Prüfung der von der Bürgerinitiative vorgeschlagenen Alternative zum Baugebiet Berkersheim-Ost

Bericht des Magistrats vom 11.12.2015, B 451

Betreff: Prüfung der von der Bürgerinitiative vorgeschlagenen Alternative zum Baugebiet Berkersheim-Ost Vorgang: A 801/15 SPD Zu

1. Das Baugebiet Berkersheim Ost umfasst 29 Grundstücksparzellen. Zu
2. Ca. 1/5 der Fläche befindet sich in städtischem Eigentum. Zu
3. Berkersheim Süd umfasst ca. 125 Grundstücksparzellen. Zu
4. Ca. 3/4 der Fläche sind in städtischem Eigentum. Zu
5. Gemäß der Fortschreibung des Wohnbauland-Entwicklungsprogramms 2015 (Erhebungsstand: Juli/August 2014) ist im Baugebiet Berkersheim Ost die Entwicklung von voraussichtlich 200 Wohneinheiten vorgesehen (B 117 2015). Zu
6. Die an Berkersheim Süd nord-/nordöstlich angrenzende Bebauung ist im Geschosswohnungsbau errichtet. Eine solche Struktur wäre hier aufzunehmen. Eine Quantifizierung von möglichen Wohneinheiten ist derzeit allerdings nicht möglich, da ein städtebauliches Konzept nicht vorliegt. Zu
7. Berkersheim Ost müsste über die nordöstlichen Verlängerungen der Straßen "An der Roseneller" und "Am Hohlacker" erschlossen werden. Über die Kosten können derzeit keine Aussagen gemacht werden. Zu
8. Das Gebiet Berkersheim Süd müsste an die Straßen "Am Dachsberg" und "Am Schieferstein" angebunden werden. Planungsrechtlich ist hier bereits eine nicht weiter verfolgte Straßenverbindung vom Südende der Straße "Am Schieferstein" zur Straße "Am Dachsberg" gesichert. Über die Kosten können auch hierzu derzeit noch keine Aussagen gemacht werden. Zu
9. Zur Erschließung des Baugebiets Berkersheim Ost müsste das Wohngebiet "An der Roseneller" / "Am Hohlacker" durchquert werden. Bei einer Änderung des Gebietszuschnitts könnte eine Erschließung über die Verlängerung der Straße "Am kalten Berg" erfolgen. Die Haupterschließung der Fläche in Berkersheim Süd müsste über die Straße "Am Dachsberg erfolgen". Hierfür müssten keine Berkersheimer Wohngebiete durchquert werden. Zu
10. Berkersheim Ost liegt in Fußgängerentfernung zum S-Bahnhaltepunkt Berkersheim und hat somit einen leistungsfähigen Anschluss an den ÖPNV. Die Fläche in Berkersheim Süd grenzt an die Straße "Am Dachsberg" an, durch die die Buslinie 39 verläuft. In einer Entfernung von ca. 200 Metern liegt die Bushaltestelle "August-Schanz-Straße / Dachsberg" und in einer Entfernung von ca. 500 Metern die Endhaltestelle der U
11. Nach den Qualitätskriterien des Nahverkehrsplanes der Stadt Frankfurt am Main liegt das Gebiet somit nicht mehr im Einzugsbereich der U-Bahnstation "Preungesheim". Zu
12. In beiden Gebieten ist mit Grundwasserpegeln zu rechnen, die üblicherweise so tief liegen, dass es durch die Bauwerksgründungen sowie durch die Keller- und Tiefgaragengeschosse von Wohngebäuden zu keinen Eingriffen in den Grundwasserkörper kommt. Auswirkungen auf die Grundwasserströme sind daher bei beiden Gebieten nicht zu erwarten. Zu
13. Beide Gebiete unterliegen deutlichen Verkehrslärmeinflüssen. Berkersheim Ost ist durch Verkehrslärm der B 3 a und in geringerem Umfang durch Bahnlärm betroffen. Das Gebiet Süd weist in einem schmalen Abschnitt im Süden höhere Belastungen (durch BAB A661 in Verbindung mit Am Dachsberg) auf. Das Kartenwerk der Lärmkartierung Hessen liefert ein Indiz, dass das Gebiet Süd insgesamt von höheren Lärmimmissionen (Straßenlärm) betroffen ist als das Gebiet Ost. Verlässliche Aussagen hierzu und zu möglichen Abschirmungsmaßnahmen müssten über entsprechende Lärmgutachten ermittelt werden. Zu
14. Verpflichtungen zum Lärmschutz unterliegen dem Verursacherprinzip. Deshalb wären alle erforderlichen Schallschutzmaßnahmen bezüglich des Straßenverkehrslärms von der Stadt zu tragen. Eine Refinanzierung durch die von den Schutzmaßnahmen profitierenden Grundstückseigentümer, sowohl in den Neubaugebieten als auch in den bestehenden Wohngebieten, ist jedoch über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen möglich. Aussagen zu Art und Umfang der erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen sind derzeit nicht möglich und somit die finanziellen Aufwendungen zurzeit nicht zu beziffern. Bezüglich des Bahnlärms geht der Magistrat davon aus, dass mit dem geplanten
