Methodische Mängel beim Mietspiegel 2026

Die aktuelle Methodik zur Datenerhebung des Frankfurter Mietspiegels durch das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) führt nach Auffassung der AfD-Fraktion zu einer statistischen Verzerrung des Mietniveaus. Betroffen sind insbesondere die unzureichende stichprobenartige Datenerhebung sowie das Segment der ehemaligen Sozialwohnungen nach dem Ende ihrer gesetzlichen Bindungsfrist.

Auf dem Wohnungsmarkt existiert keine einheitliche Bau- oder Wohnlagenstruktur. Stattdessen ist der Wohnungsmarkt in Frankfurt extrem vielfältig, ungleichmäßig und vielschichtig. Es treffen völlig unterschiedliche Wohnungstypen aufeinander, die den Marktwert und die Miete maßgeblich beeinflussen. Darum ist eine umfassende und flächendeckende Datenerhebung zwingend erforderlich, um ein unabdingbares reales Ergebnis zu gewährleisten.

Während Hochpreissegmente des freien Marktes ungemindert in die Stichproben einfließen, bleibt das günstigste Marktsegment rechnerisch unsichtbar. Dadurch verliert der Mietspiegel seine gesetzlich verankerte Rolle als verlässliches Instrument zum Schutz vor überhöhten Mieten. Laut einem Artikel in der FAZ vom 17.06.2026 wurden im ersten Quartal 2026 mehr als 7.000 Wohnungsinserate vom Amt für Wohnungswesen im Zuge des städtischen Mietenmonitors überprüft. Nach Angaben des Magistrats wies fast die Hälfte dieser Angebote eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von im Schnitt mehr als 30 Prozent auf.

Rechtlich und mathematisch handelt es sich bei Wohnungen, deren Preisbindung erlischt, ab dem Folgetag um reguläre Objekte des freien Wohnungsmarktes, die in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen müssen.

Da die Mieten ehemaliger Sozialwohnungen erfahrungsgemäß deutlich unter dem Durchschnitt des nie preisgebundenen Wohnraums liegen, besitzen sie eine dämpfende und marktstabilisierende Wirkung auf das statistische Gesamtergebnis.

Durch die unzureichende Erfassung oder den statistischen Ausschluss dieser günstigen Bestandsmieten wird das Frankfurter Mietniveau künstlich auf dem aktuellen Höchststand von 12,28 Euro pro Quadratmeter fixiert.

Das aktuelle Urteil des Amtsgerichts Frankfurt zur Unwirksamkeit der hessischen Mieterschutzverordnung verschärft die Problematik des Mietspiegels drastisch. Durch das plötzliche Wegfallen der gesetzlichen Mietpreisbremse in Frankfurt am Main entfällt mit sofortiger Wirkung die regulatorische Obergrenze für Neuvertragsmieten. Dies wird unweigerlich zu einem sprunghaften Anstieg der Mieten im freien Markt führen. Wenn diese ungebremsten Hochpreismieten nun ungemindert in die statistische Datenerhebung einfließen, während das preisdämpfende Segment auslaufender Sozialbindungen rechnerisch ausgeblendet bleibt, verliert der Mietspiegel 2026 seine Funktion. Er bildet dann nicht mehr die gesetzlich definierte "ortsübliche Vergleichsmiete" ab, sondern wirkt als behördlicher Preistreiber. Dies entzieht dem gesamten Zahlenwerk für Frankfurt am Main die rechtssichere Grundlage.

Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat:

1. Welche konkreten Schlüsse zieht der Magistrat aus der Feststellung des Amtes für Wohnungswesen, dass im ersten Quartal 2026 fast die Hälfte der überprüften Inserate die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 30 Prozent überschritt, für die Gewichtung von Neuvertragsmieten im Mietspiegel 2026?
2. Wie viele der im ersten Quartal 2026 vom Amt für Wohnungswesen beanstandeten oder überprüften 7.000 Wohnungsinserate betrafen Wohnungen, die in den vergangenen fünf Jahren aus der Sozialbindung gefallen sind?
3. Inwieweit spiegeln sich die Erkenntnisse des städtischen Mietenmonitors - wonach systematisch massive Mietpreisüberhöhungen im freien Markt stattfinden - in den Datensätzen des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) wider, oder besteht hier eine statistische Diskrepanz zwischen den Daten des Amtes für Wohnungswesen und der Mietspiegel-Stichprobe?
4. Wie begründet der Magistrat, dass angesichts der extrem vielschichtigen Wohnungsstruktur in einer Großstadt wie Frankfurt am Main eine Netto-Stichprobe von lediglich 10.000 Wohnungen ausreicht, um die tatsächliche Bandbreite des Marktes, einschließlich des Segments der auslaufenden Bindungen, mathematisch verlässlich und ohne Verzerrung abzubilden?
5. Welche prozentuale Rücklaufquote (Netto-Rücklauf) wurde bei der Befragung der 10.000 Haushalte für den Mietspiegel 2026 erzielt, und wie hoch war dabei der Anteil von Rückmeldungen aus dem ehemals preisgebundenen Wohnungssegment?
6. Wie viele ehemals preisgebundene Wohnungen (Sozialwohnungen) sind in den Jahren 2024 und 2025 in Frankfurt am Main aus der gesetzlichen Bindung gefallen, und wie viele werden es prognostisch im Jahr 2026 sein?
7. Wie hoch war der prozentuale Anteil von Wohnungen, die unmittelbar nach dem Ende der Bindungsfrist aus der Sozialbindung gefallen sind, in der bereinigten Stichprobe für den Mietspiegel 2026?
8. Durch welches Verfahren schließt der Magistrat aus, dass diese Wohnungen aufgrund mangelhafter Datenerfassung oder fehlerhafter Filter fälschlicherweise weiterhin als "gefördert" aussortiert wurden und nicht in den Mietspiegel einflossen?
9. Wie stellt der Magistrat gemeinsam mit dem Institut Wohnen und Umwelt (IWU) sicher, dass Wohnungen, deren Sozialbindung erloschen ist, fehlerfrei als Wohnungen des freien Marktes in die Stichprobe des Mietspiegels einfließen?
10. Liegen dem Magistrat oder dem IWU Berechnungen darüber vor, wie sich der mathematische Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete von aktuell 12,28 Euro pro Quadratmeter verändert hätte?
11. Zu Frage Nr. 10: Wurde dabei untersucht, wie sich die flächendeckende statistische Erfassung der preisdämpfenden, ehemals geförderten Wohnungen nach dem Wegfall ihrer Bindung als günstigstes Segment des freien Marktes ausgewirkt hätte?
12. Welcher konkrete Anteil der für den Mietspiegel 2026 herangezogenen Stichproben entfällt auf bestehende Index- oder Staffelmietverträge, und durch welches mathematische Verfahren stellt das IWU sicher, dass die Automatiken dieser Verträge die ortsübliche Vergleichsmiete im regulären Marktsegment nicht unverhältnismäßig nach oben verzerren?
13. Welche unmittelbaren Auswirkungen hat das aktuelle Urteil des Amtsgerichts Frankfurt zur Unwirksamkeit der hessischen Mieterschutzverordnung (Kippen der Mietpreisbremse) auf die rechtliche Einordnung und datenmäßige Gewichtung der Neuvertragsmieten im aktuellen Mietspiegelverfahren, und wie gedenkt der Magistrat politisch sowie statistisch mit diesem veränderten Rechtsrahmen umzugehen?