Veränderungssperre Nr. 126 im Bereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 834 - Südlich Rödelheimer Landstraße

Vortrag des Magistrats vom 20.04.2007, M 71

Betreff:

Veränderungssperre Nr. 126 im Bereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 834 - Südlich Rödelheimer Landstraße

Vorgang:

Beschl. d. Stv.-V. vom 14.12.2006, § 1178 (M 108)

Zur Sicherung der Planung wird nach § 14 i.V.m. §§ 16 und 17 BauGB sowie § 5 der HGO die Veränderungssperre Nr. 126 im Bereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 834 - Südlich Rödelheimer Landstraße -, wie in der vorgelegten Karte abgegrenzt, mit dem Inhalt als Satzung beschlossen, dass

- Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen,

- erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigenpflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Die Veränderungssperre tritt nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft, wenn sie nicht verlängert wird.

Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

Die vorgelegte Karte ist Bestandteil der Satzung.

Begründung:

Ü b e r s i c h t

(Übersicht, nicht maßstäblich)

Die Veränderungssperre wird für das Gebiet zwischen der Ludwig-Landmann-Straße im Westen, der Kasernenstraße im Osten, der Rödelheimer Landstraße im Norden und den Bahngleisen der S-Bahntrasse Frankfurt West – Rödelheim im Süden beschlossen, einschließlich des Erweiterungsbereichs um den Birkenweg bis zur Solmsstraße in der City-West. Die Abgrenzung entspricht damit im Wesentlichen dem Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens Nr. 834 "Südlich Rödelheimer Landstraße“. Lediglich die gewidmeten Bahnflächen werden nicht von der Veränderungssperre erfasst.

Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplanverfahren Nr. 834 wurde am 25.04.2002, § 2681 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen und im Amtsblatt Nr. 29 vom 16.07.2002 ortsüblich bekannt gemacht. Am 14.12.2006, § 1178 hat die Stadtverordnetenversammlung die Änderung des Aufstellungsbeschlusses beschlossen. In den Geltungsbereich des Planverfahrens wurden die Flächen südlich der S-Bahntrasse integriert. Die Bekanntmachung der Aufstellungsbeschluss-Änderung im Amtsblatt erfolgte am 30.01.2007.

Das Planungsgebiet wird derzeit von mehreren Insel- bzw. Rahmenkartenbebauungsplänen sowie einem Fluchtlinienplan (einfacher Bebauungsplan) überlagert.

Mit den Bebauungsplänen wird das Gebiet im Wesentlichen als Industriegebiet festgesetzt, südlich der S-Bahntrasse als Wohn- und Kerngebiet. Bereiche, die nicht durch Insel- bzw. Rahmenkartenbebauungspläne bestimmt sind, werden hinsichtlich der Art der Nutzung nach § 34 BauGB beurteilt.

Im Einzelnen sind derzeit für das Plangebiet folgende Bebauungspläne maßgebend:

rechtsverbindlich seit:

Fluchtlinienplan Nr. 1791

27.06.1960

NW 23d Nr. 1

11.07.1964

B 211

21.06.1977

NW 3a Nr. 1

21.06.1977

B 550

18.05.1999

B 323

10.01.1978

B 711

in Aufstellung

Das Planungsgebiet unterliegt seit einigen Jahren tiefgreifenden strukturellen Veränderungen. Der derzeitige Entwicklungsstand des Gebiets entspricht durch stattgefundene betriebliche Umstrukturierungen und der Ansiedlung neuer Nutzungen nur noch bedingt der festgesetzten industriellen Nutzung. Prägend sind gewerbliche Nutzungen, die teils in einem Gewerbegebiet, teils auch in einem Mischgebiet zulässig wären. Vereinzelt gibt es Wohngebäude. Nach den Entwicklungen der vergangenen zwei Jahre sind im zentralen Bereich des Gebiets große Brachflächen vorhanden.

Mit dem derzeitigen Planungsrecht können die strukturellen Veränderungen nicht gesteuert und eine geordnete städtebauliche Entwicklung kann nicht gewährleistet werden. Die vorhandene Erschließung mit öffentlichen Straßen ist für eine weitere Entwicklung des Gebiets nicht ausreichend.

Bei der Aufstellung des Bebauungsplans ist zudem die vorhandene Wohnbebauung entlang der Rödelheimer Landstraße in unmittelbarer Angrenzung an das Planungsgebiet zu berücksichtigen und in ihrem Schutzanspruch gegenüber Lärmbelastungen zu würdigen.

Südlich der S-Bahn-Gleise ist im Zuge der geplanten Verkehrsmaßnahmen die städtebauliche Situation neu zu bewerten und gegebenenfalls sind entsprechende Festsetzungen zu treffen.

