Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau Richtlinien zur Vergabe von Wohnungsbaudarlehen

Vortrag des Magistrats vom 05.09.2008, M 171

Betreff: Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau Richtlinien zur Vergabe von Wohnungsbaudarlehen Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 01.03.2007, § 1470 (E 12)

1. Den beigefügten Richtlinien zur Vergabe von Mietwohnungsbaudarlehen für familien- und seniorengerechten Wohnungsbau wird zugestimmt.
2. Es dient zur Kenntnis, dass die Vergabe von Darlehen zur Förderung von familien- und seniorengerechtem Mietwohnungsbau aus Mitteln des Produktbereichs 13 (Stadtplanung), Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, 5.001232 - Unterstützung des Wohnungsbaus -Darlehen- erfolgt.
3. Der Magistrat (Dezernent für Planen, Bauen, Wohnen und Grundbesitz) wird ermächtigt, nach fachgerechter Prüfung eines Antrages Darlehen zur Förderung von Investitionen nach diesen Richtlinien zu bewilligen. Begründung: A. Zielsetzung Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 1470 vom 01.03.2007 zur E 12 vom 20.12.2006 sind zur Förderung des familien- und seniorengerechten Wohnens im Investitionsprogramm 2007-2010 Fördermittel in Höhe von 10.000.000 € reserviert. Wie mit Bericht B 591 vom 20.08.2007 angekündigt, liegt hierzu mit der vorliegenden Richtlinie ein Programm vor. Ziel ist die Förderung von Wohnungsneubau für Haushalte, die aufgrund ihrer Einkommensverhältnisse die Voraussetzungen zum Bezug einer Sozialwohnung nicht erfüllen, sich aber auf dem freien Frankfurter Mietwohnungsmarkt nicht ausreichend mit Wohnraum zu tragbaren Mietpreisen versorgen können. Das Förderprogramm baut Defizite bei der größengerechten Wohnraumversorgung von Haushalten mit Kindern ab und öffnet das Förderspektrum für Haushalte, deren Einkommen über der Sozialwohnungsberechtigung liegen. Durch eine zusätzliche Anreizförderung werden bauliche Investitionen angeregt, bei denen den Belangen des Klimaschutzes, der barrierefreien Erreichbarkeit und besonderen Maßnahmen sozialen Wohnens eine besondere Bedeutung zukommt. B. Alternativen Es besteht derzeit keine Aussicht, dass das Ziel ausschließlich durch freifinanzierten Wohnungsbau erreicht wird. Deshalb bietet das Programm bauwilligen Investoren einen finanziellen Anreiz durch Grund- und Zusatzförderungen entsprechenden Wohnraum zu preisgünstigeren Mieten als der Marktmiete errichten zu können. Nach bestehender Beschlusslage sollen die reservierten Haushaltsmittel für Bauherren zur Verfügung stehen, die sich dazu verpflichten, den Neubau in Passivhausbauweise zu errichten. Nach aktuellen Aussagen verschiedener Wohnungsbaugesellschaften muss allerdings davon ausgegangen werden, dass eine generelle Verpflichtung auf den Passivhausstandard bei Neubauten kein geeignetes Instrument ist, um die Förderziele zu erreichen. Die zu erwartenden Mehraufwendungen liegen derzeit bei durchschnittlich 10 % der Baukosten. Diese Mehrkosten können aufgrund der bestehenden Mietpreisbindung nicht über eine höhere Miete erwirtschaftet werden. Eine grundsätzliche Verpflichtung auf Passivhausstandard würde voraussichtlich zu einer Ablehnung des Programms führen. C. Lösung Zur Förderung der Passivbauhausweise wird eine zusätzliche Anreizförderung gewährt. Um die verbindlichen Ziele des Klimaschutzes in das Förderprogramm zu integrieren, wurde darüber hinaus die verpflichtende Anforderung, die Höchstwerte der jeweils gültigen Energiesparverordnung (EnEV) um 30 % zu unterschreiten, aufgenommen. Damit wird auch durch die Grundforderung ein spürbarer Beitrag zur weiteren Reduzierung des CO2- Ausstoßes geleistet. Nachfolgend werden die wesentlichen Merkmale der Richtlinie erläutert: Förderfähige Maßnahmen Förderfähig ist der Neubau von Mietwohnungen. Sofern unter wesentlichem Aufwand neuer Wohnraum nach diesem Programm geschaffen wird, ist auch die Modernisierung und Instandsetzung, sowie die Nutzungsänderung und Erweiterung von Gebäuden förderfähig. Als