15. Gleis an der Main-Weser-Bahn und dem dadurch erstellten Lärmschutz keine darüber hinausgehenden aktiven Lärmschutzmaßnahmen für das Baugebiet Berkersheim Ost getroffen werden müssen. Dies ist im Rahmen des Planverfahrens konkret zu überprüfen. Zu
16. Ein Heranrücken von Wohnbebauung an ein bestehendes Gewerbegebiet ist prinzipiell planungsrechtlich zu bewältigen und führte aber im Fall einer Beplanung zu Einschränkungen in der Zulässigkeit vorhandener und geplanter gewerblicher Nutzungen. Das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm der Stadt Frankfurt am Main (Beschluss der Stv.-V vom 13.05.2004, § 7268) legt für das GE August-Schanz-Straße ein "erweitertes Nutzungsspektrum fest". Das Gewerbegebiet an der August-Schanz-Straße ist dem entsprechend immissionstechnisch nicht eingeschränkt. Würde ein Baugebiet Berkersheim Süd von Osten her heranrücken, müsste der direkt an das Gebiet angrenzende Gewerbestreifen (östlich der August-Schanz-Straße) hinsichtlich der Immissionen eingeschränkt werden, was absehbar zu Konflikten mit den genehmigten Gewerbebetrieben führte und zudem nicht der Beschlusslage zur Gewerbeflächensicherung entspräche. Alternativ müssten Lärmschutzwände (wie etwa zum Wohngebiet "Edwards Gardens" im Norden) im Wohnquartier errichtet oder Abstandsstreifen eingeplant werden oder weniger sensible Nutzungen, wie etwa Büroflächen, die aber nicht als städtebaulich sinnvoll erscheinen, als Puffer vorgesehen werden. Durch eine heranrückende Wohnbebauung können die für einen emittierenden Betrieb geltenden immissionsschutzrechtlichen Rahmenbedingungen eingeschränkt werden. Dies könnte zur Folge haben, dass ein Betrieb auf seiner Fläche nicht mehr im bisherigen Umfang agieren kann und deshalb Abwehransprüche geltend machen könnte. Besonders kritisch ist dabei der Nachtzeitraum, für den besonders strenge Anforderungen gelten. Zu
17. Stadtklima Das geplante Wohnbaugebiet Berkersheim Ost befindet sich vollständig in der Kategorie 1 "Kaltluftentstehung, Luftleitbahnen und Hangwinde" des Klimaplanatlas Frankfurt am Main (2009), die Flächen werden damit als sehr wichtig, zu erhalten und zu schützen eingestuft. Aufgrund ihrer windoffenen Struktur fungiert sie zugleich auch als Luftleitbahn (für Winde aus Ost und Nordost). Der Alternativvorschlag "Berkersheim Süd" befindet sich größtenteils in der Kategorie 2 "Frischluft- und Kaltluftentstehung, Luftleitbahnen und Hangwinde", diese Flächen werden als wichtig, zu erhalten und zu schützen eingestuft. Ein geringer Flächenanteil befindet sich in der Kategorie 3 "Mischklimate, Wirkung von Luftleitbahnen nachweisbar". Diese Kategorie bezeichnet wichtige Ausgleichzonen aufgrund lokaler Zirkulationen, in denen die Zirkulationsrichtung beachtet werden und die Wärmespeicherung nicht erhöht werden sollte. Die etwas geringere Wertigkeit resultiert aus der geringeren Kaltluftproduktivität und der eingeschränkteren Luftleitbahnfunktion. Letztlich müsste eine Bebauung in beiden Gebieten die Höhe der Windbahnen über Niveau beachten und vermutlich eine durchlässige Struktur aufweisen. Artenschutz Beide Gebiete haben eine hohe Bedeutung für den Artenschutz. Berkersheim Ost ist landwirtschaftlich genutzt, Ackernutzung wechselt sich mit Ackerstreuobst und Streuobstwiesen ab. Ackerstreuobst und Streuobstwiesen sind geschützt gemäß § 30 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 1 Ziffer 2 HAGBNatSchG, der Flächenanteil dieser Ackerstreifen beträgt annähernd 25%. Auf den Flächen in Berkersheim Süd wurden die planungsrechtlich vorgesehenen Dauerkleingärten nicht umgesetzt. Solche befinden sich nur auf südlichen Teilflächen am Dachsberg, während größere Teile des Gebiets landwirtschaftlich genutzt werden bzw. mit dichtem Baumbestand bewachsen sind. Entsprechend finden sich verschiedene Biotopstrukturen. Der Landschaftsplan zum Regionalen Flächennutzungsplan definiert hier als Entwicklungsziel ein Biotopverbundgebiet mit vorrangigem Handlungsbedarf. Biotope mit rechtlicher Bindung nach § 13 (1) HAGBNatSchG sind zwar nur auf einem geringen Flächenanteil vorhanden, dennoch ist das Gebiet Berkersheim-Süd eindeutig als das bei weitem wertvollere einzustufen. Seine strukturreiche Ausstattung mit Gehölzen, durchsetzt mit zahlreichen alten Obstbäumen und zwischengestreuten offenen Wiesenarealen und teils verwilderten Freizeitgärten, macht es zu einem ganz außergewöhnlichen Lebensraum für Insekten, Reptilien, Vögel und Säugetiere. Bei beiden Gebieten wäre im Planungsfall zu untersuchen, ob sich Auswirkungen auf geschützte Arten nach BNatSchG in der Wirkzone ergeben können. Zu