Ziel der Planung ist die Realisierung eines Wohn- und Gewerbegebiets mit Grünflächen und ergänzenden Funktionen im Bereich Handel und Versorgung. Bestehende Nutzungskonflikte sollen dabei aufgehoben werden, wobei sich die Stadt bemüht, die Interessen der mittelständischen Betriebe möglichst weitgehend zu berücksichtigen. Dies wird jedoch nicht in allen Fällen möglich sein. Voraussetzung für die Neuordnung und Umstrukturierung des Gebiets ist dabei die Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen. Mit dem Bebauungsplan soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung gesichert werden.

Der städtebauliche Entwurf, als Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs, sieht demzufolge eine Nutzungsmischung von Wohnen, wohnverträglichem Gewerbe, das Gebiet ergänzende Funktionen im Bereich Handel und Dienstleistungen und öffentlichen Grünflächen vor. Kennzeichnend ist ein zentraler Stadtpark, der im Osten und Westen durch Quartiersplätze begrenzt wird. Um diesen Park gruppieren sich Wohnquartiere in unterschiedlicher Ausprägung. Insbesondere entlang der Rödelheimer Landstraße soll in unmittelbarer Nachbarschaft zu bestehenden Wohngebäuden das Wohnen ergänzt und gestärkt werden. An den Quartiersplätzen sind das Gebiet ergänzende Nutzungen geplant, im Westen kann ein Gebietszentrum mit Handels- und Dienstleitungseinrichtungen entstehen. An den Bahntrassen im Süden und Osten sowie entlang der Ludwig-Landmann-Straße sind gewerbliche Nutzungen in einer Kombination von Bürogebäuden und Gewerbehallen / Kleingewerbe vorgesehen.

Die städtebauliche Planung wurde der Öffentlichkeit im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung im Oktober 2006 erneut vorgestellt. Mit dem Beschluss zur Änderung des Geltungsbereichs gegenüber dem Aufstellungsbeschluss wurde der städtebauliche Entwurf als Grundlage für die Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs zur Kenntnis genommen.

Aktuelle Anfragen von Nutzern und Grundstückseigentümern sowie vorliegende Baugesuche lassen erkennen, dass auch weiterhin Veränderungen im Gebiet stattfinden. Insbesondere derzeit nicht genehmigte, aber im Gebiet vorhandene Nutzungen mittelständischer Unternehmen sollen über vorliegende Baugesuche legalisiert werden.

Anlass für die Veränderungssperre ist ein Baugesuch im Westen des Gebiets im Anschluss an die Rödelheimer Landstraße. Die an dieser Stelle beantragte Nutzung ist bereits illegal vorhanden und soll jetzt legalisiert werden. Nach dem derzeit geltenden Planungsrecht wäre dies von der Art der Nutzung möglich. Die beantragte Nutzung widerspricht jedoch den geplanten Festsetzungen, die vorsehen, entlang der Rödelheimer Landstraße die Wohnnutzung zu stärken. Auf Grund der Lage des Baugrundstücks innerhalb eines größeren Bereichs mit geplanter Wohnbebauung wäre mit der beantragten Nutzung die Realisierung der Planung auch auf den angrenzenden Grundstücken gefährdet. Das Baugesuch wurde gemäß § 15 BauGB am 07.08.2006 für 12 Monate zurückgestellt. Die Rückstellung und damit die Aussetzung der Entscheidung über dieses Baugesuch läuft am 07.08.2007 aus.

Da auf Grund der Heterogenität der Gebietsstruktur schon kleine Fehlentwicklungen die planerische Umsetzung wesentlicher Teilbereiche verhindern können, ist mit den Entwicklungsabsichten des Baugesuchs die geordnete Umsetzung der Planungsziele gefährdet. Zur Sicherung der oben genannten planerischen Ziele ist es deshalb erforderlich, für das Gebiet des Bebauungsplanverfahrens eine Veränderungssperre zu beschließen. Davon ausgenommen werden lediglich die ausschließlich für den Eisenbahnbetrieb gewidmeten Bahnflächen, da hier kein Veränderungsdruck besteht.

Die Veränderungssperre tritt nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Sie kann um ein Jahr verlängert werden, wenn die Voraussetzungen für den Erlass der Veränderungssperre weiterhin vorliegen. Auf die Geltungsfrist ist der Zeitraum der Rückstellung eines Baugesuchs anzurechnen, so dass die Veränderungssperre für das oben genannte Baugesuch zunächst noch für ca. 1 Jahr bis August 2008 bzw. bei Vorliegen der Voraussetzungen bis August 2009 gilt.

Es ist absehbar, dass innerhalb der Laufzeit der Veränderungssperre der Bebauungsplan rechtsverbindlich werden kann, vorbehaltlich der Beschlusslage der Stadtverordnetenversammlung und der prinzipiellen Ergebnisoffenheit eines jeden Bebauungsplanverfahrens. Damit ist die beabsichtigte Planung mit der Veränderungssperre gesichert.

Hinweis:

Anlage steht digital nicht zur Verfügung.

Nebenvorlage: Antrag vom 14.05.2007, NR 451 Anregung vom 22.05.2007, OA 387 Antrag vom 07.05.2007, OF 187/7