Ordnungsmaßnahme zur Innenentwicklung können in städtebaulich begründeten Einzelfällen auch die Kosten der Freimachung eines Grundstücks gefördert werden. Freimachungskosten sind Kosten, die mit der Räumung, der Entmietung und dem Abbruch eines Gebäudes verbunden sind. Diese Fördermöglichkeit ist auf die Lösung einzelner komplexer Problemfälle ausgerichtet und dient der Behebung städtebaulicher Missstände und Funktionsstörungen. Städtebauliche Prioritäten Vorrangig werden Bauvorhaben gefördert, die im Zusammenhang mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen stehen, in Vorranggebieten integrierter Stadtteilentwicklung realisiert werden und/oder auf Flächen der Innenentwicklung entstehen. Förderungsvoraussetzungen Neben der bereits oben genannten grundsätzlich erforderlichen Unterschreitung der Energieeinsparverordnung um 30 % enthält das Programm zwei weitere Förderungsvoraussetzungen. Für Antragsteller von Bauvorhaben mit mehr als 50 Wohnungen besteht die Verpflichtung, auch in Wohnprojekte mit sozialer Wohnraumförderung nach dem Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung zu investieren. Damit können auch bei den sehr zurückhaltenden Investitionen in den Neubau von Sozialwohnungen positive Effekte erzielt werden. Außerdem wird für große Bauvorhaben mit mehr als 50 Wohnungen der Einsatz konkurrierender Entwurfsverfahren verlangt. Ziel dieser Verfahren ist es, für städtebaulich bedeutsame Bauvorhaben verschiedene Gestaltungsvorschläge zur Qualitätssicherung zu erhalten. Wohnflächen Das Förderprogramm will die Wohnansprüche insbesondere von Haushalten mit Kindern berücksichtigen und eine angemessene Versorgung mit Wohnfläche gewährleisten. Deshalb ist die förderfähige Wohnfläche im Vergleich zu Sozialwohnungen angehobenen worden. Insbesondere für junge Familien, die noch wachsen wollen, soll ein entsprechendes Wohnungsangebot geschaffen werden. Der Magistrat hat durch die Förderung sichergestellt, dass trotz der angemessenen Wohnflächenversorgung eine durchschnittliche Mietbelastung im Verhältnis zu den Einkommensgrenzen nicht überschritten wird. Bindungen Die Mietwohnungen unterliegen einer Belegungsbindung mit zwei Einkommensstufen und einer entsprechenden Mietpreisbindung. Die Dauer der Zweckbindung beträgt 20 Jahre. Die in der Richtlinie unter Ziffer 5.4.1 fixierte Einkommensstufe 2 orientiert sich an den Einkommensgrenzen für die Berechtigung zum Bezug von Wohnungen der Vereinbarten Förderung nach § 88 d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II.WoBauG). Nach diesem Programm wurden bis 2002 Mietwohnungen gefördert. Die für diese Wohnungen geltenden Einkommensgrenzen definieren die Zielgruppe der Haushalte mit mittlerem bis geringem Einkommen und entsprechen damit im Durchschnitt der Haushaltgrößen auch dem Beschluss der wohnungspolitischen Leitlinien, § 10638 vom 26.01.
4. Die Einkommensgrenzen nach § 88 d II. WoBauG wurden zuletzt mit Erlass des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung vom 12.12.2007 um 20 % angehoben und so den allgemeinen Verhältnissen angeglichen. Sie liegen durchschnittlich 60 % über der Sozialen Wohnraumförderung des Landes. Die in der Richtlinie ebenfalls unter Ziffer 5.4.1 enthaltene Einkommensstufe 1 ist niedriger und liegt durchschnittlich 30 % über der Sozialen Wohnraumförderung des Landes Die Analogie zur Vereinbarten Förderung stellt eine vereinfachte Durchführung der Belegungskontrolle sicher und gewährleistet, dass die Wohnungen der verschiedenen Programme nicht untereinander konkurrieren. Die Mietpreisbindung ist in Bezug auf die Entwicklung des städtischen Wohnungsmarktes flexibel und bezieht sich projektbezogen auf eine örtlich übliche Marktmiete. Sie liegt für Haushalte der Einkommensstufe 1 bei max. 30 %, für Haushalte der Einkommensstufe 2 bei max. 10 % unter der örtlichen Marktmiete und wird im Einzelfall vor Bewilligung festgelegt. Eine durchschnittliche Mietbelastung des einzelnen Haushalts in Höhe von 25 % soll nicht überschritten