass dieses "aufgrund der Regelungen des Erbbauvertrages und der vorhandenen Nutzung ... einen Bodenwert für angemessen (hält), der sich an Lagen für Büronutzung, einfache Lage orientiert". Zum Stichtag 01.01.2002 wurde dieser Wert mit € 450,00 pro qm ermittelt und - im Hinblick auf die konkrete Nutzung durch den DFB - mit einem Abschlag von 30 % versehen. Obwohl dem Magistrat dieses Gutachten seit 2003 bekannt war, hat er die dort getroffenen Feststellungen bei der Vergabe des Rennbahnareals an den DFB völlig missachtet. In der Vorlage M 148 vom 12.09.2014 wird ausgeführt, dass der Erbbauzins als Verhandlungsergebnis auf einem Bodenwert von ca. € 46,00 pro qm beruht, obwohl das vorliegende Gutachten einen völlig anderen Grundstückswert nahelegt. Dies vor allem auch vor dem Hintergrund, dass - wie der Magistrat in der Vorlage M 148 ausführt - der DFB plant, "an dem Standort eine neue DFB-Zentrale zu errichten", mithin also exakt diejenige Nutzung plant, die die Gutachter veranlasst haben, den Grundstückswert auf € 300,00 pro qm festzulegen. Hinzu kommt, dass dieser Wert von € 300,00 pro qm im Jahr 2003 ermittelt wurde und für eine Lage (Wald), die deutlich schlechter einzustufen ist als die des Rennbahnareals. Bei diesem Areal ist keinesfalls von einer "einfachen Lage" auszugehen. Eine gutachterliche Bewertung auf Basis des Gutachtens von 2003 müsste hier zu einem deutlich höheren Grundstückswert kommen als € 300,00 pro qm. Es ist daher dringend geboten, durch Gutachten den tatsächlichen Wert des Areals ermitteln zu lassen und auf dieser Basis den Pachtzins neu festzulegen, soweit der DFB nicht ohnehin aufgrund der bestehenden Rechtsstreitigkeiten Abstand von seinen Plänen nimmt, auf dem Rennbahnareal eine "Akademie" zu errichten.Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Versandpaket: 20.07.2016