Erhaltungssatzung Nr. 51 - Frankfurt am Main - Berger Straße hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB

Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 171

Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 51 - Frankfurt am Main - Berger Straße hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5647 (M 225)
Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5643 (M 217)

1. Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 51 - Frankfurt am Main - Bornheim wird gegenüber dem Beschluss der Stadtverordnetenver sammlung vom 26.02.2015, § 5647, wie in der vorgelegten Karte dargestellt, geändert. In Folge wird der Titel der Erhaltungssatzung in "Berger Straße" geändert.
2. Der vorgelegte Entwurf der Erhaltungssatzung Nr. 51 - Frankfurt am Main - Berger Straße wird nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB als Satzung beschlossen.
3. Die ortsübliche Bekanntmachung ist entsprechend § 16 (2) BauGB durchzuführen. Begründung: Zu I.: Für die Gebiete "Nordend III", "Bornheim" und "Ostend" in Frankfurt am Main hat die Stadt-verordnetenversammlung am 26.02.2015 Aufstellungsbeschlüsse für Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Die Abgrenzung erfolgte auf einer ersten Einschätzung, dass in diesem Bereich ein Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eventuell gefährdet sein könnte. In einem weiteren Schritt wurden Datenbestände eines kleinräumigen Monitorings hinzugezogen. Im Zuge der Aufstellung der Satzungen wurden dann für die genannten Gebiete vertiefende sozialräumliche Studien erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Die Studien und die Erhebungen sind Bestandteil der vorgelegten Begründung. Auf diesen Grundlagen wurde die Abgrenzung der Gebiete überprüft und modifiziert. Im Rahmen der genannten Untersuchungen wurde festgestellt, dass für weite Teile der ursprünglichen Untersuchungskulisse "Bornheims" die Anwendungsvoraussetzungen nicht gegeben sind: Im Norden des ursprünglichen Geltungsbereichs (Großteil des Stadtbezirks 272 und Bereiche des Stadtbezirks 290) befinden sich überwiegend Zeilenbauten der 1970er Jahre sowie im östlichen Randbereich Großwohnsiedlungsstrukturen. Diese Teilräume haben ausweislich der Indikatorenanalyse nur ein geringes Aufwertungspotenzial und einen geringen Aufwertungsdruck. Im zentralen und zentral-östlichen Bereich (südlicher Teil der Stadtbezirke 272 und 290 sowie westlicher Teil des Stadtbezirks 281) konnten im Rahmen der Indikatorenanalyse aufgrund der zum Teil bestehenden Einfamilienhaus- und Siedlungs-strukturen insgesamt nur ein geringes Aufwertungspotenzial und ein sehr geringer Aufwertungsdruck festgestellt werden. Im östlichen Bereich (Östliche Bereiche der Stadtbezirke 281 und 282) sind über-wiegend Siedlungsstrukturen der 1920er Jahre (May-Siedlung Bornheimer Hang) ohne Aufwertungspotenzial oder -druck vorzufinden. Im Südosten befinden sich zudem Einfamilienhausstrukturen ohne erhaltungsrechtliche Relevanz. Für die übrigen Bereiche des Untersuchungsgebiets "Bornheim" mit den Stadtbezirken beziehungsweise Teilräumen der Stadtbezirke 240, 271 und 282 wurde das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB festgestellt. Zugleich wurden in das Satzungsgebiet Teilbereiche der Kulissen von "Nordend III" (Stadtbezirk 230) und "Ostend" (Teilräume der Stadtbezirke 251 und 252) integriert und infolgedessen die Satzung in "Berger Straße" umbenannt. Das Satzungsgebiet für die Erhaltungssatzung "Berger Straße" setzt sich somit aus Teilbereichen folgender ursprünglicher Untersuchungskulissen zusammen: Bornheim, Nordend III und Ostend. Im Rahmen der Bestandsaufnahme konnten bau- und stadtstrukturelle sowie funktionale und sozialräumliche Zusammenhänge festgestellt werden, die über die administrativen Grenzen sowie jene der Untersuchungsgebietskulissen hinweggehen. Das bezeichnete Gebiet ist überwiegend durch gründerzeitliche Blockrandstrukturen geprägt. Die Berger Straße, die sowohl durch Bornheim als auch Nordend verläuft, stellt dabei als Versorgungszentrum ein verbindendes Element dar, das die hier berücksichtigten Wohnbereiche in einen funktionalen Zusammenhang stellt. Anhaltspunkt für eine sachgerechte Gebietsabgrenzung bei einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB sind gemäß Stock (BauGB Kommentar, 2014, § 172 Rn. 64) insbesondere die Massierung von Gebäuden mit Bewohnern, die den Erlass einer solchen Satzung rechtfertigen. Im Rahmen der Untersuchungen konnte für das Gebiet eine sich aus einem Aufwertungspotenzial und einem Aufwertungsdruck voraussichtlich ergebende