werden. Für in diesem Programm geförderte Mietwohnungen gelten die mietrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Eine Anpassung der Bewilligungsmiete kann entsprechend dem Verbraucherpreisindex für Deutschland erfolgen. Mieterhöhungen sind mit der Förderstelle abzustimmen. Bei Mieterwechsel ist die Bewilligungsmiete maßgeblich. Förderung Sie besteht aus einem Grund- und wahlweise bis zu drei verschiedenen Zusatzdarlehen. Das Darlehen wird für die Dauer der Zweckbindung (20 Jahre) zinslos gewährt und ist mit 1 % zu tilgen. Die Höhe der Grundförderung hängt davon ab, ob die Wohnungen für Haushalte der Einkommensstufe 1 oder 2 vorgesehen sind. Sie beträgt pauschal 950 € und 750 € je m2 förderfähiger Wohnfläche. Mit dem Fördernehmer wird jeweils im Einzelfall und in Abhängigkeit von Standort und Größe des Vorhabens ein ausgewogenes Verhältnis der beiden Förderstufen verbindlich vereinbart. Die Wohnungen sind grundsätzlich mit den erhöhten energetischen Anforderungen zu errichten (Energieeinsparverordnung, EnEV minus 30 %). Für die Schaffung eines barrierefreien und generationengerechten Gebäude- und Wohnungszugangs kann auf Antrag eine Erhöhung des Darlehens um € 50,- je m2 förderfähiger Wohnfläche gewährt werden. Diese Zusatzdarlehen sind für Bauvorhaben reserviert, für die eine Aufzugsanlage bauordnungsrechtlich nicht erforderlich ist. Ebenso kann für den Bau von Gemeinschaftsräumen auf Antrag eine Erhöhung des Darlehens um € 50,- je m2 förderfähiger Wohnfläche gewährt werden. Der Schaffung von "Gemeinschaftsräumen" als Teil des halböffentlichen Raumes für gesellschaftliche und kulturelle Veranstaltungen ist gerade vor dem Hintergrund der Förderung des Zusammenlebens der Bewohner eine besondere Bedeutung einzuräumen. Die Räume sollen eine Größe von etwa 1,0 m2 je Bewohner haben und können z.B. als Mehrzweck-, Fitness- oder Hobbyraum genutzt werden. Als Nebenräume sind eine Garderobe, eine WC-Anlage und ein Abstellraum erforderlich. Dem Raum soll ein überdachter Freisitz oder Balkon vorgelagert sein. Eine weitere Zusatzförderung in Höhe von € 85,- je m2 förderfähiger Wohnfläche kann für die Errichtung des geförderten Wohnungsbaus im Passivhausstandard gewährt werden. Passivhäuser stellen erhöhte Anforderungen an Konzeption, Planung und Ausführung. Den Mehrkosten wird durch eine Erhöhung der Grundförderung um durchschnittlich 10 % Rechnung getragen. Vermeidung von Fehlförderung Zum jetzigen Zeitpunkt wird eine Regelung zur Vermeidung von Fehlförderung analog WoFG für entbehrlich gehalten, da noch nicht abgeschätzt werden kann, ob das Einführen von Ausgleichszahlungen im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Verwaltungsaufwand steht. Dies kann erst beurteilt werden, wenn nach diesem Programm eine ausreichende Anzahl von Wohnungen errichtet wurde. Deshalb soll nach Ablauf von 5 Jahren aufgrund einer Selbstauskunft das Einkommen der Mieter überprüft werden. Anhand des Prüfergebnisses wird festgestellt, ob und in welcher Form eine Regelung zur Vermeidung von Fehlförderung eingeführt und in die Richtlinie aufgenommen wird. D. Kosten
5. Investitionsbedarf Mit dem Beschluss § 1470 vom 01.03.2007 zur E 12 vom 20.12.2006 stehen zur Förderung des familien- und seniorengerechten Wohnens im Investitionsprogramm 2007-2010 Fördermittel in Höhe von 10.000.000 € bereit. Die Mittel stehen im Produktbereich 13 (Stadtplanung), Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, 5.001232 - Unterstützung des Wohnungsbaus -Zuschüsse und Kredite- zur Verfügung.
6. Finanzbedarfszeitraum 2008 ff
7. Folgeinvestition entfällt
8. Kalkulatorische Verzinsung entfällt
9. Jahreserträge Verwaltungskostenbeitrag jährlich 0,35 % des Darlehensnennbetrages
10. Leistungen Dritter keine
11. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine
12. Sonstiges entfällt Anlage Foerderrichtlinien (ca. 22 KB) #Nebenvorlage: Antrag vom 30.10.2008, NR 1148 Antrag vom 14.11.2008, NR 1177 Antrag vom 10.12.2008, NR 1206 Antrag vom 10.12.2008, NR 1207