Delegation zur Ausübung von Vorkaufsrechten nach §§ 24 ff. BauGB

Vortrag des Magistrats vom 12.04.2019, M 51

Betreff: Delegation zur Ausübung von Vorkaufsrechten nach §§ 24 ff. BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 22.03.2018, § 2478 (NR 523) Der Magistrat wird ermächtigt, künftig über die Ausübung von gesetzlichen Vorkaufsrechten nach §§ 24 ff. BauGB in eigener Zuständigkeit zu entscheiden. Bei einer Vorkaufsrechtsausübung zu einem Kaufpreis von über 100.000,00 € wird der Magistrat die Stadtverordnetenversammlung im Rahmen einer Informationsvorlage unterrichten.

Begründung: A. Zielsetzung Die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte nach § 24 ff. BauGB muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Eingang der Information über einen Grundstückskauf erfolgen (§ 28 Abs. 2 BauGB). Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 22.03.2018, § 2478, ist eine Delegation für Grundstücksgeschäfte mit Kaufpreisen bis zu 100.000,00 € auf den Magistrat erfolgt. Zwar wird die Ausübung von Vorkaufsrechten dort nicht explizit erwähnt. Jedoch könnte man daraus argumentativ ableiten, dass damit auch Vorkaufsrechte bis zu dieser Größenordnung vom Magistrat entschieden werden können. Im Umkehrschluss könnte dies bedeuten, dass für Vorkaufsrechtsfälle oberhalb dieser Schwelle ein Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erforderlich ist, der regelmäßig nicht innerhalb der gesetzlichen Frist vorliegen wird. In der Vergangenheit wurden die Vorkaufsrechte ohne betragsmäßige Obergrenze vom Magistrat auf Grundlage der bestehenden Grundstücksvollmacht innerhalb der Frist ausgeübt und ein Beschluss der Stadtverordnetenversammlung im Nachgang erwirkt, da der Erlass der entsprechenden Verwaltungsakte in Frankfurt am Main beanstandungsfrei als ein Geschäft der laufenden Verwaltung gemäß §§ 66 Abs. 1, 70 Abs. 2 HGO angesehen wird. Derzeit werden in Einzelfällen Ausübungsbescheide vor Gericht angegriffen. Dabei wird die bisherige Praxis von gegnerischen Prozessparteien in Frage gestellt. Urteile zu dieser Frage liegen für Hessen bislang nicht vor. Gerichte, die mit Überprüfung der Vorkaufsrechtsausübungen befasst sind, könnten zu dem Schluss kommen, die Ausübung des Vorkaufsrechts ohne vorherigen Stadtverordnetenbeschluss sei rechtswidrig. Für Fälle in anderen Bundesländern - allerdings ohne Magistratsverfassung - existiert eine Rechtsprechung, die teilweise zu diesem Ergebnis kommt. In der Vergangenheit lag eine große Anzahl von ausgeübten Vorkaufsrechten für öffentliche Verkehrs- oder Grünflächen unterhalb der Schwelle von 100.000,00 €. Im Hinblick auf die im Dezember 2018 Inkraftgetretenen weiteren Erhaltungs- und Milieuschutzsatzungen ist davon auszugehen, dass Vorkaufsrechte oberhalb der genannten Schwelle stärker in den Fokus rücken werden. Damit wird die Anzahl der Ausübungen zunehmen und es besteht eine Notwendigkeit, eine rechtssichere Regelung zur Entscheidung über die Vorkaufsrechtsausübung zu schaffen. B. Alternativen Bei Beibehaltung der bisherigen Praxis (Ausübung des Vorkaufsrechtes auf Grundlage der bestehenden Handlungsvollmacht) kommen Verwaltungsakte wirksam zustande, da die Unterzeichner bei Abgabe der entsprechenden Erklärungen im Außenverhältnis bevollmächtigt handeln. Dennoch besteht das Risiko, dass Gerichte zu dem Ergebnis kommen, dass diese Ausübung zumindest bis zu einem nachträglichen Beschluss durch die Stadtverordnetenversammlung rechtswidrig ist. C. Lösung Eine Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung ist innerhalb der kurzen Ausübungsfrist von zwei Monaten aufgrund der parlamentarischen Abläufe regelmäßig nicht möglich. Um die Ausübung der Vorkaufsrechte rechtssicher zu gestalten, sollte von der Stadtverordnetenversammlung die Entscheidung über die Ausübung von Vorkaufsrechten zur Klarstellung formal delegiert werden. Gem. § 50 HGO ist die Gemeindevertretung berufen, über die Gemeindeangelegenheiten zu entscheiden. Sie kann bestimmte Angelegenheiten auf andere Gemeindeorgane wie den Magistrat übertragen. Damit eine Vorkaufsrechtsausübung innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist auch in der Zukunft gerichtsfest erfolgen kann, ist eine Delegation der Entscheidung für die Ausübungen von Vorkaufsrechten auf den Magistrat formal erforderlich. Auf dieser Grundlage kann der zuständige Dezernent (§ 70 Abs. 2 HGO) mit der entsprechenden Bevollmächtigung nach § 71 Abs. 2 HGO zweifelsfrei rechtssicher agieren. Wird ein Vorkaufsrecht auf Grundlage einer Magistratsentscheidung über der Schwelle von 100.000,00 € ausgeübt, wird die Stadtverordnetenversammlung entsprechend der bisherigen Praxis im Nachgang informiert. D. Kosten: KeineNebenvorlage: Antrag vom 08.05.2019, NR 859 Anregung vom 14.05.2019, OA 395 Antrag vom 14.05.2019, OF 246/16 Antrag vom 25.05.2019, OF 367/7