Bestellung eines Erbbaurechtes für die Liegenschaften Höhenstraße 23, 25 und 29

Vortrag des Magistrats vom 24.07.2015, M 119

Betreff: Bestellung eines Erbbaurechtes für die Liegenschaften Höhenstraße 23, 25 und 29

1. Dem Abschluss eines Erbbauvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Erbbauberechtigter: KEG Konversions-Grundstücksentwicklungs-gesellschaft mbH, 60314 Frankfurt am Main, Uhlandstraße 11 Erbbaugrundstücke: Gemarkung Frankfurt Flur 351 Nr. 64/40 hält 380 m2 Nr. 59/39 hält 330 m2 und Nr. 61/38 hält 221 m2 Erbbauzeit: bis 31.12.2080 Erbbauzins: 96.873,40 € jährlich Erstmalige Fälligkeit: Schuldrechtlich wird vereinbart, dass der Erbbauzinsanteil für zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vermietete Wohnungen erstmals zum 01.01.2017 erhoben wird. Anpassung: Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Anpassung des Erbbauzinses in der Regel alle 5 Jahre nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex). Besondere Bedingungen: Die Leitungen der Stadt und anderer Versorgungsträger sind dinglich zu sichern. Für den Fall eines Verkaufs des Erbbaurechts wird zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main ein Vorkaufsrecht begründet. Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, die stark sanierungsbedürftigen Gebäude innerhalb eines Jahres nach Abschluss des Erbbauvertrages mit durchgreifenden Modernisierungsmaßnahmen instand zu setzen und die Wohnungen weiterhin als Mietwohnungen anzubieten. Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen ist ausgeschlossen. Im Falle einer Neubebauung erfolgt diese barrierefrei und im Passivhaus-Standard. Rechts- und Sachmängelhaftung: Das Grundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Kosten und Steuern: Alle Kosten der Vertragsdurchführung gehen zu Lasten des Erbbauberechtigten. Ausgenommen hiervon sind etwaige Kosten der Stadt für ihre eigene Vertretung (Vollmachten etc.). Verrechnung: Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Der Magistrat, das Dezernat II - Liegenschaftsamt -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen.
2. Es dient zur Kenntnis, dass die Grundlage der Berechnung des Erbbauzinses der 90%-Ansatz der monatlich erzielbaren Mieteinnahmen für die Wohnungen auf der Grundlage des geltenden Mietspiegels sowie sieben Parkplätze im Hof in Höhe von 8.969,97 € bildet. Der Bodenrichtwert beträgt 1.000,00 €/m2 bei einer WGFZ von 2,0, die der derzeitigen Bebauung entspricht.
3. Es dient weiter zur Kenntnis, dass die Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht in Folge einer gemäß § 43 Abs. 3 GemHVO erforderlichen Vermögensanpassung zu einer Wertsteigerung in Höhe von 1.163.238,12 € in der Vermögens- und Ergebnisrechnung führt. Begründung: Bei den Liegenschaften "Höhenstraße 23, 25 und 29" handelt es sich um Wohnhäuser im Eigentum der Stadt Frankfurt am Main, für die ein massiver Investitionsstau besteht. Aufgrund des momentanen Zustandes der Gebäude ist eine weitere Vermietung ohne grundlegende Sanierung ausgeschlossen. Die aufstehenden Gebäude gehen unentgeltlich in das Eigentum der Konversions-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH über. Bei Ablauf des Erbbaurechts hat die Stadt eine Entschädigung in Höhe des gemeinen Wertes, den die Bauwerke und Anlagen bei Ablauf des Erbbaurechts haben, abzüglich des Werts der bei Bestellung des Erbbaurechts unentgeltlich überlassenen Gebäudesubstanz zu entrichten. Die KEG als neue Erbbauberechtigte wird die Liegenschaften grundlegend sanieren. Hierbei werden die Fassaden der Wohnhäuser aufgearbeitet und die die sanierungs- und renovierungsbedürftigen Wohnungen in einen zeitgemäßen Zustand versetzt. Während der Sanierung einzelner Wohnungen ist die vorübergehende Umsetzung der jeweiligen Mieter für die Dauer der Baumaßnahme notwendig. Diesen wird ein Rückkehrrecht in die gleiche Wohnung eingeräumt. Der Erbbauberechtigte sichert beim Abschluss des Erbbauvertrages zu, die sozialen Belange der jetzigen Mieter zu berücksichtigten und insbesondere den vorhandenen Wohnraum nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Aufgrund einer vorzeitigen Besitzeinweisung vom 12.02.2014 ist die KEG bereits berechtigt, seit dem 01.05.2014 auf der Liegenschaft Sanierungsmaßnahmen durchzuführen um einen weiteren Verlust der Gebäudesubstanz zu verhindern. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt i. H. v. rd. 4,7 Mio. €.Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 3 Versandpaket: 29.07.2015