18. Eine Anschlussmöglichkeit an die Trinkwasserversorgung ist in der Regel technisch herstellbar. Die äußere entwässerungstechnische Erschließung der Baugebiete Berkersheim Ost und alternativ Berkersheim Süd ist prinzipiell gesichert. Daher bestehen gegen die Realisierung der Baugebiete seitens der Stadtentwässerung Frankfurt am Main keine grundsätzlichen Bedenken. Vorteilhaft ist in beiden Fällen, dass in der Gefällerichtung des Geländes Anschlussmöglichkeiten für die Ableitung des Abwassers bestehen. ln beiden Baugebieten können Baumaßnahmen erforderlich werden, die zusätzliche Investitionskosten erfordern. Die Baumaßnahmen ergeben sich aus ggf. notwendigen Umlegungen von Kanälen, Kanalaufweitungen sowie Auflagen der Oberen Wasserbehörde im Rahmen der Änderung der bestehenden Einleiterlaubnisse. Zu den jeweiligen Investitionskosten kann aktuell keine Aussage gemacht werden. Zu
19. Berkersheim Ost ist in der Fortschreibung des Wohnbauland-Entwicklungsprogramm (WEP 2015) mit 200 Wohneinheiten erfasst. Daraus resultiert ein Bedarf an 9 zusätzlichen Betreuungsplätzen für Kinder unter 3 Jahren, 26 Kindergartenplätzen, 20 Plätze für erweiterte schulische Betreuung und 30 Grundschulplätzen. Entsprechende Annahmen für Berkersheim Süd können erst nach Vorlage eines städtebaulichen Konzepts getroffen werden. Zu
20. In Berkersheim besteht aktuell rein rechnerisch ein Defizit von 14 Betreuungsplätzen für unter 3-Jährige, welches neben dem planungsbedingten Bedarf bei der Planung zu berücksichtigen ist. Hierdurch wird allerdings kein eigenständiger Neubau einer Einrichtung gerechtfertigt. Der Bedarf könnte z.B. durch Schaffung einer eingeschobenen Einrichtung in einem mehrgeschossigen Gebäude geschaffen werden. Im Kindergartenbereich ist Berkersheim aktuell gut versorgt. Der Bedarf an Grundschulplätzen und Plätze für die erweiterte schulische Betreuung kann nach aktuellem Kenntnisstand voraussichtlich durch Kapazitäten in der Grundschule Berkersheim bzw. im geplanten Neubau der Schule am Prämackerweg gedeckt werden. Zu
21. Bei voraussichtlich neu hinzukommenden Einwohnern in einer Größenordnung von 500 Einwohnern (200 WE Wohnen x 2,5 Personen Belegung) wäre lediglich ein weiterer rechnerischer Bedarf für Nahversorgung von maximal 300 - 350 m2 BGF (rechnerisch 0,6 - 0,7 m2 BGF/Einwohner) bzw. ca. 210 - 245 m2 Verkaufsfläche notwendig. Dennoch könnten im Rahmen der Ausweisung eines Wohngebietes zusätzliche Nahversorgungseinrichtungen durch entsprechende Gebietsausweisung ermöglicht werden. Im Rahmen der Weiterentwicklung des städtischen Einzelhandels- und Zentrenkonzept wäre allerdings die Ausweisung eines zusätzlichen Standortes grundsätzlich zu prüfen. Darüber hinaus wären in beiden Fällen die bestehenden Versorgungsmöglichkeiten in den angrenzenden Stadtteilen nutzbar, wobei über den verkehrlichen Anschluss ein Quartier Berkersheim Süd über kürzere Wege angebunden werden könnte. Zu
22. Die Wärmeversorgung für ein neues Wohngebiet ist technisch herstellbar. In welcher Form dies geschehen könnte (z.B. Anschluss an Fernwärmenetz, Versorgung über Blockheizkraftwerk) kann erst im Rahmen eines Planverfahrens zusammen mit dem Energiereferat erarbeitet werden. Unweit von Berkersheim Süd befindet sich am Oberen Ornberg ein Heizkraftwerk der Mainova AG. Es wäre zu prüfen, inwiefern dieses für die Energieversorgung genutzt werden könnte. Zu
23. Berkersheim Süd liegt sowohl im Landschaftsschutzgebiet "GrünGürtel und Grünzüge in der Stadt Frankfurt a. M." vom 28.03.2006 als auch im Grüngürtel gemäß Stadtverordnetenbeschluss vom 14.11.
