Mietspiegel Frankfurt am Main 2014 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main Stand: Juni 2014

Bericht des Magistrats vom 12.09.2014, B 350

Betreff: Mietspiegel Frankfurt am Main 2014 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main Stand: Juni 2014 Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 11.10.2012, § 2223 - B 234/12 -

1. Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main hat das Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Rheinstraße 65, 64295 Darmstadt und das IFAK Institut, Georg-Ohm-Straße 1, 65232 Taunusstein mit der Erstellung einer Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegel) entsprechend den Anforderungen des § 558 d Abs. 2 Satz 3 BGB beauftragt. Der Entwurf des IWU wurde in der hierfür zuständigen Kommission, die sich aus Vertretern der Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V., der Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim und Umgebung e.V., des Verbandes der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V., des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt a.M. e.V., des DMB Mieterbunds Frankfurt e.V., der Mieterberatung Frankfurt e.V., des Vereins Mieter helfen Mietern Frankfurt e.V. und des Amtes für Wohnungswesen zusammensetzt, beraten. Dem Entwurf des Mietspiegels haben in der abschließenden Sitzung der Kommission vom 06.08.2014 die Vertreter der Mieterverbände mit Ausnahme des Vereins Mieter helfen Mietern (Enthaltung) sowie das Amt für Wohnungswesen zugestimmt. Ablehnend votierten die Vertreter der Vermieterverbände. Der als Anlage vorgelegte qualifizierte Mietspiegel 2014 läuft bis zum 31.05.2016. Die in diesem Mietspiegel ausgewiesenen Werte wurden anhand einer durch das IFAK Institut erhobenen repräsentativen Stichprobe mittels einer Regressionsanalyse ermittelt. Der Mietspiegel soll mithilfe der gesammelten Daten das Mietpreisniveau so wie es in Frankfurt ist abbilden. Er ist kein Instrument um Mieten politisch festzulegen und seine Erstellung erfolgt nach bundesgesetzlichen Vorgaben. Er verschafft eine Marktübersicht und macht das Mietpreisgefüge transparent. Er liefert Informationen, ob eine Mieterhöhung zulässig oder unzulässig ist.
2. Die aus der Einwohnermeldedatei gezogene Master-Stichprobe enthielt ca. 369.000 Adressen, aus denen mehrere Teilmengen gebildet wurden. Die für den Mietspiegel zugrunde gelegte Teilmenge umfasste ca. 18.000 Adressen. Für die Erstellung des Mietspiegels konnten 3.354 Datensätze verwendet werden. Zusätzlich zur Mieterbefragung wurde eine schriftliche Vermieterbefragung durchgeführt. Diese Vermieterbefragung enthielt einen reduzierten Fragenkatalog bezüglich der Merkmale der Wohnung sowie Fragen zur energetischen Gebäudequalität. Die Mieten sind um 11,3 % gegenüber der durchschnittlichen Miete aus der letzten Marktuntersuchung für den Mietspiegel 2010 gestiegen. Wegen Änderungen der Mietpreisstrukturen am Markt sowie im Aufbau des Mietspiegels ist ein direkter Vergleich mit dem Vorgänger des jetzigen Mietspiegels nicht möglich. Änderungen haben sich insbesondere in folgenden Punkten ergeben: - Bei den innerstädtischen Wohnlagen ist eine stärkere Differenzierung gelungen. Die Wohnlagen nach der Einschätzung des Gutachterausschusses wurden beibehalten, hinzu kommt ein "Zentralitätszuschlag". Zu den innerstädtischen Lagen zählen jetzt auch das Bahnhofsviertel sowie Teile des Gutleutviertel und des Gallus. - Für die einfachen Wohnlagen konnte gegenüber der mittleren Wohnlage keine Preisdifferenz mehr festgestellt werden. Daher wurden die sehr einfachen / einfachen und mittleren Lagen in einer Wohnlage zusammengefasst. - Auch im System der Zu- und Abschläge haben sich Änderungen ergeben. So werden beispielsweise Merkmale einfacher und sehr einfacher Ausstattung zusammengefasst. Dies vor allem, da die Anzahl von Wohnungen mit Substandardmerkmalen abnimmt. - Die Datenlage reichte nicht aus, um alle Einfamilienhäuser einzubeziehen. Der neue Mietspiegel erfasst daher lediglich Reihenhäuser mit einer Wohnfläche bis zu 100 qm und einem Baujahr bis 1977. Leider ist es nicht gelungen, differenzierte energetische Modernisierungsmerkmale abzubilden. Aus den erhobenen Daten ergaben sich lediglich Preiseffekte für unterschiedliche Klassen von Wärmeschutzfenstern. Intensiv untersucht wurde ein möglicher Einfluss der Lärmbelastung auf die Miethöhe. Hier ergab sich kein nachweisbarer Preiseffekt - mit Ausnahme der Situation an besonders lärmbelasteten Straßen. Hier sind keine Lagezuschläge für die gehobene oder sehr gute Lage vorzunehmen, wohl aber für die zentrale Lage. Mit diesem Mietspiegel wird den Mietern, Vermietern und den Gerichten auch weiterhin das geeignete Instrument zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Hand ge geben. Anlage Mietspiegel_2014 (ca. 8 MB)Nebenvorlage: Antrag vom 12.11.2014, NR 1052