Ankauf eines Erbbaurechts inkl. Bauträgerverpflichtung an dem Grundstück Gem. Frankfurt Bezirk 33, Flur 586, Flurstück 102 und Flur 597, Flurstück 714/6,…

Mit der Fortschreibung der Integrierten Schulentwicklungsplanung 2018-2024 (§ 6008 vom 02.07.2020, M 85) wurde bereits die Errichtung eines sechszügigen Gymnasiums mit gymnasialer Oberstufe in der Bildungsregion Süd zur Schaffung zusätzlicher Gymnasialplätze aufgrund steigender Schülerinnen- und Schülerzahlen sowie Anwahlverhalten der Eltern beschlossen und durch das Hessische Kultusministerium genehmigt. Die Schulplatzbedarfe wurden dabei begründet dargelegt.

Das Gymnasium Süd wurde bereits zum Schuljahr 2022/2023 begründet. Der Schulbetrieb wurde interimsweise in der ehemaligen Wallschule aufgenommen. Ein endgültiger Standort ist seitdem ausstehend. Bereits zum Schuljahr 2025/26 besteht keine Kapazität mehr für neue Jahrgänge.

Das derzeit aufwachsende Gymnasium soll zum Schuljahr 2027/2028 in der Gerbermühl-/Seehofstraße seinen endgültigen Standort beziehen. Über den hier geplanten finalen Standort. hinaus wird eine Interimslösung benötigt, um den nötigen Schulplatzbedarf über eine Teilauslagerung abzudecken. Diese ist im Tiroler Park vorgesehen und ist Gegenstand einer gesonderten Beschlussfassung.

Die Realisierung der Schulbaumaßnahme ist auf dem genannten Grundstück erforderlich und beabsichtigt. Dabei sollen die Bestandsgebäude A, B und C, die ursprünglich einer schulischen Nutzung dienten, in den Jahren von 1982 bis 2022 als Bürostandorte des ehemaligen Hochbauamtes und Teilen des Stadtschulamtes diente, saniert und zur Schulnutzung inkl. Mensa umgebaut werden. Die übrigen Gebäude auf der Fläche sollen abgebrochen, eine neue Sporthalle errichtet sowie Außenanlagen und der Schulhof angelegt werden.

Nach derzeitigem Bauzeitenplan/Rahmenterminplan der ABG ist die Übergabe der sanierten/umgebauten Häuser A, B und C zum 30.06.2027 vorgesehen, die Übergabe der Sporthalle und Freianlagen soll zum Jahreswechsel 2027/2028 erfolgen.

Es handelt sich um eine priorisierte Schulbaumaßnahme der Schulbauoffensive - Konzept und Projekte 2024.

Es sei darauf hingewiesen, dass die Stadt derzeit bereits laufende Kosten durch den bis 2036 bestehenden Mietvertrag - auch bei Leerstand - hat und bei Nichtunterbringung des Gymnasiums Süd auf dem Grundstück die Folgenutzung ungewiss ist, zumal der bestehende Gebäudezustand nicht mehr zeitgemäß ist und ohnehin saniert werden muss.

Auf dem genannten Grundstück war bis zum Umzug in die City West Anfang 2022 ein Teil des Amtes für Bau und Immobilien sowie das Stadtschulamt untergebracht. Die aufstehenden Gebäude, welche im Jahr 1982 bezugsfertig hergestellt und mit Mietvertrag vom 12.12.1980 von der Stadt angemietet wurden, stehen jedoch seit Anfang 2022 - abgesehen von kurzfristigen kleineren Zwischennutzungen (Impfzentrum u. ä.) - leer. Der im Jahre 1980 geschlossenen Mietvertrag hat noch eine Festlaufzeit bis zum 30.11.2036, eine ordentliche Kündigung ist bis dahin ausgeschlossen. Die Stadt hat das ihr im Jahr 2021 zustehende Sonderkündigungsrecht zum 30.11.2021 nicht ausgeübt, da bereits zu diesem Zeitpunkt die Liegenschaft als potentieller Schulstandort in Betracht gezogen wurde. Zunächst wurde mit dem Vermieter über die Verlängerung des Mietverhältnisses mit entsprechender Bauausführung durch diesen verhandelt.