Verdrängungsgefahr für weite Teile der Gebietsbevölkerung festgestellt werden. Der größte Verdrängungsdruck liegt dabei auf den Bewohnern im gründerzeitlichen Altbaubestand, der den baustrukturellen Charakter des Gebiets bildet. Der geänderte räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 51 - Berger Straße wird im Westen ab Ecke Merianstraße von der Elkenbachstraße, im Nordwesten von der Burgstraße und Comeniusstraße, im Norden von der Weidenbornstraße, im Osten von der Rendeler Straße und Berger Straße, Saalburgstraße und Saalburgallee, im Südosten von der Wittelsbacherallee, im Süden von der Ingolstädter Straße und Sandweg sowie im Südwesten von der Hegelstraße und dem nördlichen Bereich des Merianplatzes begrenzt. Die neue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in der Karte dargestellt, die Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung ist. Zu II.: Die Anspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bewirkt eine Verknappung des Wohnraums, der auch in Nordend, Bornheim und Ostend zu einer Verdrängung finanzschwächerer Bevölkerungsschichten führt. Die Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot führt dabei auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem überproportionalen Anstieg der Mieten. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet "Berger Straße" ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Neben den individuellen Folgen für die betroffenen Bevölkerungsgruppen sind für die Stadt nachteilige städtebaulichen Folgen zu erwarten. In dem citynahem, von Wohnnutzung geprägtem Quartier rund um die Berger Straße hat sich über Jahre eine Bevölkerung etabliert, die auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen ist. Es besteht daher die Gefahr, dass die vorhandenen, auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnittenen, Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet sind oder sogar funktionslos werden. Weiterhin bestehende Infrastruktureinrichtungen müssten mit hohem finanziellen Aufwand angepasst, verändert oder erweitert werden. Darüber hinaus bestehen kaum Flächenreserven für den Neubau von Infrastruktureinrichtungen. Die als Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vorgelegte Begründung zur Erhaltungssatzung stellt das Ergebnis der durchgeführten Untersuchungen dar, deren Ergebnisse dabei auf folgenden methodischen Bausteinen beruhen: - Analyse soziodemografischer, sozial- und wohnungsstruktureller sowie wohnungswirtschaftlicher Indikatoren, - baulich-städtebauliche Bestandsaufnahme und - Bewertung von Bedarf und Ausstattung des Gebiets mit öffentlichen An-geboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Notwendigkeit der Erhaltungssatzung Anhaltspunkte für Aufwertungsprozesse im Gebiet liefern in der "Pilotstudie zu Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring "Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main" die deutlich erhöhte Zahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, als rechtliche Voraussetzung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, das im Vergleich zu der Stadt insgesamt leicht erhöhte Niveau der Neuvermietungsmieten sowie nachfolgende sozialstrukturelle Veränderungen der Bewohnerschaft unter anderem durch einen überproportionalen Rückgang von Beziehern staatlicher Transferleistungen zugunsten einer wirtschaftlich leistungsfähigeren Bevölkerung. Der Wohnungsbestand insgesamt ist nach Augenschein überwiegend durchschnittlich instandgehalten. Sowohl der Anteil an Gebäuden mit Instandhaltungsrückstau als auch der von Gebäuden, die in den letzten fünf Jahren erneuert wurden, sind gering. Im nördlichen und östlichen Bereich des Gebiets ist ein um circa 2 €/m2 geringeres Mietniveau bei Neuvermietung von Wohnungen als in anderen innenstadtnahen Teilbereichen zu verzeichnen, so dass hier noch deutliche Mietsteigerungspotenziale bestehen. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung im Satzungsgebiet ist dadurch gefährdet, dass durch Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie durch überzogene Modernisierungen, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle Veränderungen des Mietwohnungsangebots bewirkt werden. Diese wohnungsstrukturellen Veränderungen des Angebots an Mietwohnungen führen zu einer weiteren sozialen Entmischung, wodurch sich die bestehende Eigenart des Gebietes nachhaltig verändern würde. Im Zusammenhang mit der Lagegunst zur Frankfurter Innenstadt einerseits und den Qualitäten des Wohnungsbestandes andererseits sowie den vorstehend dargelegten Aufwertungspotenzialen im