24. Von daher bedürfte es sowohl der Aufhebung des Landschaftsschutzes durch das Regierungspräsidium Darmstadt als auch der Herausnahme aus dem Grüngürtel. Herausnahme eines oder mehrerer Grundstücke aus dem GrünGürtel ist nur dann möglich, wenn Grundstücke in mindestens gleichem Ausmaß und vergleichbarer Qualität an anderer Stelle im GrünGürtel einbezogen werden. Die Fläche in Berkersheim Ost umfasst mit 7,1 ha etwa die gleiche Größe wie Berkersheim Süd. Gegen eine Aufhebung des jetzigen Schutzstatus der Fläche in Berkersheim-Süd spricht jedoch, dass diese Fläche Teil eines zwischen der Siedlung Frankfurter Berg und Berkersheim verlaufenden Schutzkorridors ist, der eine Grünverbindung von Preungesheim zum Niddatal bildet. Die Hereinnahme der Fläche in Berkersheim Ost in diesen Schutzkorridor würde hingegen lediglich die angrenzende Schutzzone verbreitern, ohne dass dadurch eine neue Grünverbindung entstünde. Die Bedeutung der Flächen in Berkersheim Ost ist deshalb im Hinblick auf die Schutzziele des Grüngürtels grundsätzlich schwächer ausgeprägt als die der Fläche in Berkersheim Süd. Die Entscheidung über die Aufhebung des Landschaftsschutzes erfolgt im Rahmen der Beteiligung als Träger öffentlicher Belange durch das Regierungspräsidium Darmstadt. Zu
25. Für die Entwicklung der Fläche in Berkersheim Süd als Wohnbauland wären sowohl ein Änderungsverfahren für den RegFNP als auch ein Zielabweichungsverfahren von den regionalplanerischen Zielen als Vorranggebiet Regionaler Grünzug, als Vorranggebiet für Natur und Landschaft und Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen erforderlich. Rein formal könnte der Antrag für ein RegFNP-Änderungsverfahren für Berkersheim Süd im Rahmen eines Aufstellungsbeschlusses für einen Bebauungsplan gestellt und im Parallelverfahren nach § 8 (3) BauGB durchgeführt werden. Vor dem Hintergrund, dass für die Fläche Berkersheim Süd zusätzlich eine Herauslösung aus dem Landschaftsschutzgebiet Grüngürtel sowie die Durchführung eines Zielabweichungsverfahrens erforderlich würden, sollte aus Gründen der Rechtssicherheit ein RegFNP-Änderungsverfahren vor der Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes durchgeführt werden. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass mehrheitliche Entscheidungen sowohl in der Regionalen Planungsversammlung Südhessen wie auch in der Verbandskammer des Regionalverbandes Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main getroffen werden müssten. Positive Beschlüsse und wohlwollende fachliche Begleitung vorausgesetzt, geht der Magistrat nach bisherigen Erfahrungen von einem Zeitfenster von 1,5 bis 2,5 Jahren aus. Zu
26. Angesichts der aufgezeigten Kollision mit dem bestehenden Gewerbegebiet August-Schanz-Straße und der Beschlusslage zur Gewerbeflächenentwicklung auf der einen Seite, der natur- und regionalplanerischen Problematik auf der anderen Seite, hält der Magistrat den Weg des "Flächentausches", letztlich der Möglichkeit der planungsrechtlichen Sicherung eines Baugebietes "Berkersheim Süd", für nicht aussichtsreich.