Die Stadt Frankfurt hat insbesondere selbst keine ausreichenden Flächen, um alle städtisch beschlossenen notwendigen Schulbauten zeitnah zu realisieren. Die Realisierung auf einem ohnehin bereits längerfristig angemieteten Grundstück erweist sich somit als vernünftige Alternative. Da die Stadt zudem keine ausreichenden Personalkapazitäten hat, um alle städtisch beschlossenen notwendigen Schulbauten zeitnah selbst zu realisieren, erweist sich auch der schlüsselfertige Bau durch den (zwischenzeitigen) Erbbaurechtsgeber als geeignetes Mittel zur Erfüllung der Verpflichtung der Stadt zur Schaffung von Schulplätzen. Daher gibt es für den vorliegenden Ankauf des Erbbaurechts mit der Bauverpflichtung keine Alternative.

Wegen sehr hoher Kosten für den Umbau zur Schule, damit einer außergewöhnlich hohen Mietbelastung, verbunden mit der Tatsache, dass sich die Gebäude dabei nicht im Eigentum der Stadt befinden würden, wurden Überlegungen den Umbau im Rahmen der Fortführung des Mietverhältnisses umzusetzen verworfen und Verhandlungen über ein Erbbaurecht aufgenommen. Einen Verkauf des Grunds und Bodens schließt der Erbbaurechtsgeber kategorisch aus.

Im Zuge der Verhandlungen besteht der Erbbaurechtsgeber auf einem Erbbauzins, der der heutigen Miethöhe i. H. v. 2.996.130,48 € entspricht, dies nicht zuletzt mit der Begründung, dass die Stadt bei einem Umbau und Weiternutzung der Gebäude als Schule - wie ursprünglich vorgesehen - im Mietverhältnis einer Verlängerung des Mietvertrags für die Schulnutzungszeit zu den bestehenden Mietkonditionen ebenfalls zustimmen hätte müssen.

Eine Senkung des Erbbauzinses konnte hierfür im Rahmen der Verhandlungen nicht erzielt werden.

Nachdem sich die Umsetzung des Schulbaus unter dem bestehenden Mietvertrag als nicht realisierbar erwiesen hatte, hat die ABG Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer mit dem Ziel aufgenommen, sich beschleunigend zugunsten des Schulbauprojektes einzubringen. In der Folge hat die ABG am 29.11.2023 einen Erbbaurechtsvertrag mit dem Grundstückseigentümer geschlossen, der erst dann wirksam wird, wenn die Stadt ihrerseits mit der ABG bis spätestens zum 31.12.2024 einen Erbbaurechtskaufvertrag mit Bauverpflichtung geschlossen hat (aufschiebende Bedingung). Das Erbbaurecht an dem Gesamtgrundstück soll seitens der Stadt im Rahmen eines Erbbauchrechtskaufvertrags von der ABG gekauft werden. Auch dieser Erbbaurechtskaufvertrag sieht eine Bauverpflichtung (der ABG) vor, wobei die Fertigstellung bis zum 25.02.2028 vorgesehen ist. Die Bezugsfertigkeit der Gebäude A, B und C ist zum 30.06.2027 geplant. In einem Nachtragsentwurf zum Erbbaurechtsvertrag ist zwischenzeitlich der Abschluss des Erbbaurechtskaufvertrags unter Gremienvorbehalt bis zum 31.12.2024 und die Genehmigung durch die Stadtverordnetenversammlung bis zum 31.03.2025 vorgesehen.

Die ABG hat - in Abstimmung mit dem Amt für Bau und Immobilien - bereits mit den Planungen begonnen. Das dabei entstehende Kostenrisiko der ABG für den Fall, dass es endgültig nicht zur Vertragsumsetzung kommt (spätestens aber mit Ablauf des 31.12.2024), wurde mit Unterzeichnung einer Vereinbarung zur Erstattung vergeblicher Planungsaufwendungen - finaler Schulbau - abgesichert. Der Abschluss der Vereinbarung "Schulbauoffensive - Antrag auf Freigabe von Planungsmitteln hier: Maßnahmen Auslagerung Walter-Kolb-Schule und Gymnasium Süd" (Stadtverordnetenbeschluss vom 14.12.2023, § 4099) - freigegebene Planungsmittel belaufen sich auf 3.223.710,- €.

Die Stadt Frankfurt als Schulträger kann dem steigenden Schulplatzbedarf nur langsam nachkommen. Es fehlt an eigenen verfügbaren Flächen und ausreichendem Personal zur raschen Bearbeitung der Vielzahl an Baumaßnahmen. Das sechszügige Gymnasium wächst in Interimsstandorten auf und benötigt dringend einen endgültigen Schulstandort, der die Schule vollumfänglich aufnehmen kann. Mit Kauf und Übernahme des Erbbaurechts erhält die Stadt eine bezugsfertige Schule. Das Gebäude erhält eine Mitte, Jahrgänge und Fachklassen in Clustern, Essensversorgung, Außenanlagen und vier Sportfelder. Darüber hinaus dient die Küche in der Gerbermühlstraße als Produktionsküche für den dauerhaften Auslagerungsstandort am Länderweg, der aufgrund fehlender Möglichkeiten keine eigene Mischküche erhält.