Wohnungsbestand ist davon auszugehen, dass sich unter der Annahme des Fortbestands der wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingen auch der Aufwertungsprozess im Gebiet "Berger Straße" zumindest mittelfristig fortsetzen wird. Das Gebiet weist insgesamt eine sozialstrukturell gemischte Bevölkerung auf, wobei die Bewohner der Stadtbezirke 282 (Bornheim) und 251 (Ostend) deutlich stärker sozial belastet sind. Von der Ausschöpfung des Aufwertungspotenzials des Gebiets mit der Folge höherer Wohnkosten sind in besonderem Maße Haushalte mit einem Nettoeinkommen monatlich von unter 1.100 € sowie die 15- bis 65jährigen Bewohner des Gebiets, die in prekären finanziellen Verhältnissen leben und zum Lebensunterhalt auf Leistungen nach SGB II angewiesen sind, betroffen. Eine Verdrängungsgefahr besteht auch für Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist (insbesondere Familien mit Kindern). Die sich aus dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck im Gebiet ergebende Verdrängungsgefahr betrifft vorrangig Teile der Bevölkerung mit geringerer wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Die Fortsetzung des bereits fortgeschrittenen Prozesses der sozialen Entmischung lässt erhebliche negativen Folgen für die sozial schwächeren Bevölkerungsteile erwarten. Hierdurch werden die derzeitige soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und die hierauf beruhenden sozialen Zusammenhänge und Hilfesysteme in Frage gestellt. Auf der Grundlage der Untersuchung der Wohnungsversorgung und der sozialstrukturellen Zusammensetzung der Bevölkerung sowie der zu erwartenden baulich-städtebaulichen Entwicklung des Gebiets müssen somit bei einem Verzicht auf eine Erhaltungssatzung verschiedene städtebauliche Nachteile befürchtet werden. Ziele der Erhaltungssatzung Die Erhaltungssatzung ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Eine weitere Entmischung würde dazu führen, dass das Satzungsgebiet seinen traditionellen Charakter als Wohngebiet mit einem breiten sozialen Spektrum verliert. Ziel der Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung von in Ausstattung und Mietpreis angemessenem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen und die Vermeidung der Verdrängung dieser Sozialgruppen. Im Einzelnen die - Vermeidung einer in der Alters-, Haushalts- und Einkommensstruktur unausgewogenen sozialen Struktur, - Erhaltung eines in Wohnungsgrößen, Wohnstandards und der Miethöhe breit gefächerten Mietwohnungsangebots, - Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, die einen den zeitgemäßen Standard übersteigenden Wohnkomfort zum Ziel haben und zu einer Verdrängung führen können, - Vermeidung einer Verdrängung, die durch das Entfallen preisgünstigen Wohnraums bewirkt wird, und derentwegen die Stadt Frankfurt an anderer Stelle Wohnraumersatz schaffen müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die die Stadt im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Konzentration von Sozialgruppen eintreten würde, für die die Stadt durch die Bereitstellung von Infrastrukturen oder sozialplanerisch tätig werden müsste. Mit der Erhaltung von günstigem und für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbarem Wohnraum soll vermieden werden, dass für die verdrängten einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum und die entsprechende Wohnfolgeinfrastruktur geschaffen werden muss. Ziel ist es dabei auch zu verhindern, dass durch die Verdrängung in andere, periphere Stadtgebiete in diesen eine Konzentration von Haushalten entsteht, die soziale Fürsorge (wie der Kinder- und Jugendhilfe, der Altenpflege und der Wohnungsfürsorge) bedürfen. Ergebnis der Untersuchung ist zudem ein Kriterienkatalog, in dem bauliche Maßnahmen definiert werden, die zu einer Veränderung der sozialen Strukturen führen können. Die Erhaltungssatzung stellt einen Genehmigungsvorbehalt dar: Ein Vorhaben, das im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt, wird im Einzelfall daraufhin geprüft, ob der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Die Erhaltungssatzung dient damit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets. Der Kriterienkatalog ist ebenfalls Bestandteil der vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung wird auch die Begründung veröffentlicht. Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) ist die Erhaltungssatzung nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Anlage 1_Satzungstext (ca. 403 KB) Anlage 2_Karte (ca. 4,2 MB) Anlage 3_Begruendung (ca. 1,1 MB)Nebenvorlage: Antrag vom 14.03.2019, OF 332/4