Delegation zur Ausübung von Vorkaufsrechten nach §§ 24 ff. BauGB und § 23 Abs. 6 Hessisches Wassergesetz (HWG) i. V. m. §§ 463 ff. BGB

Die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte nach § 24 ff. BauGB und § 23 Abs. 6 HWG i. V. m. §§ 463 ff. BGB muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten (§ 469 Abs. 2 BGB) bzw. drei Monaten (§ 28 Abs. 2 BauGB) nach Eingang der Information über einen Grundstückskauf erfolgen.

Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 22.03.2018, § 2478, ist eine Delegation für Grundstücksgeschäfte mit Kaufpreisen bis zu 100.000,00 EUR auf den Magistrat erfolgt. Zwar wird die Ausübung von Vorkaufsrechten dort nicht explizit erwähnt, jedoch könnte man daraus argumentativ ableiten, dass damit auch Vorkaufsrechte bis zu dieser Größenordnung vom Magistrat entschieden werden können.

Im Umkehrschluss könnte dies bedeuten, dass für Vorkaufsrechtsfälle oberhalb dieser Schwelle ein Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erforderlich ist, der regelmäßig nicht innerhalb der gesetzlichen Frist vorliegen wird.

In der Vergangenheit wurden die Vorkaufsrechte ohne betragsmäßige Obergrenze vom Magistrat auf Grundlage der bestehenden Grundstücksvollmacht innerhalb der Frist ausgeübt und ein Beschluss der Stadtverordnetenversammlung im Nachgang erwirkt, da der Erlass der entsprechenden Verwaltungsakte in Frankfurt am Main beanstandungsfrei als ein Geschäft der laufenden Verwaltung gemäß §§ 66 Abs. 1, 70 Abs. 2 HGO angesehen wird.

Der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.08.2019, § 4485 ermächtigt den Magistrat lediglich über die Ausübung von gesetzlichen Vorkaufsrechten auch über einer Schwelle von 100.000,00 EUR nach §§ 24 ff. BauGB in eigener Zuständigkeit zu entscheiden.

Mit seiner Stellungnahme zur Vorlage "Ankauf des Grundstücks in der Gemarkung Ostend, Flur 403, Flurstück 3/1, Wittelsbacherallee 89" wies das Revisionsamt daraufhin, dass ein Magistratsbeschluss zur Entscheidung über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts erforderlich ist. Sollte sich herausstellen, dass erforderliche Beschlüsse nicht fristgerecht erreicht werden können, ist eine an die tatsächlichen Notwendigkeiten angepasste Beschlusslage herbeizuführen. Vorkaufsrechte nach § 23 Abs. 6 HWG i. V. m. §§ 463 ff. BGB werden seit der Anpassung des HWG vom 06.06.2018 vermehrt ausgeübt. Hier kommt es regelmäßig zu Vorkaufsrechtsausübungen, die die Schwelle von 100.000,00 EUR überschreiten. Der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.08.2019 schließt eine Ermächtigung des Magistrats über Vorkaufsrechtsausübungen nach § 23 Abs. 6 HWG i. V. m. §§ 463 ff. BGB zu entscheiden, nicht mit ein.

Im Hinblick auf die Zustände der örtlichen Gewässer und dem Ansatz der Stadtentwässerung Frankfurt, die Gewässer entsprechend der Wasserrahmenrichtlinie in einen naturnahen Zustand zurückzuführen wird die Anzahl der Ausübungen künftig zunehmen. Es besteht daher die Notwendigkeit, auch eine rechtssichere Regelung zur Entscheidung über die Vorkaufsrechtsausübung nach dem HWG zu schaffen.

Bei Beibehaltung der bisherigen Praxis (Ausübung des Vorkaufsrechtes auf Grundlage der bestehenden Handlungsvollmacht) kommen Verwaltungsakte wirksam zustande, da die Unterzeichner bei Abgabe der entsprechenden Erklärungen im Außenverhältnis bevollmächtigt handeln. Dennoch besteht das Risiko, dass Gerichte zu dem Ergebnis kommen, dass diese Ausübung zumindest bis zu einem nachträglichen Beschluss durch die Stadtverordnetenversammlung rechtswidrig ist.

Eine Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung ist innerhalb der kurzen Ausübungsfrist von zwei Monaten aufgrund der parlamentarischen Abläufe regelmäßig nicht möglich. Um die Ausübung der Vorkaufsrechte rechtssicher zu gestalten, sollte von der Stadtverordnetenversammlung die Entscheidung über die Ausübung von Vorkaufsrechten nach dem Hessischen Wassergesetz (§ 23 Abs. 6 HWG) zur Klarstellung formal delegiert werden. Gem. § 50 HGO ist die Gemeindevertretung berufen, über die Gemeindeangelegenheiten zu entscheiden. Sie kann bestimmte Angelegenheiten auf andere Gemeindeorgane wie den Magistrat übertragen. Damit eine Vorkaufsrechtsausübung innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist auch in der Zukunft gerichtsfest erfolgen kann, ist eine Delegation der Entscheidung für die Ausübungen von Vorkaufsrechten auf den Magistrat formal erforderlich. Auf dieser Grundlage kann die zuständige Dezernentin (§ 70 Abs. 2 HGO) mit der entsprechenden Bevollmächtigung nach § 71 Abs. 2 HGO zweifelsfrei rechtssicher agieren.

Wird ein Vorkaufsrecht auf Grundlage einer Magistratsentscheidung über der Schwelle von 100.000,00 € ausgeübt, wird die Stadtverordnetenversammlung entsprechend der bisherigen Praxis einbezogen.

Keine.