Dadurch, dass die ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH als Bauherr fungiert, würden Ressourcenengpässe innerhalb der Stadtverwaltung überbrückt und es kann sichergestellt werden, ein Bauvorhaben in dieser Größenordnung fristgerecht herzustellen, zudem können derzeit freie personelle Ressourcen der ABG sinnvoll genutzt werden.

Fakt ist, dass in sehr naher Zukunft dem Gymnasium Süd keine Raumkapazitäten mehr zur Verfügung stehen, der Standort Gerbermühl- / Seehofstraße mit Schulgründung bereits als finaler Standort benannt wurde und kein besseres Verhandlungsergebnis mit dem Grundstückseigentümer zu erzielen war.

Die zusätzlich benötigte Interimslösung kann nach Abstimmung mit dem flächenverwaltenden Grünflächenamt durch Aufstellen einer Containeranlage im Tiroler Park abgebildet werden.

Zur Nutzung der Flächen B und C liegen derzeit noch keine Planungen vor. Zunächst war vorgesehen, dass diese zur Wohnbebauung bei der ABG verbleiben. Erst im Zuge finaler Verhandlungsgespräche konnte eine Einigung dahingehend erzielt werden, das Erbbaurecht in Gänze auf die Stadt zu übertragen. Der Nachtragsentwurf zum Erbbaurechtsvertrag sieht als Erbbauzweck vor, dass das Erbbaugrundstück mit einer Schule nebst Turnhalle zu bebauen ist (Erbbauzweck). Eine spätere Nutzungsänderung ist in Abstimmung mit den Eigentümern grundsätzlich möglich.

Zahlung des Kaufpreises in Höhe von EUR 141.024.459,- zuzüglich Grunderwerbsteuer (6% des Kaufpreises) sowie Notar- und Gerichtskosten (u.a. Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch) einschließlich die mit der Einholung der Eigentümerzustimmung (Bildung und Eintragung des beschränkten Gesamterbbaurechts) verbundenen Kosten.

Zahlung des Erbbauzinses i. H. v. mind. 2.996.130,48 € p.a. (entspricht der bis zum 30.11.2036 geschuldeten Miete) - unter Beachtung der Wertsicherungsklausel. Die Mittel für den Erbbauzins stehen in der Produktgruppe 34.04 (Kostenart 6700 0000) zur Verfügung.

Gem. Vereinbarung vom 28.03./19.04.2024 zur Erstattung von vergeblichen Planungskosten zzgl. Projektmanagementkosten zugunsten der ABG; entsteht ein Anspruch zur Erstattung vergeblicher Planungsaufwendungen von bis zu 3,2 Mio. €, wenn Vertrag nicht zustande kommt - spätestens mit Ablauf des 31.12.24. Aufgrund dieser Vereinbarung geleisteter Erstattungen werden mit dem Kaufpreis verrechnet.

Darstellung der finanziellen und haushaltsmäßigen Erfordernisse, bei Investitionen auch Jahresfolgekosten:

1. Investitionsbedarf: | EUR 149.773.452,-

2. Finanzierungsbedarfszeitraum mit Angabe der Jahresraten:

Für die aktivierungsfähigen Aufwendungen ist folgender Finanzierungsverlauf zu erwarten:

3. Zugehörige Folgeinvestitionen unter Angabe des Umfangs- und Zeitraums: keine

4. Jahresfolgekosten:

5. Jahreserträge: | keine

6. Leistungen Dritter: | keine

7. Stellenplanmäßige Auswirkungen: | keine

Anlage Flchn_SOLL_IST_Abgleich_Sporthalle (ca. 94 KB) Anlage Gesamtkostenberechnung (nicht öffentlich - ca. 342 KB) Anlage Kostendeckblaetter (nicht öffentlich - ca. 2,7 MB) Anlage Kostenrahmen (nicht öffentlich - ca. 69 KB) Anlage Kostenuebersicht_Angaben_ABG (nicht öffentlich - ca. 565 KB) Anlage Kurzbeschreibung_Projekt (ca. 269 KB) Anlage KV_Erbbaurecht_Gymnasium_Sued (nicht öffentlich - ca. 465 KB) Anlage Lageplan_1000 (ca. 1,4 MB) Anlage Lageplan_Aufteilung (ca. 719 KB) Anlage Rahmenterminplan (nicht öffentlich - ca. 242 KB) Anlage Ratenzahlplan (nicht öffentlich - ca. 438 KB)